Ликвидационная стоимость (Liquidation Value - LV) определяется как разница между валовой выручкой от продажи активов и затратами, связанными с ликвидацией и распродажей активов, т.е. это - стоимость чистой выручки от реализации активов ликвидируемого предприятия. Определение этого вида стоимости предполагает «прекращение или свертывание деятельности компании путем обращения активов в наличные средства с целью последующей выплаты этих средств кредиторам в порядке преимущественных прав, которыми они обладают. А остаток, если такой окажется, поступит собственникам компании пропорционально их участию в капитале».
Рассмотрим вопрос: когда необходима оценка ликвидационной стоимости? Ее следует проводить в следующих случаях:
Конкурсный управляющий представляет на выбор кредиторам следующие варианты продажи активов (без учета фактора инфляции):
| 1-й вариант | | 2-й вариант | 3-вариант | |
| | | | | |
Разумеется, этот расчет достаточно условный: мы исходили из единой по отношению ко всем активам ставки дисконтирования. На самом деле риски продажи отдельных видов активов неодинаковы, а значит, разными должны оказаться и ставки дисконтирования.
Замечу, что однажды я столкнулся с негативной оценкой возможностей применения ставок дисконтирования при определении условий продажи отдельных видов активов ликвидируемого предприятия. Один из слушателей проводимых мною курсов по оценочной деятельности заявил, что никакого дисконтирования вообще не нужно применять, поскольку погашение задолженностей все равно должно вестись по их номиналу. Но одно дело, отвечал я ему, получить в погашение задолженности 1 млн руб. уже завтра и совсем другое дело - через 12 месяцев. Поэтому установление сроков реализации отдельных активов ликвидируемого предприятия позволяет выбрать наиболее приемлемый для кредиторов вариант продажи активов.
В то же время я не вполне согласен с авторами «Руководства по оценке стоимости бизнеса» в том, что при определении ЬУ «чистая выручка, получаемая после ликвидации (продажи. - В.Р.) активов компании и выплаты задолженности дисконтируется (приводится) к текущей стоимости» (п. 705.01, с. 237). Кредиторов вовсе не интересует то, что баланс ликвидационной стоимости можно представить с учетом обесценения денег во времени. Главным образом подобные расчеты нужны для того, чтобы обосновать наиболее приемлемые для кредиторов сроки продажи активов предприятия, имевшего перед ними обязательства. Ведь из этой выручки конкурсный управляющий должен рассчитаться с кредиторамйГНоэтому дисконтирование выручки имеет, можно сказать, служебный характер. Но без дисконтирования чистой выручки, еще раз подчеркну, нельзя обосновать разумные сроки продажи разных активов.
Составлять же бухгалтерский баланс с учетом дисконтированных величин можно, но вовсе необязательно. Именно в этом пункте я расхожусь с авторами цитируемого мной Руководства.
Но вот в чем я с ними согласен, так это в том, что ставка дисконтирования для определения ЬУ должна быть достаточно высокой. В примере соответствующих расчетов с помощью ставки дисконтирования при определении ликвидационной стоимости, на первый взгляд, эти авторы используют необычно значительную ставку - 48 % (п. 715.19, с. 252).
Как правило, при определении ликвидационной стоимости, указывается в Руководстве, «консультант (оценщик. - В.Р.) ... использует более высокую ставку дисконтирования, чем обычная норма для действующего предприятия... Ставки дисконтирования могут быть равны требуемой ставке окупаемости инвестиций венчурного капитала... Такие ставки могут достигать 35-60 % и более» (п. 715.15, с. 251).
Я полагаю, что здесь нужно одно уточнение, касающееся продажи отдельных видов активов, принадлежащих ликвидируемому предприятию: не всегда допустима одна и та же ставка для любых видов активов; относительно меньшие ставки дисконтирования должны применяться в отношении сравнительно более ликвидных активов. Но в отношении оцениваемых активов базовая ставка дисконтирования должна быть никак не меньше 36 %. Как можно обосновать эту величину? Минимальная величина ставки процентов, учитываемых в качестве элементов затрат, согласно НК РФ равна ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, умноженной на корректировочный коэффициент 1,1. Сейчас такая ставка составляет 11,5 %, т.е. минимальная величина выгод от альтернативного использования денежных средств покупателем указанных активов составит 12,7 % (11,5 х 1,1). К этому нужно добавить оценку уровня годовой инфляции. Лучше использовать индекс, рассчитанный применительно к тем активам, которые предполагается продавать при ликвидации предприятия. В современных условиях это приблизительно 11 % годовых. Итого 23,7 % (12,7 + 11,0). Следует также учесть риски, связанные с трудностями продажи отдельных видов активов, скажем 12 %. В таком случае ставка дисконта составит 357 % (23,7 + 12,0). А верхняя?
Наверное, не будет значительным преувеличением назвать ту цифру, которая приведена в Руководстве, - максимальная ставка дисконтирования при определении ЬУ составляет 60 %.
Итак, мы назовем «вилку» ставки дисконта для оценки ликвидационной стоимости российских предприятий, которые вовлечены в процесс реализации конкурсной массы: 36-60 %. Замечу, что существует тенденция уменьшения этих ставок дисконтирования, что связано со снижением ставок рефинансирования и темпов инфляции.
Как правило, выручка от реализации активов оказывается существенно меньше той, которая зафиксирована в бухгалтерской отчетности. «В условиях рыночной экономики типичной является ситуация, когда при ликвидации предприятия выручают 40 % и менее учетной стоимости запасов», - сказано в учебном пособии, изданном Финансовой академией при Правительстве Российской Федерации. Еще сложнее складывается ситуация, когда дело касается оборудования, особенно специального назначения.
Отметим и влияние инфляции. Чем выше ее уровень, тем при прочих равных условиях для кредиторов важнее, чтобы активы обанкротившегося предприятия были проданы как можно скорее.
Представим схему определения ликвидационной стоимости.
При определении баланса ликвидационной стоимости исходят из реальных возможностей получения той или иной выручки от реализации отдельных видов активов. Именно таким образом формируется раздел «Актив» баланса ликвидационной стоимости.
В раздел «Обязательства и собственный капитал» («Пассив») также включаются и затраты, связанные с деятельностью конкурсного управляющего и его команды. Эти новые обязательства включают управленческие расходы, а также расходы на хранение активов до момента их реализации.
Разница между стоимостью активов (по цене их реализации) и обязательствами + собственный капитал может быть:
М. Захарова, О. Юманова, Е. Романенко; журнал " "
Мария Захарова
,
ведущий специалист отдела оценки и анализа
Ольга Юманова
,
Елена Романенко
,
специалист отдела оценки и анализа
ООО “Группа Поддержки Бизнеса (ГПБ)”
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме .
Очевидно, что при нарушении какого-либо из вышеприведенных факторов на месте рыночной стоимости возникают иные, новые виды стоимостей. Именно данный факт порождает необходимость четкого определения в каждой конкретной ситуации того вида стоимости, который наиболее адекватен.
Так, например, при наличии конкретных целей приобретения того или иного имущества необходимо определение не рыночной, а инвестиционной стоимости. Скажем, в ситуации приобретения доли в телекомпании сложно говорить о типичных намерениях покупателя. Цели такого приобретения будут существенно разниться – начиная от чисто коммерческих (получение доходов в будущем) до абсолютно неэкономических (получение доступа к зрительской аудитории). И в этом случае будет в корне неверно исходить из определения рыночной стоимости.
Подобные же рассуждения правомерно применять и в случае отклонения других факторов от определения рыночной стоимости. Основой возникновения рассматриваемой в данной статье ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. К таким обстоятельствам относится фактор ограниченности времени продажи и фактор вынужденности продажи.
Рассмотрим типичные случаи, которым присущи указанные факторы (рисунок 1) и остановимся подробнее на каждой из анализируемых ситуаций.
Рисунок 1: Типичные случаи возникновения ликвидационной стоимости
При ликвидации предприятия возникает необходимость в разработке четкого графика реализации имущества и погашения имеющейся у предприятия задолженности (причем нередки ситуации, когда суммарная величина дохода от реализации имущества не покрывает всех долгов). При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи) сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов и погашения задолженности. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).
В свою очередь, продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным. Как правило, первый случай дает большую вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные планы ликвидации предприятия.
Вынужденная ликвидация в процессе банкротства осуществляется при принятии решения об открытии конкурсного производства по итогам внешнего управления. Образуемая конкурсная масса подлежит реализации на открытых торгах . При этом сроки реализации имущества крайне ограничены.
Таким образом, необходимо разграничивать добровольную и вынужденную ликвидацию.
Реализация объектов залога в контексте данной статьи представляет собой скорее гипотетическое (оторванное от реальности) понятие. В данном случае определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита. Данная стоимость в некоторых источниках литературы получила название залоговой. Однако можно утверждать, что по своей экономической сути, она также является ликвидационной, поскольку здесь присутствуют факторы ограниченности во времени и вынужденности продажи.
Ускоренная реализация иного имущества в силу ограниченности сроков экспозиции также вызывает необходимость определения ликвидационной стоимости. При этом также существует несколько вариантов такой реализации – либо это инициативная (добровольная) реализация, либо вынужденная (по принуждению), предусмотренная действующим законодательством.
Так, в процессе исполнительного производства осуществляется реализация арестованного по решению суда имущества, причем в срок не превышающий двух месяцев со дня наложения ареста .
Таким образом, имущества практически всегда ниже его рыночной стоимости. И этот факт является негативным для продавца имущества и безусловно положительным – для покупателя.
Таким образом, разобравшись в ситуациях, вызывающих необходимость расчета ликвидационной стоимости, представляется возможным дать окончательную формулировку данного понятия.
В действующем российском законодательстве понятие ликвидационной стоимости закреплено только в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства : «ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов».
Более детализированное и верное определение содержится в Стандартах Российского общества оценщиков (РОО): «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже – денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».
В западной же литературе различают два вида ликвидационной стоимости - упорядоченная (orderly liquidation value) и вынужденная (forced sale value) . Вторая соответствует российскому определению, первая предполагает, что у собственника достаточно времени для того, чтобы срок экспозиции объекта был оптимально приближен к среднерыночному.
Необходимо избегать подмены понятий ликвидационной стоимости и чистого дохода от ликвидации, который возникает при реализации имущества после окончания срока его полезной эксплуатации. Реализация таких активов производится, как правило, наиболее эффективным способом с целью частичной компенсации затрат на их приобретение в прошлом.
В повседневной практике существует проблема нормативно-законодательного регулирования применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.
Например, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов в течение 2 месяцев. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Тем более, что понятие ликвидационной стоимости определено в ««Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных постановлением Правительства РФ.
В данном случае оценщикам следует исчислять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества. Налицо противоречие между различными законодательными актами.
Все факторы, лежащие в основе ликвидационной стоимости или сопутствующие ей, можно условно классифицировать (рисунок 2).
Рисунок 2: Факторы ликвидационной стоимости
Объективные факторы присутствуют при определении ликвидационной стоимости в любой ситуации. Их влияние невозможно не учитывать, и, по сути, они практически не зависят от положения дел на конкретном предприятии (за исключением общего состояния имущества). При этом все объективные факторы оказывают взаимное влияние один на другой. Так, например, благоприятная конъюнктура рынка может снизить оптимальные сроки экспозиции и т.д.
Важнейшим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимостях, выступает срок экспозиции имущества . При этом чем ниже планируемый срок экспозиции ликвидируемого имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается возможная стоимость.
На диаграммах 1-3 представлено соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества в г.Москве в 1998-2000 гг. (в %)
Диаграмма 1: Соотношение рыночной стоимости и стоимости вынужденной продажи офисных зданий и помещений, %
Диаграмма 2: Соотношение рыночной стоимости и стоимостивынужденной
продажи торговых зданий и омещений, %
Диаграмма 3: Соотношение рыночной стоимости и стоимости вынужденной
продажи складских и производственных зданий и помещений, %
Источник: С.Чемерикин «Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости».
Фактически срок экспозиции имущества является основополагающим фактором, существенно влияющим на все остальные факторы как в сторону усиления их воздействия, так и ослабления. Очевидно, что при увеличении планируемого срока экспозиции появляется больше реальных возможностей для использования эффективных маркетинговых мероприятий, нивелирования негативного влияния краткосрочных конъюнктурообразующих факторов и т.д.
Общая инвестиционная привлекательность объекта основывается на индивидуальных характеристиках имущества (функциональном назначении, физическом состоянии) и оказывает непосредственное влияние на уровень потребительского спроса.
В рассматриваемом случае (при ликвидации предприятия) активизируются специфические факторы, которые можно условно назвать «факторами выделения» (в принципе, эти факторы очень близки к фактору инвестиционной привлекательности). Суть действия данных факторов сводится к тому, что многие объекты имущественного комплекса индивидуально не представляют из себя никакой ценности и фактически не могут быть реализованы по нормальной цене в то время, как в рамках ликвидируемого предприятия данные объекты играли значительную роль. Особенно негативно воздействие анализируемого аспекта на, так называемые, неосязаемые активы и, в первую очередь, на деловую репутацию фирмы (гудвилл), который включает в себя ценность персонала, связи с поставщиками, отлаженность структуры бизнеса и т.д. При ликвидации компании реализовать этот, подчас один из самых ценных активов, не представляется возможным.
Абсолютная величина рыночной стоимости объекта оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше рыночная стоимость объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением количества потенциальных покупателей.
К факторам непосредственного воздействия на уровень стоимости объектов относится и конъюнктура рынка в ликвидационный период. Чем дольше этот период, тем больше возможностей у предприятия проанализировать ситуацию на рынке и выбрать наиболее оптимальный вариант действий в сложившихся обстоятельствах. И, наоборот, при непродолжительном периоде экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре рынка потери при продаже объектов будут еще больше возрастать. А надеяться на общий подъем рынка именно в непродолжительный период ликвидации компании, по меньшей мере, неразумно.
Эффективность маркетинга также значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения соответствующих мероприятий. Однако она в равной степени зависит и от конкретных средств, используемых для увеличения цены реализации объекта.
Еще одним важным объективным фактором является психологический аспект вынужденной продажи, который выражается в определенном воздействии на инициативу покупателей. Причем воздействие данного фактора также достаточно двоякое – с одной стороны, чувствуя, что продавец находится в изначально невыгодных условиях, покупатели начинают демпинговать, но с другой стороны, ощущая конкуренцию друг с другом, они боятся упустить реализуемое имущество и вынуждены идти на компромисс.
Субъективные факторы отражают специфику каждого конкретного предприятия. Особенно негативно данные факторы проявляются на предприятиях с неэффективными управленцами, что приводит к значительным затруднениям во время ликвидации. К подобным факторам относится целая система явлений. Так, инвентаризация и оценка основных фондов обанкротившихся предприятий почти всегда затруднена состоянием бухгалтерских регистров, отсутствием технических паспортов на оборудование и паспортов БТИ на объекты недвижимости. Данный ряд продолжает отсутствие юридических документов на имущество, запутанность ведения учета, отсутствие сотрудников, которые могут дать необходимые разъяснения. Все эти факты приводят к тому, что перед составлением конкретного плана и определения сроков ликвидации приходится в полном смысле этого слова «разгребать» имущество предприятия, восстанавливать цепочки возникновения тех или иных обязательств как со стороны самого предприятия, так и его партнеров. Это приводит к колоссальному осложнению процесса ликвидации.
Однако будет неверным думать, что рассмотренные факторы всегда носят только негативный характер. Наоборот, четкая организационная структура и эффективная добросовестная работа подразделений предприятия могут способствовать значительному ускорению ликвидационных процессов.
Действительно, вместо того, чтобы потратить 3-6 месяцев на выявление текущего состояния имущества предприятия в случае его бесхозности лучше было бы использовать этот период для увеличения времени продажи имущественного комплекса, что очень немаловажно.
В таблице 1 приведен анализ возможных сложностей и факторов, обуславливающих эти сложности, в разбивке по отдельным видам имущества.
Таблица 1: Влияние факторов ликвидационной стоимости на различные виды имущества
| Фактор воздействия | Срок экспо-зиции | Инвест. прив-лекатель-ность | Факторы "выде-ления" | Рыноч-ная стои-мость | Конъюнк-тура рынка | Марке-тинг | Субъ-ективные факторы | Комментарии |
| Вид имущества | ||||||||
| Здания, сооружения и земельные участки | высокий | высокий | средний | средний | высокий | средний | очень высокий | Крайне важны юридические аспекты оформления недвижимости, наличие технической документации, индивидуальные характеристики имущества. Ликвидационная стоимость, как правило, существенно отличается от рыночной. |
| Нематериальные активы (товарные знаки, патенты, свидетельства и т.д.) | высокий | высокий | высокий | средний | средний | средний | высокий | При оценке ликвидационной стоимости данного вида имущества также крайне важны юридические аспекты его оформления, а также та реальная польза, которую тот или иной нематериальный актив может принести новому собственнику с учетом вычленения этого объекта из рамок ликвидируемого предприятия. Покупатели на подобные активы достаточно специфичны, их поиск затруднен. Ликвидационная стоимость часто колоссально отличается от рыночной. |
| Незавершенное строительство | очень высокий | очень высокий | высокий | средний | средний | средний | средний | Здесь крайне важны индивидуальные характеристики объекта и затруднен поиск потенциальных покупателей. Ликвидационная стоимость очень существенно отличается от рыночной. |
| Машины, оборудование и транспортные средства | средний/ высокий | высокий | высокий | средний | средний | высокий | средний | При оценке стоимости данного имущества крайне важны индивидуальные характеристики объекта, его функциональный (моральный) износ. В зависимости от возраста имущества отличия ликвидационной стоимости от рыночной оцениваются как достаточно высокие и средней степени. |
| Финансовые вложения (акции, облигации, векселя, доли в других предприятиях) | высокий | очень высокий | средний | средний | средний | высокий | средний | Данный вид имущества чаще всего является очень специфичным, что осложняет поиски потенциальных покупателей. Во многих случаях финансовые вложения предприятий вообще оказываются абсолютно неликвидными. Ликвидационная стоимость может как значительно отличаться от рыночной, так и несущественно вплоть до совпадения (например, для ценных бумаг, торгуемых на фондовом рынке). |
| Сырье и материалы | средний | высокий | средний | средний | высокий | средний | средний | Это, пожалуй, один из немногих видов активов, который может быть реализован в достаточно короткие сроки в зависимости от своих индивидуальных характеристик. Ликвидационная стоимость, как правило, не очень значительно отличается от рыночной. |
| НДС | очень высокий | очень высокий | очень высокий | - | - | - | средний | Это очень специфический вид актива, который можно отнести к имуществу условно. Некоторую часть невозмещенного НДС можно отнести к отложенной дебиторской задолженности со стороны бюджета, которая может быть использована в течение срока функционирования предприятия до его полной остановки при окончании процесса ликвидации. Как таковой реализовать данный актив невозможно, но можно частично возместить, тем самым сохранив деньги, полученные, например, от реализации основных фондов организации. |
| Дебиторская задолженность | очень высокий | очень высокий | средний | низкий | низкий | низкий | средний | Данный вид актива также очень специфичен. Важное значение в определении его ликвидационной стоимости имеет надежность дебитора, а также сроки погашения задолженности. Если срок погашения находится за пределами периода ликвидации, то придется прибегать к форфейтинговым операциям, продавая долги, что обусловит значительное снижение реальных денег, которое получит ликвидируемое предприятие. Ликвидационная стоимость актива может отличаться от рыночной как существенно, так и не очень. |
| Денежные средства | - | средний | - | - | - | - | - | В данном случае получение денежных средств в полном объеме будет зависеть от надежности банка, в котором открыты расчетные счета предприятия. |
| Расходы будущих периодов | высокий | высокий | высокий | низкий | низкий | низкий | низкий | Данный вид имущества возможно реализовать только при условии сохранения каких-либо выгод от его использования. Например, полезные программные продукты и т.д. |
Упрощенная схема расчета ликвидационной стоимости предприятия выглядит следующим образом:
Скорректированная (переоцененная) стоимость всех активов
- сумма текущих затрат, связанных с ликвидацией (затраты на сохранение активов до их продажи, и т.д.)
- величина всех обязательств.
Для целей данной статьи остановимся на рассмотрении ключевых проблем, возникающих при расчете ликвидационной стоимости.
Прежде всего, еще раз необходимо учесть то обстоятельство, что на большинстве ликвидируемых предприятий состояние учета имущества и его юридическое сопровождение, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Данные факты еще более усугубляют проблему ограниченности сроков продажи. Скажем, один процесс оформления прав собственности на тот или иной объект недвижимости занимает достаточно долгое время (вплоть до нескольких месяцев). Кроме того, техническое состояние основных фондов предприятий-банкротов почти всегда требует дополнительных капитальных вложений при покупке, что сужает круг потенциальных покупателей. Особое внимание следует уделить определению функционального и морального износа - как правило, основные фонды таких предприятий приобретались давно и не отвечают современным технологическим и функциональным требованиям.
В процессе переоценки активов предприятия возможно использовать три подхода: доходный (основанный на тех выгодах, которые могут быть получены владельцем данного имущества в будущем), сравнительный (основанный на ценах продаж аналогичных объектов имущества на открытом рынке) и затратный (основанный на определении издержек, которые понес бы потенциальный владелец при его приобретении/воссоздании). Возникает закономерный вопрос – какому из подходов доверять в наибольшей степени при расчете ликвидационной стоимости?
Исходя из факта ограниченности времени продажи и невозможности донести до потенциальных покупателей полной информации о преимуществах того или иного актива, а, как следствие, необходимости самостоятельного определения покупателем ориентировочной стоимости объекта путем анализа открытого рынка, представляется целесообразным сакцентировать внимание на сравнительном (рыночном) подходе. Однако это вовсе не исключает возможности использования результатов, полученных в рамках двух других подходов. Тем более, что возникают ситуации, при которых применение сравнительного подхода вообще невозможно.
Таким образом, при выведении окончательной величины стоимости актива необходимо особенно тщательно отнестись к вопросу согласования результатов, полученных в рамках примененных подходов. Так, при согласовании результатов оценки объектов недвижимости затратному подходу вследствие специфики инвестиционного климата России не следует придавать большой удельный вес. Инвестиции в основном осуществляются в строительство жилой недвижимости, на втором месте находятся инвестиции в строительство офисных зданий. Инвестиции в строительство промышленных и торговых комплексов, как правило, осуществляются крупными финансовыми холдингами, большая же часть потенциальных владельцев такой недвижимости предпочитает приобрести уже построенное, что в итоге выходит дешевле, чем строительство. Соответственно, наибольший удельный вес при согласовании результатов следует придать сравнительному подходу.
И все же основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной.
Вообще ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами:
¨ Прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямого сравнения с аналогами, либо через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.
¨ Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости.
Схема расчета ликвидационной стоимости объекта имущества при использовании косвенного метода выглядит следующим образом:
| рыночная стоимость объекта | – | скидка на факт вынужденности продажи. |
Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи).
Существует несколько способов определения скидки на вынужденный характер продажи: метод сравнения парных продаж (при котором анализируются цены продажи идентичного имущества в обычных условиях и в сжатые сроки экспозиции), метод прямого анализа характеристик и экспертный метод.
Чаще всего обращаются к третьему, экспертному методу, что обусловлено фактом ограниченности необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 20% до 50% . Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации.
В любом случае расчет данного коэффициента предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества.
Так, возможно использование в качестве отправной точки предложенной в разделе «Анализ факторов, обуславливающих отличие ликвидационной стоимости от рыночной» таблицы. Для этого необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого конкретного объекта с приданием определенного диапазона, в котором может варьироваться величина скидки. При этом надо иметь в виду, что суммарная величина значений верхних диапазонов всех факторов не должна превышать 100%.
Например, при оценке объекта недвижимости возможно осуществить следующее ранжирование факторов (естественно, при использовании предложенной схемы на практике необходимо тщательно учитывать специфику конкретной ситуации, что может привести к иному варианту ранжирования) по 10-ти балльной схеме:
| Фактор воздействия | Степень влияния на конечный результат | Оценка (по 10-ти балльной шкале) | Диапазон скидки на вынужденность продажи |
| Срок экспозиции | Высокая | 8 | 8/47*100% = 0-17% |
| Инвестиционная привлекательность | Высокая | 8 | 8/47*100% = 0-17% |
| Факторы «выделения» | Средняя | 5 | 5/47*100% = 0-10,7% |
| Рыночная стоимость | Средняя | 5 | 5/47*100% = 0-10,7% |
| Конъюнктура рынка | Высокая | 7 | 7/47*100% = 0-15% |
| Маркетинг | Средняя | 5 | 5/47*100% = 0-10,6% |
| Субъективные факторы | Очень высокая | 9 | 9/47*100% = 0-19% |
| Суммарная величина | 47 | 0-100% |
После определения диапазонов скидки на вынужденность продажи в разрезе факторов производится тщательный анализ ситуации и выбор конкретного значения скидки для каждого фактора, после чего полученные значения суммируются.
Аналогичные расчеты производятся для всех видов имущества, принадлежащих ликвидируемому предприятию.
Определение ликвидационной стоимости имеет своей целью решение ряда задач, которые непосредственно зависят от потребителей данной информации. В качестве основных пользователей (в большинстве случаев и заказчиков) итогового расчета ликвидационной стоимости выделяют кредитных менеджеров, арбитражных управляющих и менеджеров предприятия.
При предоставлении кредита, обеспечением которого является заложенное имущество, важным этапом является оценка этого имущества. Данный расчет целесообразно доверить квалифицированным специалистам в области оценки, то есть осуществить независимую оценку.(не нашла юридического подтверждения об обязательной независимости оценщика, но считаю важным об этом сказать) Именно поэтому кредитные организации и другие структуры могут воспользоваться услугами оценщиков, заключив договор со специализированной организацией для определения ликвидационной стоимости. Реальный факт реализации объекта может и не иметь места. Однако для предоставления ссуды в обоснованной сумме кредитору необходимо знать по какой цене при невозврате средств можно будет реализовать предмет залога, то есть при вынужденной продаже и сокращенном сроке экспозиции. Своевременный расчет ликвидационной стоимости позволяет избежать выдачи кредитов необоснованно завышенной величины и ускорить процесс реализации объектов залога.
В процессе ликвидации предприятия для ускорения процесса реализации активов должен способствовать проведению оценки объектов. Заблаговременное определение ликвидационной стоимости наряду с анализом финансового состояния должника приводит к принятию обоснованного решения о порядках и сроках проведения торгов. Таким образом, увеличение срока экспозиции активов способствует росту их стоимости.
Значимость расчета ликвидационной стоимости для руководящих менеджеров двояка.
Во-первых, приобретение активов по ликвидационной стоимости позволяет предриятиям-покупателям получать очевидную выгоду как в случае дальнейшей перепродажи имущества по рыночной стоимости (в виде разницы между рыночной и ликвидационной стоимостями), так и в случае его эксплуатации (в иной ситуации приобретение аналогичного имущества обошлось бы дороже).
Во-вторых, руководящим менеджерам необходимо помнить, что одним из направлений реструктуризации (реорганизации) бизнеса является стратегическое направление. В его рамках проводятся мероприятия по слиянию, присоединению компаний, по частичной ликвидации бизнеса в сжатые сроки. Как правило, любое решение о дальнейшей судьбе предприятия основывается на разработке нескольких вариантов развития, среди которых предусматривается и возможность его ликвидации.
Таким образом, привлечение квалифицированных специалистов по оценке позволит максимизировать эффективность и сроки расчета ликвидационной стоимости, что является важной составляющей итогового результата процесса ликвидации в целом.
Список использованной литературы:
1. «Оценка бизнеса»: под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой - М.: Финансы и статистика, 2000.
2. В.Галасюк «Об определении понятия ликвидационная стоимость».
3. В.Галасюк «Повышение стоимости предприятия при помощи ликвидационной стоимости».
4. С.Долгин «Порядок (особенности) проведения оценки ликвидационной стоимости конкурсной массы».
5. Ю.Козырь «Оценка ликвидационной стоимости».
6. С.Чемерикин «Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости».
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Утв. Пост. Правительства № 519 от 06.07.2001 г.
International Glossary of Business Valuation Terms (The National Association of Certified Valuation Analysts (NACVA)).
В экономической среде значительное значение имеет стоимостный критерий имущества и иных материальных активов. У одного и того же объекта может быть разная стоимость. Данная разница возникает в связи с тем, что для разного вида процедур предусмотрены разные виды стоимости. Основными видами принято считать балансовую, начальную и остаточную стоимость объектов, если речь идет о недвижимом имуществе данная стоимость может быть рыночной и кадастровой, кроме того, для некоторых экономических процессов принято применять ликвидационную стоимость.
К примеру, при выдаче кредита организации, за основу берется именно ликвидационная стоимость имущества, как подтверждение обеспечения взятых обязательств.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
Из чего она складывается, в каких ситуациях применяется, а также от чего зависит, разберем подробнее.
Как правило, вопрос об её определении возникает в случае реорганизации юридического лица, либо при признании его несостоятельным (банкротом). При этом реорганизация может быть выражена в виде слияния, присоединения или поглощения, а процедура банкротства инициирована по инициативе самого хозяйствующего субъекта, или иных заинтересованных лиц.
Как же она определяется? По сути это цена основных активов и иного организации, выраженная в чистой прибыли от продажи. При этом подразумевается, что оно уже побывало в эксплуатации.
К примеру, при признании организации банкротом, обязательства ей принятые подлежат возмещению. Данное возмещение происходит за счет продажи. Цена её будет определяться, как ликвидационная.
Как определяется? Какие факторы на нее влияют?
Данные факторы – это определенные условия, которые непосредственно влияют на определение цены.
К таким факторам следует относить:
Почему данный фактор принято ставить на первое место? Для начала необходимо определить, что такое срок экспозиции. Данным понятием определяют тот период времени, в который необходимо реализовать имущество, определяется он с момента выставления того или иного объекта в продажу до момента совершения сделки.
Как данный срок может повлиять на цену объекта? Чем больше времени предоставлено для совершения действий, необходимых для продажи, тем больше действий, направленных на данную сделку, может совершить собственник. К таким действиям можно отнести проведение рекламной кампании, оповещение возможных приобретателей, а также иные возможности продавца для привлечения покупателя.
Соответственно, чем короче срок экспозиции, тем меньше вероятность того, что имущество будет продано по высокой цене. Срочные продажи, как правило, сопровождаются понижением стоимости имущества.
Данный критерий, безусловно, не стоит оставлять без внимания. Общая экономическая ситуация на рынке напрямую влияет на цену объектов. Каким бы ни было его состояние, срок эксплуатации и желаемая остаточная стоимость, повысить цену в условиях кризиса или застоя рынка не удастся. Таким образом, чем хуже ситуация на рынке, тем ниже будет ликвидационная стоимость объектов.
В чем заключается данный фактор? В случае, если реализуемое имущество востребовано на рынке, на момент продажи, его стоимость можно значительно увеличить. В том же случае, если данное имущество не востребовано, срок для его продажи может значительно затянуться, соответственно стоимость придется понижать для того, чтобы заинтересовать потенциального приобретателя. Таким образом, чем более привлекательно реализуемое имущество для современного рынка, тем выше будет его стоимость.
Приведенные выше факторы следует относить к объективным факторам формирования ликвидационной стоимости, помимо них существуют также субъективные факторы.
К данным факторам, как правило, принято относить организацию рабочего процесса и ведения документооборота на предприятии, чье имущество подлежит реализации. Чем лучше данный процесс организован, тем меньше времени потребуется на подготовку к продаже, что существо увеличивает шанс на реализацию по более высокой цене. Соответственно, чем больший беспорядок в необходимых документах, тем более затянут будет процесс продажи, что может негативно сказаться на определении цены.
Она применяется в разных ситуациях, они отличны друг от друга.
В зависимости от применимой ситуации, принято выделять несколько видов данного критерия:
Далеко не в любой ситуации применима именно ликвидационная стоимость объектов и активов.
Ее применение характерно для определенных случаев, к которым следует отнести:
Основных случаев для проведения оценки два:
1. При угрозе банкротства. Угроза банкротства юридического лица возникает в том случае, если цена его активов не может покрыть размеры кредиторской задолженности. Юридическое лицо по своей инициативе или инициативе заинтересованного лица может быть признано несостоятельным в судебном порядке. После признания предприятия банкротом производится реализация его имущества и расчет с кредиторами.Потому, при угрозе банкротства в первую очередь производится оценка ликвидационной стоимости имущества с целью определить, насколько возможен расчет по обязательствам за счет реализованного имущества.
2. Ликвидация предприятия выгодней, чем продолжение деятельности. Данные ситуации не являются редкостью. С целью проведения комплексного анализа целесообразности функционирования предприятия производят оценку ликвидационной стоимости его имущества. Данная оценка, в том числе, позволит сделать выводы о целесообразности дальнейшей деятельности предприятия.
Методы оценки:
Оценка ликвидационной стоимости предприятия – процесс достаточно сложный и многоступенчатый. На каждом этапе происходит перечень необходимых действий, которые заключаются в проведении аналитической работы, составлении графиков, произведении расчетов.
Если условно поделить данный процесс на 10 этапов, то получим следующую картину:
Условия кризиса, несомненно, оказывают не лучшее воздействие на её формирование. Это связано с тем, что рынок находится в длительном застое, значительно снижается спрос на крупные объекты, как следствие начинается рост предложения. Соответственно, в ситуации, когда предложение превышает спрос происходит автоматическое понижение цены объектов, в том числе и ликвидационной стоимости.
Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Общеизвестно, что одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Что представляет собой ликвидационная стоимость, чем она отличается от других видов оценочных стоимостей, и каковы особенности ее расчета -- вопросы, являющиеся предметом рассмотрения данного раздела. Понятие ликвидационной стоимости изложено многими авторами в имеющейся на сегодня литературе по оценке собственности. Например, по мнению профессора Ш. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой «чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов».
Г.С. Харрисон в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».
Международные стандарты оценки 2 (Базы оценки отличные от рыночной стоимости), определяющие стоимости отличные от рыночной стоимости, трактуют ликвидационную стоимость следующим образом: «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже -- это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».
Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод о том, что собственность может оцениваться на базе, отличной от рыночной стоимости (ликвидационной стоимости) и учитывающей нерыночный характер сделки.
Нерыночный характер сделки проявляется, как правило, в двух моментах:
1. в вынужденности (недобровольности) продажи имущества по различным причинам;
2. в снижении времени рыночной экспозиции реализуемого имущества на рынке.
При этом предполагаемая цена реализации имущества, обусловленная нетипичными для рынка условиями продажи, будет, несомненно, ниже рыночной. Прогнозирование этой цены весьма затруднительно из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода.
В зависимости от срочности реализации активов ликвидационная стоимость подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную (срочную) ликвидационную стоимость.
Упорядоченная ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества за некоторый период времени, в течение которого продавец имеет возможность проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов (текущий ремонт, товарный вид и прочее), за вычетом расходов на реализацию. Решение о ликвидации принимается владельцем в случае большей целесообразности продажи актива, если он является избыточным или малодоходным. Поскольку в данном случае нет строгих ограничений по времени реализации, период экспозиции реализуемого актива на рынке близок к периоду рыночной экспозиции, а сама ликвидационная стоимость близка к рыночной.
Принудительная (срочная) ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества срочно, т.е. без проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию. В этом случае имеются строгие ограничения по времени реализации, диктуемые покупателем. Период экспозиции реализуемого актива на рынке может быть гораздо меньше рыночной экспозиции.
Таким образом, стоимость реализации (ликвидационная стоимость) в обоих вариантах будет ниже рыночной стоимости. Величина снижения рыночной стоимости, обусловленная действием вышеприведенных факторов, определяется ликвидационной скидкой. В случае упорядоченной ликвидации величина этой скидки будет меньшей, чем в случае срочной ликвидации.
1. Цели, функции и задачи расчета ликвидационной стоимости
Цели и методология расчета ликвидационной стоимости определяются ситуацией, в которой оказался собственник оцениваемого имущества.
Оценка ликвидационной стоимости имущества необходима в следующих случаях:
· при ликвидации предприятия;
· при выработке плана погашения долгов предприятиядолжника оказавшегося под угрозой банкротства;
· при финансировании реорганизации предприятия;
· при оценке стоимости избыточных активов предприятия;
· при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
· при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;
· при определении стоимости имущества выступающего в качестве залога и возможной необходимости его реализации в случае невозможности погашения кредита.
Позитивное решение вышеназванных ситуаций зависит от многих факторов, прежде всего, таких как ценности и степени ликвидности имущества, факторов спроса и предложения, сложившихся на дату оценки.
2. Технология проведения работ по расчету ликвидационной стоимости
Главной задачей эксперта-оценщика является точное определение подвида ликвидационной стоимости в соответствии с задачами, поставленными Заказчиком. Для исключения возможной путаницы понятий рыночной стоимости и нерыночной базы стоимости в процессе оценки Оценщик должен придерживаться следующего алгоритма проведения оценки:
1. Идентифицировать оцениваемую собственность. Идентификация подразумевает установление соответствия между имеющейся документацией на объекты оценки и их реальным наличием и состоянием.
2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой собственностью. Описание прав собственности включает в себя общее описание имущества и перечень правоустанавливающих документов, закрепляющих права собственника, например на основе договора купли-продажи имущества предприятия или свидетельства о собственности, выданных соответствующими уполномоченными государственными структурами.
3. Идентифицировать цель и функцию оценки. Идентификация цели и функции оценки подразумевает аргументированное определение вида оценочной стоимости и способ использования ее результатов в соответствии с задачами оценки.
4. Установить эффективную дату оценки. Эффективная дата оценки, как правило, совпадает с датой осмотра оцениваемого имущества.
5. Исследовать оцениваемую собственность. На данном этапе проводится осмотр оцениваемого имущества, описывается его техническое состояние. Проводится анализ возможных подходов для расчета рыночной стоимости, являющейся базисом, на основе которого могут быть определены базы оценки, отличные от рыночной стоимости ликвидационная, залоговая, страховая и др.).
6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества. Согласно статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции...».
7. В соответствии с поставленной целью и функцией оценки, произвести обоснований расчет соответствующих скидок с рыночной стоимости, включая расходы на реализацию. Расходы на реализацию включают в себя затраты на содержание имущества, приведения его к товарному виду, комиссионные риэлторам, оценщикам и пр. При этом необходимо выявить все особые обстоятельства и ограничения, обусловленные сложившейся ситуацией.
8. В случае расчета упорядоченной ликвидационной стоимости результаты оценки необходимо скорректировать в соответствии с разработанным планом реализации ликвидируемых активов. При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
Продажа различных активов может быть произведена в различные сроки в зависимости от их степени ликвидности. Под ликвидностью подразумевают свойство активов, выражающееся в их быстрой реализации, т.е. обращения в денежные средства.
Движимое имущество в силу своего определения в общем случае более ликвидно, чем недвижимое. Оборудование, машины и механизмы могут быть реализованы в более короткий срок. Другие активы, например, запасы, сырье и материалы могут быть реализованы сразу же после принятия решения о продаже активов.
Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости активов предприятия наиболее полно представлена в материалах семинаров Института экономического развития Мирового банка. Она включает в себя следующие этапы:
· разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;
· расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;
· определение величины обязательств предприятия;
· вычитание из текущей скорректированной стоимости активов величины обязательств предприятия.
К сожалению, в настоящее время отсутствует обоснованная методология расчета ликвидационных скидок и в целом ликвидационной стоимости. Анализируя предлагаемые некоторыми авторами подходы к расчету ликвидационных скидок, можно сделать вывод о том, что эти подходы в большинстве своем носят эмпирический характер, обусловленный мнением конкретного специалиста.
Известно, что определяемая оценщиком рыночная стоимость предполагает определенный период рыночной экспозиции, за который оцененное имущество может быть продано по указанной рыночной стоимости. С сокращением периода рыночной экспозиции вероятность реализации актива по рыночной стоимости снижается. Срочность реализации актива должна обуславливать адекватное снижение уровня рыночной стоимости. Таким образом, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью определяется, прежде всего, требуемым временем реализации имущества, не говоря о самом факторе вынужденности продажи. Срочность реализации определяется отношением требуемого времени реализации (экспозиции) -- Tтр к сложившемуся на дату оценки периоду рыночной экспозиции -- Tрэ для данного вида имущества.
Таким образом, ликвидационная стоимость может быть определена рыночной стоимостью, скорректированной на ликвидационную скидку. Сама же ликвидационная скидка (L) может быть представлена в виде произведения функции времени экспозиции f(Тэ) и эластичности спроса по цене с учетом фактора вынужденности продажи f(Э):
Ликвидационная скидка
(L) = f(Тэ)*f(Э).
Функция f(Тэ) может быть рассчитана по следующей формуле:
f(Tэ)=1/(1+i)(Трэ -Tmp)
где (Трэ-Tтр) -- число периодов начисления процентов (месяцы) за период дисконтирования, определяемого временем требуемой реализации (экспозиции); i -- соответствующая (Трэ-Tтр) ставка дисконта.
Пример 1. Оценщик определил рыночную стоимость (РС) оборудования в 50000$, используя всевозможные подходы к оценке. Методом кумулятивного построения была определена ставка капитализации (R) в 35%, при этом норма возврата составила 10% (в годовом исчислении). Как известно, R состоит из двух составляющих -- нормы дохода (i) и нормы возврата (НВ). Рассматривая НВ как составляющую ставки капитализации, которой можно пожертвовать при Трэ стремящейся к 0, формулу (1) можно представить следующим образом:
f(Tэ)= 1/(1+ R - HB)(Трэ - Tmp)
Рыночная экспозиция (Трэ) составляет 3 месяца, а требуемая экспозиция (Ттр) -- 1 месяц.
f(Tэ)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959
Ликвидационная стоимость
(ЛС) = РС*f(Тэ) = 50000*0,959 = 47964$
Ликвидационная скидка = 50000 - 47964=2036$
Зависимость стоимости от периода экспозиции может быть также выражена следующей формулой:
ЛС = РС*(1 -- exp(-i*Tтр))/(1 -- exp(-i*Tрэ)), (2)
Пример 2. На основе данных Примера 1 произведем расчет ликвидационной стоимости по формуле (2):
ЛС = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470$
Ликвидационная скидка = 50000 - 17470 = 32530$
Сравнивая полученные величины ликвидационной стоимости в Примерах 1 и 2, можно сделать вывод о том, что формула (1) имеет тенденцию к явно значительному завышению результата при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:
Ликвидационная стоимость (средневзвешенная) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$
Ликвидационная скидка = 50000-27634,7=22365,3$
Определение коэффициента эластичности (Кэ) более затруднительно в силу возможного отсутствия необходимой информации. Коэффициент эластичности спроса по цене представляет собой соотношение процентного изменения объема спроса и процентного изменения цены (данная формула применима для любых изменений цены в случае линейных кривых спроса и малых изменений цены в случае кривых спроса произвольного вида). Как правило, спрос является эластичным при высоких ценах и неэластичным при низких ценах. При Кэ>1 спрос эластичный, при Кэ<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.
Базой для определения коэффициента эластичности спроса по цене является рыночная информация, на основе которой может быть построен график эластичности спроса по цене.
Для расчета составляющей ликвидационной скидки, обусловленной также факторами вынужденности продажи и учетом эластичности спроса может быть рассмотрена следующая модель:
L=((Tmp / Tpэ)2 - 2(Tmp / Tpэ) +1) *e -B*Kэ. (3),
где L -- ликвидационная скидка; Ттр -- время требуемой экспозиции (реализации); Трэ -- время рыночной экспозиции; РС -- рыночная стоимость; e -B*Kэ-- составляющая ликвидационной скидки, обусловленная вынужденностью продажи и учетом эластичности спроса; е -- основание натурального логарифма (е=2,718); В -- коэффициент, отражающий фактор вынужденности продажи, причем В<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.
Формула определяет коэффициентную скидку с рыночной стоимости как функцию от времени требуемой экспозиции, зависящей от сроков реализации активов, в виде доли от величины рыночной экспозиции; при этом Э является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т.е. от 0 до величины в стоимостном выражении, равной (РС*e -B*Kэ). При абсолютно неэластичном спросе коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, (РС*e -B*Kэ) соответственно к РС, т.е. достигает величины рыночной стоимости; при абсолютно эластичном спросе эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот. К недостаткам такого подхода к расчету ликвидационной стоимости можно отнести сложность расчета коэффициента эластичности.
3. Законодательная база применения ликвидационной стоимости
Законодательная база применения ликвидационной стоимости регламентируется законодательством РФ в случаях несостоятельности (банкротства) юридических лиц, наложения ареста на его имущество с последующей принудительной реализацией этого имущества в целях погашения кредиторской задолжности или взыскания недоимок по налогам и другим платежам в бюджеты разных уровней согласно действующему исполнительному производству.
В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости недвижимости.
Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.
Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории города Москвы, так как этот Субъект Федерации является наиболее крупным федеральным собственником, на территории которого находится около 3 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.
Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы "О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы".
Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.
Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения: "… на величине сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства…", "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…" и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.
В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р "Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов". В нем говорится, что "под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости". Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что "ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом". Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.
Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.
Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:
С лик. = С рын. х (1 - К вын.),
· С лик. - ликвидационная стоимость недвижимости;
· С рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;
· К вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1.
Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).
Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.
Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в табл.
Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи
|
Функциональное назначение объекта |
Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, % |
|
|
Офисные здания и помещения: |
||
|
Торговые здания и помещения: |
||
|
Складские и производственные здания и помещения: |
В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).
Фактор "вынужденности продажи", влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.
Фактор "вынужденности продажи":
· · способы продажи
· · сроки продажи
· · риск инвестирования
· · затраты на продажу
· · другие
Дальнейшее исследование зависимости корректировочной поправки на вынужденность продажи по указанным объектам от составляющих элементов фактора "вынужденности продажи" позволит вывести универсальную формулу расчета ликвидационной стоимости.
4. Оценка ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость предприятия - это его стоимость при вынужденной продаже, равная денежной сумме в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате распродажи его активов на ликвидацию. В данном случае речь идёт о продаже собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в тех случаях, когда существуют серьёзные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием (предприятие находится в состоянии банкротства), или если стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.
Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность положительного решения не платежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от стоимости имущества, которым обладает данное ликвидируемое предприятие.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия - должника; при реорганизации предприятия (в том числе, при экспертизе программ реорганизации предприятия); при разработке плана погашения долгов предприятия - должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться при такой оценке имущества.
Оценка ликвидационной стоимости относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения. Особенностью ликвидационной стоимости предприятия является высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.
На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в статьях 61 - 65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия рассчитывается путём вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.
Ликвидационная стоимость
В процессе взаимодействия экономических субъектов часто возникает необходимость определения величины ликвидационной стоимости объекта экономических отношений. Например, при выдаче кредита под залог, от точности определения величины ликвидационной стоимости объектов залога зависит обеспеченность кредита. В случае ликвидации предприятия, возникает необходимость определения ликвидационной стоимости его активов для их реализации. Однако оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например, при финансировании предприятия должника; при финансировании реорганизации предприятия; при изменении предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам; при экспертизе программ реорганизации предприятия.
В условиях современной «информационной» экономики конкурентные преимущества предприятия определяются не наличием качественных физических активов и отлаженных процессов производства, снабжения и сбыта, а возможностями создания инноваций и их реализации потребителям в форме наукоемкой продукции. Это требует кардинального пересмотра традиционных подходов к управлению, выработки новых критериев и новой методологии, отвечающих современным требованиям.
Главной целью любого предприятия является или должна быть максимизация стоимости для собственников (акционеров), т. е. экономических выгод, которые они получают от вложения капитала в данное предприятие. Как показывают исследования отечественных и зарубежных авторов, в странах, экономика которых не ориентирована на максимальное повышение стоимости для собственников, инвесторы получают меньшую отдачу от вложенного капитала, чем в странах, имеющих такую ориентацию. Дальнейшая глобализация рынка капитала означает, что первые будут испытывать отток инвестиций и отставать во всемирной конкуренции. Таким образом, по мере усиления мобильности капитала система управления предприятием, ориентированная на повышение стоимости, приобретает все больший вес и значение.
Ориентация на увеличение стоимости для собственника как критерий управления современным промышленным предприятием не противоречит долгосрочным интересам всех остальных участников бизнеса.
Более того, собственники – это единственные участники бизнеса, которые, заботясь о максимальном повышении своего благосостояния, одновременно способствуют повышению благосостояния всех других. Это обусловлено тем, что собственник предприятия является остаточным владельцем и получает экономические выгоды в виде дивидендов только после осуществления расчетов с остальными участниками бизнеса –
поставщиками, персоналом, государством и кредиторами. Сложность и многоплановость проблемы повышения стоимости бизнеса, ее новизна для российской экономики современного периода обусловливают необходимость изложения в настоящем параграфе основных понятий и подходов к определению стоимости бизнеса в соответствии с международными стандартами и законодательством РФ, а также математических моделей для ее расчета. В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО), стоимость (value ) – это взгляд рынка на выгоды, приобретаемые тем, кто владеет данным товаром или пользуется данными услугами на дату определения стоимости. Основным типом стоимости является рыночная стоимость.
Рыночная стоимость (market value ) – это предполагаемая денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей необходимой информацией, действовала бы расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, определен ная без учета затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации расходов по уплате любых сопутствующих налогов.
Балансовая стоимость (book value ) представляет собой разницу между общей стоимостью активов (за вычетом амортизации) и общей суммой обязательств, в соответствии с данными балансового отчета. Таким образом, в отличие от рыночной стоимости, балансовая стоимость отражает «исторические» цены, по которым были приобретены активы в прошлом.
Балансовая стоимость чистых активов предприятия определяется в соответствии с законодательством РФ путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету, суммы обязательств, принимаемых к расчету.
Расчет величины чистых активов проводится по формуле
А чист = А − К заем,
где А – сумма активов, принимаемых к расчету;
К заем – сумма обязательств (заемный капитал), принимаемых к расчету.
Балансовая стоимость, представленная в финансовой отчетности, как правило, не соответствует действительной рыночной стоимости чистых активов предприятия.
С точки зрения перспектив развития предприятия выделяют ликвидационную стоимость и стоимость действующего предприятия.
Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой сумму, которую может выручить собственник от продажи активов предприятия на рынке после расчетов по всем обязательствам. Ликвидационная стоимость рассчитывается по формуле
V ликв = V Ачист − с ликв − с срочн,
где V Ачист – рыночная стоимость чистых активов (определение см.ниже);
сликв – затраты на ликвидацию;
ссрочн – скидка на срочность.
Как видно из формулы, при оценке ликвидационной стоимости учитываются затраты, связанные с ликвидацией предприятия, и скидка на срочность, отражающая невозможность проведения адекватного маркетинга. Ликвидационную стоимость можно рассматривать как минимальную гарантированную денежную сумму, которую может получить собственник от бизнеса. Методически расчет ликвидационной стоимости базируется на оценке рыночной стоимости чистых активов предприятия.
Рыночная стоимость чистых активов предприятия представляет собой разницу между рыночной стоимостью активов предприятия и приведенной к текущему моменту времени стоимостью его обязательств. Для расчета рыночной стоимости чистых активов используется формула
V Ачист = V А − V об,
где V А – рыночная стоимость активов предприятия; V об – приведенная текущая стоимость обязательств предприятия.
Исходной точкой для оценки рыночной стоимости активов V А является их балансовая стоимость, рассмотренная выше. Для получения обоснованной рыночной стоимости осуществляется корректировка отдельных статей актива.
Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:
Упорядоченная ликвидационная стоимость. Распродажа активов предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены за продаваемые активы. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2-х лет.
Принудительная ликвидационная стоимость. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.
Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов предприятия.
На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в ст.61-65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т. е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.
Добровольная ликвидация юридического лица (предприятия) возможна по решению его участников. ГК РФ (п. 1 ст. 61) прямо предусматривает следующие основания ликвидации юридического лица по решению его участников: а) истечение срока, на который создано юридическое лицо; б) достижение цели, ради которой оно создавалось; в) признание судом недействительной регистрации юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов при условии, что эти нарушения носят неустранимый характер, а также по иным основаниям, которые могут определяться как усмотрением акционеров, так и указанием закона.
Существует возможность добровольной ликвидации (самоликвидации) предприятия, в частности, в связи с банкротством. В соответствии со ст.24 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при отсутствии возражений кредиторов должник, являющийся юридическим лицом, может объявить о своем банкротстве и добровольной ликвидации.
Законодательство не ограничивает и усмотрение участников юридического лица при определении оснований принятия решения о его ликвидации. Поэтому следует полагать, что акционеры - владельцы голосующих акций вправе в установленном порядке принять решение о ликвидации предприятия в связи с нецелесообразностью продолжения его деятельности по любым, определяемым ими причинами.
Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:
Берется последний балансовый отчет.
Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия требует различных временных периодов.
Определяется валовая выручка от ликвидации активов.
Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы). Скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.
Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.
Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.
Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.
При формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости предприятия еще раз анализируются факторы, приведшие к банкротству предприятия. Если ситуация банкротства обусловлена низким уровнем управления, то корректировка полученной в результате расчетов величины ликвидационной стоимости не производится. Если же причиной банкротства явилось местоположение объекта, внешние условия, как то: общая экономическая ситуация, налоговая политика и т. п., то полученная величина ликвидационной стоимости корректируется в сторону уменьшения.
По возможности необходимо применять несколько способов оценки:
Расчет рыночной стоимости активов (метод чистых активов). Он выполняется на основе баланса на последнюю отчетную дату и желательно одновременно с инвентаризацией имущества предприятия на дату оценки. Очевидно, что степень детализации оценки будет зависеть от полноты и достоверности стоимости предоставленной в распоряжение оценщика информации. Величина ликвидационной стоимости в данном случае численно равна полученной методом чистых активов рыночной стоимости, и будет зависеть от таких факторов, как срок маркетинговых исследований и операций, который в данном случае составляет длительный период (до 18 месяцев) и затрат, связанных с маркетингом и процедурой ликвидации предприятия. Наиболее вероятными заинтересованными лицами в данном виде оценки ликвидационной стоимости будут учредители и акционеры, которые чаще всего хотят сохранить предприятие в его нынешнем виде.
Оценка ликвидационной стоимости в соответствии с «Методическими рекомендациями по ускоренному порядку применения процедур банкротства». В таком способе оценки заинтересованы ФСФО, стремящиеся максимально быстро найти для организации-должника эффективного хозяина. Данный вид ликвидационной стоимости является нормативно-расчетной ликвидационной стоимостью, имеющей место в связи с плановой ликвидацией предприятия. Результатом такой оценки ликвидационной стоимости и продажи предприятия в соответствии с ней становится появление двух предприятий: одно из них остается с долгами, но без имущества, тогда как другое становится обладателем имущества, но без долгов.
Оценка ликвидационной стоимости классическим аукционным способом - путем раздельной распродажи имущества предприятия.
Значимость расчета ликвидационной стоимости для руководящих менеджеров двояка.
Во-первых, приобретение активов по ликвидационной стоимости позволяет предриятиям-покупателям получать очевидную выгоду как в случае дальнейшей перепродажи имущества по рыночной стоимости (в виде разницы между рыночной и ликвидационной стоимостями), так и в случае его эксплуатации (в иной ситуации приобретение аналогичного имущества обошлось бы дороже).
Во-вторых, руководящим менеджерам необходимо помнить, что одним из направлений реструктуризации (реорганизации) бизнеса является стратегическое направление. В его рамках проводятся мероприятия по слиянию, присоединению компаний, по частичной ликвидации бизнеса в сжатые сроки. Как правило, любое решение о дальнейшей судьбе предприятия основывается на разработке нескольких вариантов развития, среди которых предусматривается и возможность его ликвидации.
Таким образом, привлечение квалифицированных специалистов по оценке позволит максимизировать эффективность и сроки расчета ликвидационной стоимости, что является важной составляющей итогового результата процесса ликвидации в целом.
При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и вычесть из восстановительной стоимости активов затраты на ликвидацию предприятия. Это административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск
