Инвестиции в недвижимость: перспективы развития. Инвестиции в строительство

Введение 3

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость 7

2. Методы определения эффективности инвестирования в недвижимость 14

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость 23

Заключение 31

Список использованных источников 35

Введение

В наше время происходит постоянное изменение рыночной экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит на дорогу мировой экономической мысли.

Современное состояние российской экономики, характеризующееся определенными нарушениями общеэкономических балансов и пропорций, сопровождаемое процессами восстановления и создания новой экономической системы, отражается на функционировании рыночной среды, условиях организации рыночного пространства в России. Однако отсутствие опыта формирования новой системы в условиях демонтажа старого хозяйственного механизма обуславливает необходимость изучения мирового опыта и овладения знаниями, накопленными в процессе исторического развития экономической науки. В рамках мировой экономической мысли аналоги современных процессов, происходящих в России, связанные с формированием новых экономических отношений, отсутствуют. Анализ специфики российской экономики позволяет учитывать тенденции в развитии экономических процессов, оценивать их характер и свойству принимать адекватные меры по регулированию и корректировке элементов новой системы. Поэтому возникает необходимость исследования специфики инвестирования в недвижимость в условиях российской экономики, выявления зависимостей, тенденций, факторов и противоречий, порождаемых новыми экономическими отношениями. Рыночная среда в условиях реформируемой системы приобретает особые признаки и свойства. Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

В обеспечении нормального функционирования любой современной экономической системы важная роль принадлежит государству. Государство на протяжении всей истории своего существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации национальной обороны, выполняло определенные функции в сфере экономики. Государственное регулирование экономики имеет долгую историю - даже в период раннего капитализма в Европе существовал централизованный контроль над ценами, качеством товаров и услуг, процентными ставками и внешней торговлей.

Итак, целью данной работы является раскрытие особенностей инвестирования в недвижимость и определение его состояния в современных экономических условиях.

Ознакомиться с основами инвестирования в недвижимость. Рассмотреть его классификацию.

Рассмотреть инвестиции в недвижимость в условиях кризиса.

Объектом исследования является состояние инвестирования в недвижимость, а предметом – непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были использованы следующие методы: анализ, синтез, дедукция, индукция.

При написании работы были изучены основные нормативные документы, регулирующие недвижимость в РФ, рассмотрены методы определения эффективности инвестирования в недвижимость, изучено состояние инвестиций в недвижимость в условиях кризиса. Также в рамках подготовки данной работы проанализирован мировой опыт поведения рынков жилой недвижимости в периоды кризисов, а также собраны данные по динамике и текущему состоянию наиболее интересных рынков недвижимости России.

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Традиция в теоретическом изучении проблем инвестиций в недвижимость, которая существовала в советской экономической науке, была унаследована и развивается в настоящее время российскими учеными. Категориальный научный аппарат, созданный в отечественной экономической науке, является важной основой для изучения проблем инвестиций в недвижимость. Однако, изменения, произошедшие в этой области в последние десятилетия - это сравнительно новое явление. Также и мировой кризис, который начался у нас в 2008 году, повлиял на решение людей инвестировать в недвижимость. И тема инвестиций в эту область так или иначе касается каждого человека.

Для начала рассмотрим само понятие недвижимости, инвестора и сущность рынка недвижимости.

Согласно ГК РФ к недвижимости как объекту собственности относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно. К таковым относятся: недра, леса, земельные участки, здания и сооружения. Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты .

Инвестор - это лицо, который вкладывает свои средства в недвижимость. Он характеризуется налоговым статусом, целями, типом имущества, которым он, как ожидается, будет интересоваться, количеством собственных средств, которые он может инвестировать в покупку объекта, и условиями доступного для него кредитного финансирования. Так как эти факторы влияют на оценку ожидаемого потока дохода от имущества и на ставку, по которой должен капитализироваться доход от имущества, определение характеристик и особенностей типичного инвестора представляет собой важный этап, предшествующий непосредственной оценке имущества. Фактически типичный инвестор идентифицирует рынок для рассматриваемого имущества, устанавливая область альтернативных инвестиционных возможностей, конкурирующих с данным имуществом. Такой инвестор рассматривается как наиболее вероятный инвестор, который, как ожидается, проявит интерес к соответствующему типу имущества на заданном рынке в заданное время. Процесс идентификации такого инвестора требует со стороны оценщика детализированного и осторожного рыночного анализа, а также самого рынка недвижимости.

Рынок недвижимости один из наиболее емких рынков. К основным его особенностям относится: наличие значительного числа юридических формальностей и документов; возможность ограничения свободной конкуренции; неполнота и своевременность информации; невозможность совершать сделки по образцам; наличие значительных операционных издержек.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду .

Инвестиции в недвижимость один из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора, ведь их стоимость не будет равна 0.

Инвестиционная стоимость зависит от ценности объекта, которая определяется способностью объекта инвестиций соответствовать определенным критериям, таких как обеспечение прав и преимуществ собственника. Таким образом, инвестиционная стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора.

В экономической теории существуют следующие виды инвестиций в недвижимость :

Инвестиции в городскую недвижимость;

Инвестиции в загородную недвижимость;

Инвестиции в земельную недвижимость;

Инвестиции в офисную недвижимость;

Инвестиции в складскую недвижимость;

Инвестиции в торговую недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам:

По объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.);

По региону инвестирования (Казань, Москва, заграница);

По стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства, покупка готового объекта).

По форме финансирования:

1) по правовому статусу (частные и государственные).

2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания).

3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Как и любой другой объект инвестирования, инвестиции в недвижимость обладают своей спецификой, которая состоит как из положительных, так и отрицательных элементов. Таким образом, основными свойствами инвестирования в недвижимость являются :

1) Необходимость обладания крупным первоначальным капиталом. Итак, если инвестор располагает всего лишь парой тысяч долларов, он не сможет инвестировать их в какой-либо крупный объект, хотя и существуют различные способы, делающие инвестиции в недвижимость более доступными для мелкого инвестора. Во-первых, инвестирование на стадии строительства того или иного здания, так как стоимость квартиры после окончания строительства, скорее всего, сильно возрастет по сравнению с той суммой, которую инвестору пришлось за нее уплатить ранее. Во-вторых, существует такое понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочных кредитах. Ну и наконец, не следует забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает также и некоторые другие значения. В частности, довольно перспективным видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более высокой.

2) Относительно низкая ликвидность. Если инвестору срочно потребуется высвободить свои средства от недвижимости, то это скорее всего ему не удастся.

3) Возможность получать доход вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Это свойство проявляется, когда мы говорим о сдаче недвижимости в аренду.

4) Внезапное изменение стоимости активов. Однако в случае с недвижимостью, как правило, предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости. Поэтому инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на внешние факторы, такие как: степень престижности района их расположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и – динамику спроса и (или) предложения за последнее время. Так же существуют и внутренние факторы, среди которых: архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность здания, планировка, высота потолков, вид из окон квартиры, наличие балконов и лоджий, площадь, технологии строительства и используемые материалы, инженерию дома, внутреннюю инфраструктуру, физический износ, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. Учитывая все эти параметры, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости.

4) Условия законодательства. Эта особенность может проявиться в случае незнания всех бюрократических тонкостей, что может повлечь за собой крупные неприятности.

5) Практически полное отсутствие инфляционного риска. Здесь имеется в виду договор с застройщиком, где устанавливается конечная сумма за объект инвестирования, порядок и сроки ее внесения.

1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью.

2) Антиинфляционная устойчивость недвижимости.

3) Повышенный уровень риска. Это объясняется более длительными сроками капитальных вложений и недостаточностью и сложностью доступа к рыночной информации. Также причиной этого выступает недостаточная ликвидность недвижимости.

5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

В практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. К ним относится :

1) Акции и доли компаний, занимающихся строительством, эксплуатацией недвижимости и производством строительных материалов и оборудования.

2) Доли и паи фондов, инвестирующих непосредственно в объекты недвижимости или в компании, владеющие объектами недвижимости.

3) Ипотека. Это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости.

4) Опцион на покупку (продажу) недвижимости. Это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

5) Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона.

6) Право преимущественной аренды земли. Создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю.

7) Лизинг недвижимости. Это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости, который является самым долгосрочным видом лизинга.

При формировании инвестиционного портфеля чаще всего используются сочетание вышеперечисленных финансовых инструментов с целью повышения диверсификации и получению максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости четко регулируется. Его характерная черта – это наличие специальной нормативно-правовой базы, которая также регламентирует и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Особенность также заключается в том, что роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значима, чем в других секторах экономики.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, ясно, что инвестиции в недвижимость неотъемлемая часть современной экономики, которая является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов. Также инвестиции в недвижимость имеют свою классификацию, свойства, инструменты и нормативно-правовые акты регулирования. Все операции по инвестициям в этой области происходят на рынке недвижимости, который является одним из наиболее емких рынков.

2. . Методы оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет.

Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Для начала рассмотрим методы оценки рыночной стоимости недвижимости, их выделяют 2:

метод сравнения

затратный метод

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

Все это делается для выявления эффективности инвестирования в недвижимость. В свою очередь, работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя этапы;

1. Оценка существующей ситуации;

2. Разработка концепции эффективного использования объекта;

3. Анализ экономической эффективности проекта.

Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2.1) :

Рис. 2.1. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимость

Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.

Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен при ЧНС не меньше нуля.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС) определяется по формуле:

ЧНС =  (Дт - Кт)/(1+Е) т = Дн - Кн, (2.1)

где: Дт - доход в год Т, руб.;

Кт - капиталовложения за счет собственных средств в год Т, руб.;

Е - ставка дисконтирования в десятичных дробях;

Т - порядковый номер года с начала расчетного периода;

Р - длительность расчетного периода, год;

Дн - доход приведенный к началу расчетного периода, руб.;

Кн - капиталовложения, приведенные к началу расчетного периода, руб.

Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над капиталовложениями). НДП не учитывает норму дохода. Ставка дисконтирования равна нулю. НДП в постоянных ценах показывает движение собственных средств.

Накопленный денежный поток определяется по формуле (2.1) при условии, что Е=0.

Внутренняя рента (Евн) определяется путем нахождения величины Е в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0.

Срок возврата капитала (Тв) определяется путем нахождения величины Р в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0 .

Предельные капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для инвестора величину первичных вложений собственных средств.

Предельные капиталовложения определяются по формуле (2.1) при условии, что Кт= О.

Теперь перейдем к рассмотрению удельных показателей.

Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.

Формула для расчета модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR) выглядит следующим образом:

(2.2)

где: CFt - приток денежных средств в периоде t = 1, 2, ...n;

It - отток денежных средств в периоде t = 0, 1, 2, ... n (по абсолютной величине);

r - барьерная ставка (ставка дисконтирования), доли единицы;

d - уровень реинвестиций, доли единицы (процентная ставка, основанная на возможных доходах от реинвестиции полученных положительных денежных потоков или норма рентабельности реинвестиций);

n - число периодов.

В левой части формулы - дисконтированная по цене капитала величина инвестиций (капиталовложений), а в правой части - наращенная стоимость денежных поступлений от инвестиции по ставке равной уровню реинвестиций.

Отметим, что формула MIRR имеет смысл, если терминальная стоимость притоков превышает сумму дисконтированных оттоков денежных средств (приток денег больше их оттока).

Критерий MIRR всегда имеет единственное значение и может применяться вместо показателя IRR для оценки проектов с неординарными денежными потоками. Проект приемлем для инициатора, если MIRR больше барьерной ставки (цены источника финансирования) .

Внутренняя норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы дохода.

Внутренняя норма доходности определяется по формуле:

(2.3)

Величину IRR можно определить ещё одним способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной. После этого значение IRR находят по формуле:

(2.4)

Также должно соблюдаться неравенство NPVa>0>NPVb и rb>IRR>ra.

Достоинством показателя IRR является то, что он дает возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности. Например, эффективность проекта с IRR, равной 30%, достаточна в случае, если для его реализации необходимо использовать кредит в банке стоимостью 10% годовых .

Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле:

PI =  ----- : IC. (2.5)

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI

Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит вложенные в проект собственные средства и получит нормативный доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину.

Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.

Расчет производится следующим образом:

(2.6)

где r - месячная ставка дисконтирования;

CFt - чистый денежный поток от операционной деятельности месяца t .

Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным из-за неквалифицированного расчета основных экономических показателей, и прежде всего - нормативного срока окупаемости и ставки дисконтирования. Указанные выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят друг от друга как аргумент и функция. В советское время для оценки эффективности инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений - период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности капитальных вложений возможно и сейчас, но с учетом корректировок на недетерминированность современной экономики.

Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления (рис.2.2).

Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления

Итак, исходя из вышесказанного, следует, что важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

После резкого ухудшения состояния мировой экономики в IV квартале 2008 года инвестиционная активность во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в первом полугодии 2009 года оказался одним из самых низких в истории.

Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю.

По данным CB Richard Ellis совокупный объем инвестиционных транзакций в первом полугодии 2009 г. сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период в истории рынка.

Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. Это мы можем увидеть на рис. 3. 1:

Рис. 3.1. Полугодовой оборот инвестиций и количество сделок

Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.

В нашей стране, равно как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования, вновь возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали с недоверием смотреть на возможность вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Тем более во многих странах Европы и в США недвижимость начала дешеветь.

Одна из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный отчет о состоянии рынков – «Мировое движение капитала». Аналитики делают два главных вывода: что объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению с предыдущим годом и что это не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Доходность жилья за 2009 г.

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза (рис. 3.3). Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая .

Рис3.3. Стоимость жилья за 2009 г .

По данным Федеральной службы государственной статистики, годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год и вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн. кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 3.4).

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%), Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

Рис. 3.4. Ввод в действия жилых домов

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

В РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 3.5);

В Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

В Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

В Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

Как видно на рис.3.5, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись уже 7 кварталов.

Рис. 3.5. Ввод в действие жилых домов в РФ, млн. кв. м.

Данные рис. 3.5. показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

Также существуют различные схемы финансирования во вводе жилья (рис3.6).

Рис. 3.6. Доли различных схем финансирования во вводе жилья

В течение двух-трех лет после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения средств населения с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на частных соинвесторов. По некоторым оценкам, доля застройщиков, работающих по федеральному закону, составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20% .

Отбросив прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний день инструменты может использовать инвестор для сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько:

Есть банки, но даже самым надежным из них понадобилась помощь государства, когда начал развиваться финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки, находятся в очень тяжелом положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как надежные. Да и процентные ставки в банках, как правило, не покрывают даже инфляции.

Фондовые биржи – полностью потеряли доверие инвесторов. По разным оценкам с фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов.

Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней ситуации нестабильны так же, как и торговля акциями, и имеют отрицательный тренд.

Недвижимость - фактически – это единственный инструмент, который позволяет в условиях кризиса сохранять и приумножать капитал с высокой степенью вероятности. И так считает большинство. Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие ценовые колебания всегда останется у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она имеет еще потребительскую ценность и, как вариант, может приносить за счет этого качества дополнительную прибыль.

Поэтому в ближайшее время следует ожидать прихода инвесторов с фондовых рынков на рынок недвижимости.

При этом многие эксперты выражают некоторые опасения, связанные с инвестированием в новые дома. Одной из главных проблем, которые ожидают человека, рискнувшего в данный момент вложить деньги в новостройки, это ненадежность компаний. Риск присутствует в том, что покупая квартиру дешево, у малоизвестного застройщика, нет гарантий, что строительство будет доведено до конца и дом будет сдан вовремя. Поэтому следует вкладывать деньги только в крупные и известные компании. Они менее подвержены колебаниям, и у них больше запас прочности. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость вот уже более 10 лет является выгодным капиталовложением, эксперты рекомендуют воздержаться от рискованных и необдуманных поступков.

Также сейчас вызывает большое опасение приобретение квартир на начальной стадии строительства. Так как в условиях разразившегося кризиса в первую очередь пострадала банковская сфера, и выдача кредитов сильно ужесточилась, то в основном строительные компании будут наиболее заняты в основном доделкой уже строящихся домов. И новые дома будут возводиться не в таких уж глобальных количествах. Также возрастают риски, связанные с их реализацией.

Еще одним из рисков в настоящее время является срок завершения строительства. Он может существенно вырасти для каждого индивидуального объекта. Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость всегда были подвержены возникновению задержек связанных с документацией, т.е. такая проблема существовала и ранее, в теперешних условиях это может иметь и более плачевные результаты. Минимизировать возникновения подобных моментов возможно лишь внимательным изучением и анализом возможных объектов инвестирования, их долголетие, репутацию, источники финансирования.

Таким образом, существует угроза появления как недостроенных объектов, так и продления сроков завершения работ.

Несмотря на то, что рынок недвижимости в данный момент переживает некоторый спад, некоторые аналитики видят в этом и положительные стороны. Они считают, что рынок покинут некомпетентные игроки.

На сегодняшний день есть три главные опасности, которые подстерегают инвестора, решившего вложить деньги в недвижимость. Первая – это опасность вложить средства в компанию – банкрот. Для того чтоб этого не произошло, следует внимательно выбирать объект для инвестирования. Вторая – это сроки окончания строительства. В сложившейся ситуации, чтобы избежать в будущем проблем, связанных с увеличением сроков реализации, следует вкладывать средства в объекты, находящиеся на конечном этапе строительства, или в уже готовые объекты. И последняя – это опасность купить недвижимость по более высокой цене, чем придется реализовывать. Сильнее всего это затрагивает рынок вторичного жилья и массового строительства, поскольку здесь возможно перенасыщение рынка.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что вложения в недвижимость считаются одними из наиболее привлекательных для частных инвесторов. При этом в условиях кризиса появляются дополнительные возможности для получения высоких доходов от вложения денежных средств в жилую недвижимость. В результате влияния экономического кризиса стоимость жилья в России и многих других странах значительно снизилась. В то же время, данное падение цен во многих случаях не связано с влиянием фундаментальных факторов, определяющих спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе, что позволяет находить недооцененные активы со значительным потенциалом роста. При этом доходность вложений в подобные активы может значительно превышать средние значения в периоды стабильного роста экономики.

Таким образом, ключевыми условиями эффективного инвестирования в условиях кризиса являются наличие сильно подешевевшего актива, обладающего значительным потенциалом роста, а также выбор наилучшего момента для его приобретения по минимальной цене.

Заключение

Изучение инвестиций в недвижимость очень важно, особенно в сложившейся ситуации в связи с мировым кризисом.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.

Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.

Исходя из целевой установки инвестора, различают три основных критерия оценки эффективности капиталовложений в недвижимость: максимальный доход от капиталовложений, максимальный доход на единицу капиталовложений, минимальный срок, за который будет получен нормативный доход от вложений.

Анализ эффективности инвестиционных проектов - сложный процесс, поэтому лишь точные расчеты и компетентность экспертов способны привести к полной реализации инвестиционных планов.

На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, спровоцированного одной из ведущих экономик мира. При проведении исследования было выявлено, что финансовый кризис в реальном секторе экономики в первую очередь оказал влияние на рынок недвижимости.

В нашей стране, как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования и многие другие факторы привели к приостановлению большинства проектов в связи с нехваткой денежных средств у инвесторов для их реализации.

Сейчас, как никогда, велики риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Во-первых, вложение средств в компанию – банкрот. Во-вторых, сроки окончания строительства. И, в-третьих, покупка недвижимости по более высокой цене, чем придется реализовывать.

Список использованных источников

Гражданский кодекс Российской Федерации // Система «КонсультантПлюс».

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Система «КонсультантПлюс».

Аликаева М.В. Источники финансирования инвестиционного процесса // Финансы. -2008. -№ 5. -C.12-14.

Бевзелюк А.А. Анализ инвестиционных проектов: Учебно-методическое пособие. -Мн.: 2008, -31с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 2007. -263с.

Бланк И.А. Управление инвестиционными предприятиями. -К.: Ника-Центр, Эльга, 2008. -480с.

Бард В.С., Бузулуков С.Н. Инвестиционный потенциал российской

экономики. М., 2004.

Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер,

Гранова И. В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание. СПб.: Питер, 2007.

Золотогорова В.Г. Инвестиционное проектирование. - М.: ИП

Перспектива, 2004.

11. Игонина Л.Л. Рынок инвестиций в современной экономике. М., 2004.

12. Карякина О.А. Финансы: Курс лекций / О.А.Карякина, Н.А.Прокопович; Академия управления при Президенте Республики Беларусь. -Мн., 2002. -174с.

Киселева Н.В., Боровикова Т.В., и др. Инвестиционная

деятельность: уч. пособие. – М.: КНОРУС, 2005.-432с.

Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. -М.: Финансы и

статистика, 2006. -768с.

Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор

инвестиций. Анализ отчетности. М., 2005.

Колбина М. Недвижимость под давлением кризиса.//РЦБ, 2009 №5/6.

Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М:

Феникс, 2008- 508с.

Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2007. – (Учебники для вузов. Специальная литература).

Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

Марголин А.М., Быстряков А.Я. Экономическая оценка инвестиций:

учебник. – М.: «ТАНДЕМ». Изд. «ЭКМОС» 2007. - 183с.

Пеньевская И.С., Щербаков А.И. Оценка состоятельности

инвестиционного проекта. Новосибирск, 2007.

Остапенко В. Собственные источники инвестиций предприятий // Экономист. -2007. -№ 8. -C.28-37.

Орлова Е.Р. Инвестиции: Учебное пособие. - 5-е изд., испр. - М.:

ОМЕГА-Л, 2008. - 237 с.

Савчук В. Анализ и разработка инвестиционных проектов. М., 2006

Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2008. -319с.

Чернов В.А. Инвестиционная стратегия: уч. пособие для вузов. – М.:

ЮНИТИ-Дана, 2007.-158с.

Фридман Дж.П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. / Пер.с англ. -М.: Дело Лтд., 2007. -437с.

Харин А., Володин А. непрямые инвестиции в недвижимость:

выбирая между домом и паем. // РЦБ. 2008 №23/24.

Холт Р.Н., Бариес Сет. Планирование инвестиций. М., 2004.

Хонко Я. Планирование и контроль капвложений. М., 2003.

Шарп У.Ф., Александрер Г.Дж., Бэйли Дж.В. Инвестиции. М., 2003.

Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред.

В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

Менеджмент организации. / Под ред. З. П. Румянцевой, Н. А.

Соломатина. М., 2005.

34. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред.

Е.С.Стояновой. -5-е изд., перераб. и доп. -М.: Изд-во «Перспектива», 2002. -656с.

Формулы расчета эффективности проекта –

http://www.belinvest.info/theory.html

MIRR - модифицированная внутренняя норма доходности

(рентабельности) - http://www.financial-analysis.ru/methodses/metIAMIRR.html

IRR - внутренняя норма доходности. - http://www.basegroup.ru/solutions/scripts/details/irr_analysis/

Эффективное инвестирование - это просто. - http://www.profiz.ru/se/10_2007/Effektivinv10/ и их оценка» Студент факультета... в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость . Все отдельные блоки информации, отобранные...

Введение

Недвижимость как объект инвестирования

Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Заключение

Введение

В наше время актуальное значение приобрели вопросы, связанные с недвижимостью. И это понятно, поскольку от того, как мы научимся работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать активным двигателем экономического развития.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты.

Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов. Между тем инвестированные в эту отрасль деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Выделяют три основных направления для инвестиций: жилье, земельные участки и коммерческая недвижимость, приносящая доход.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

инвестиции в объекты недвижимости характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

в момент приобретения дома, квартиры, гаража, дачи и прочее, инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции.

Последние годы рынок недвижимости находился в состоянии стабильности и равновесия, и, несмотря на проблемы в экономике, цены на жилье практически не меняются.

Целью данной работы явилось рассмотрение зарубежного опыта привлечения инвестиций в строительство жилья. Для реализации поставленной цели были выдвинуты следующие задачи:

рассмотреть недвижимость как объект инвестирования;

рассмотреть историю возникновения института долевого строительства за рубежом;

рассмотреть зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья.

1. Недвижимость как объект инвестирования

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество .

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

долговечность объекта инвестирования;

каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью .

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

будущие периодические потоки денежных средств;

доход от перепродажи объекта в конце периода владения .

Таблица 1 - Общая классификация недвижимости

Тип классификацииВиды недвижимостиПо характеру использованияДля жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, складыДля сельскохозяйственных целей: фермы, садыДля специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учрежденийПо целям владенияДля ведения бизнеса, для проживания владельцаВ качестве инвестицийВ качестве товарных запасов и НЗПДля освоения и развития для потребления истощимых ресурсовПо степени специализацииСпециализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному секторуНеспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целяхПо степени готовности к эксплуатацииВведенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительствоПо воспроизводимости в натуральной формеНе воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемыхВоспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала .

История возникновения института долевого строительства за рубежом

Институт долевого участия в строительстве зарождается в Аргентине в 1985 году. Здесь же он получает и свое название «construccion de la equidad», что дословно с испанского переводится как «строительство по справедливости». Затем это название было переведено на английский как «equity construction», и только потом с английского на русский как «долевое строительство».

В 1983 году президентом Аргентины стал Рауль Риккардо Альфонсин Фулькес. Разоренная годами правления военной хунты, семилетней гражданской войной, а также сокрушительным поражением в войне с Великобританией за Фолклендские острова страна находилась в тяжелейшей экономической ситуации. Как результат произошла гиперинфляция и девальвация национальной валюты - старого аргентинского песо и его замена его на новую денежную единицу - аустраль. Однако это не стабилизировало экономику, темпы инфляции сделались не только большими, но и совершенно непредсказуемыми. В сложившейся ситуации банки отказывались выдавать кредиты в национальной валюте, так как они стали крайне убыточными для банков - выдать кредит даже на полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. А выдача кредитов в иностранной валюте в то время была запрещена законодательством.

Таким образом, ни строительным организациям, ни гражданам ипотечные кредиты не выдавались, а накопить собственные средства не представлялось возможным из-за той же гиперинфляции .

Именно тогда, в 1985 году Рауль Риккардо Альфонсин выдвинул идею о «жилье по справедливости». Так, люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в возведении будущих домов. Для воплощения этой идеи было создано специальное акционерное общество, акции которого находились в свободной продаже и были номинированы не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилой площади. Многие аргентинцы обменивали свои, в том числе и небольшие, денежные сбережения пока те не успели подешеветь на такие акции. Как только накапливалось достаточное количество акций, их можно было обменять на построенное жильё.

В то время многие аргентинские компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами, однако спроса на это жилье не было. Крупные домовладельцы разорялись из-за того, что жильцы переставали платить квартплату, а продавались дома только целиком, не поквартирно. Такие дома, несмотря на то, что в них никто не проживал, поддерживались в нормальном состоянии, охранялись. Президент Альфонсин убедил собственников продавать квартиры по отдельности. Так, строительные компании получили средства для завершения долгостроев и смогли распродать давно построенные объекты, которые требовали денег на их содержание.

Построенные дома в аренду не сдавались, так как существовало лицензирование как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию доходных домов и одна лицензия исключала другую. Чтобы вынудить собственников домов продавать лишние квартиры, Альфонсин обложил арендодателей большим прогрессивным налогом, а строители, не сдававшие построенные дома в аренду, наоборот, субсидировались .

В результате проведения такой политики Рауля Риккардо Альфонсина количество собственников жилья за годы его правления выросло на 19%.

В настоящее время такие акционерные общества в Аргентине распространены уже не столь широко, страна испытывает строительный бум, а цены на недвижимость растут в среднем на 15% в год.

Опыт Аргентины впоследствии переняли такие страны, как Чили, Сальвадор, Англия.

В Чили долевое строительство возникло 1990-х годах. Здесь дольщики объединялись, как правило, для того, чтобы построить дом, а затем получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. В отличие от Аргентины, возникновение данного института в Чили произошло по инициативе частных организаций, а не государства. Однако это можно отнести скорее к отрицательным аспектам, так как государство данные отношения не контролировало, некоторые компании не смогли выполнить принятых на себя обязательств и обанкротились. Достраивать объекты пришлось страховым компаниям, а порой и перестраховочным, так как не у всех страховщиков нашлись средства при одновременном банкротстве нескольких клиентов. Таким образом, дольщики не остались обманутыми и получили свои квартиры. Однако после этого чилийцы относятся к такому способу строительства с недоверием.

В Сальвадоре все сложилось намного хуже, люди, вложив деньги в долевое строительство, остались ни с чем. Распространение данного института пришлось также на начало девяностых годов, когда страна оправилась после долгой гражданской войны. Масштабная миграция - из разрушенных войной и обнищавших деревень население устремилось в города, - породила всплеск мошенничества: строительные фирмы предлагали гражданам вложить оставшиеся сбережения и в скором времени получить новое жилье в городе. Однако данные обещания так и не исполнялись. В 1996 году правительство Сальвадора законодательно запретило такую деятельность, наконец, прекратив столь широко распространенный обман граждан.

В Великобритании такого рода отношения зародились в конце прошлого века. Именно эту страну считают основоположником «российской» схемы долевого строительства. Английские строительные компании обратились к данному договору для того чтобы был гарантирован сбыт еще не построенных объектов. При этом инвестирование происходило, как правило, в недвижимость, находящуюся не в самом Соединенном Королевстве, а за рубежом - в ОАЭ, Египте, Катаре, Кувейте.

Британские застройщики продавали так называемые «воздушные замки», то есть еще не построенные дома, что сначала вызвало недоверие. Однако безупречная репутация англичан, а также нефтяной бум (цены на недвижимость напрямую зависят от цен на нефть) переубедили арабских покупателей, которые стали охотно покупать незавершенные объекты, зная, что продадут готовые по более высокой цене.

Но падение цен на нефть влечет за собой падение цен на недвижимость, дольщики вынуждены продавать квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за них изначально. Покупатели останутся в проигрыше даже при сохранении цен на рынке - из-за инфляции реальная цена будет значительно ниже. Помимо этого, разница в цене между построенным и не построенным объектом становится все меньше, что приводит к сокращению числа покупателей «воздуха» .

Таким образом, популярность института долевого строительства в различных странах, как правило, приходилась на экономический спад. Исключение составила Великобритания, где умело продали недостроенную недвижимость арабским покупателям, стремившимся срочно вложить деньги, вырученные с нефтяных продаж. Стоит отметить, что сходные схемы долевого строительства за рубежом не привели к появлению столь масштабной проблемы обманутых дольщиков, как в России.

3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Зарубежные системы долевого строительства имеют свои особенности и во многом кардинально отличаются от системы, сложившейся в нашей стране. Следует отметить, что жилищное строительство во многих зарубежных странах развито за счет наличия экономических и правовых средств по обеспечению возвратности денежных вложений, а также доступности готовых объектов широким массам.

Рассмотрим институт долевого строительства и присущие ему характерные особенности в рамках нескольких зарубежных стран.

Схема, используемая в Объединенных Арабских Эмиратах в настоящее время, характеризуется тем, что в первую очередь застройщик получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта и согласует его. Себестоимость проекта оценивает экспертный совет, а строительные сметы являются публичными. Для начала строительства требуется собрать все сто процентов денежных средств, необходимых для возведения объекта, при этом сделать это необходимо за определенный период, например за шесть месяцев. Чтобы уложиться в ограниченный срок, застройщик вынужден вести первичную продажу с минимальной наценкой, ожидая, что оставшиеся непроданные квартиры существенно возрастут в цене к моменту окончания строительства.

Денежные средства вкладчиков хранятся на целевых счетах уполномоченных банков. Финансирование строительства ведется поэтапно и под надзором уполномоченного банка. Риски существенного удорожания себестоимости строительства могут быть застрахованы страховыми компаниями, однако, как правило, строительство сопровождается только увеличением стоимости самого проекта и нераспроданных квартир. От пропуска сроков сдачи объекта вкладчики также защищены - на застройщика в таком случае могут быть наложены взыскания в виде штрафов .

Зачастую на начальном этапе в строительство вкладываются различные крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Этот механизм носит инвестиционный характер, поэтому в кризис почти пятьдесят процентов строек в Дубае также заморозилось, однако простые дольщики при этом не пострадали не окупились вложения лишь крупных инвесторов.

В Соединенных Штатах Америки заказчик действует по следующей схеме: он создает группу, в состав которой могут входить руководители проекта, прорабы, сметчики, экономисты, инженеры. Ими разрабатываются вся необходимая документация, составляется смета. После получения материалов руководитель проекта начинает работу с подрядчиками, при этом широко распространено привлечение консультационных фирм.

Если говорить о кооперативной форме инвестирования строительства, то в Америке она также обладает характерной особенностью, так, при прокуратурах некоторых штатов есть специальные подразделения, контролирующие сбор и расходование денежных средств, получаемых кооперативными образованиями, занятыми в этой сфере, от вкладчиков. Кроме того, все средства поступают на специальный прокурорский счет, через который и возможен их последующий расход.

Широкое обеспечение населения жильем в Соединенных Штатах поддерживается благодаря распространенному ипотечному кредитованию. Система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность начала складываться еще во времена президента Франклина Рузвельта .

В настоящее время используются различные виды программ, срок кредитования составляет то время, в течение которого заемщик работает, то есть до выхода на пенсию.

В деятельность по жилищному финансированию вовлечено большое количество разнообразных учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, - это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и другие организации. Так, еще одной особенностью кредитования в данной стране является то, что все жилые помещения делятся на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. Кредит на объект первой категории выдается государством, на остальные категории - с помощью частных ипотечных институтов. В этом случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % от стоимости жилого помещения.

При заключении договора долевого строительства во Франции стоимость объекта оплачивается поэтапно: до начала строительных работ и закладки фундамента покупатель оплачивает 5% от стоимости, к моменту возведения кровли должно быть оплачено 70% от суммы договора, затем оплачивается еще 20% и оставшиеся 5% оплачиваются при сдаче дома.

Законодательством Франции не предусмотрены компенсационные выплаты денежных средств обманутым дольщикам, однако гарантии все же могут предоставляться французскими банками.

Во Франции также развито жилищное кредитование, широко используются контрактные жилищные сбережения. Так, во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом счете можно накапливать до 100 тысяч франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тысяч франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу добавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч франков; на втором жилищном сберегательном счете можно накапливать до 400 тысяч франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тысяч франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Также предоставляются ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет .

Рассматривая отношения в сфере долевого строительства в Германии, стоит отметить, что специального законодательства здесь не принято, отношения регулируются Гражданским Кодексом и лишь по некоторым вопросам принимаются постановления правительства.

В Германии покупатель имеет дело непосредственно с лицензированной строительной компанией, а не с несколькими партнёрами по договору. Сумма договора перечисляется также непосредственно на счет компании, при этом строго не раньше, чем будет выдано разрешение на строительство, в противном случае застройщику грозит отзыв лицензии. Таким образом, строительная компания обязана, лично неся ответственность за выполнение сроков и качества строительства, построить объект и передать вкладчику его часть в форме недвижимости. Создание специальных проектных компаний законодательно не запрещено, они будут подчиняться тем же требованиям лицензирования, что и сама строительная компания. Но здесь следует учитывать, что определяющим критерием в немецком строительстве является надежность и положительная репутация того участника рынка, который будет осуществлять строительство, а создание специальных проектных компаний, которые, в свою очередь, заключают договоры со своими же участниками, в этом случае будет характеризовать строительную компанию не лучшим образом.

В Германии также действует система поддержки граждан в виде классической формы контрактных сбережений - строительных сберегательных касс. Их источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственные премии, которые выплачиваются в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму .

В соответствии с немецким законодательством, строительные сберегательные кассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим вкладчикам, которые, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, о том, как используются его средства, точно знают, кто и на каких условиях пользуется их деньгами.

Работающие граждане заключают со строительными сберегательными кассами договор на финансирование строительства, на основании которого покупатель жилья вносит ежемесячно на свой счет в такой кассе определенную денежную сумму. Работодатель ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок, что составляет 936 марок в год, а государство добавляет еще 93,6 марки. Так накапливается капитал для строительства жилья. Когда требуемая сумма накопится и составит около 1/3 стоимости объекта, государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберегательная касса выдает кредит под низкий фиксированный процент.

Если же жилье приобретает молодая семья, имеющая не менее двух детей, государство выдает им ежегодно в течение восьми лет после приобретения 40 тысяч марок в виде субсидий на дом, 24 тысячи марок на детей, 4 тысячи марок в виде экологической надбавки и 3,2 тысячи марок в виде субсидий на энергию.

Долевое строительство Великобритании (а также некоторых скандинавских стран) характеризуется тем, что представителем заказчика зачастую является архитектор. Он подбирает всех необходимых для строительства специалистов, которые оценивают предварительную стоимость проекта, выполняют различные работы по субподряду. Архитектор совместно с ними готовит документацию, необходимую для заключения контракта, в котором указывается целесообразность участия в торгах, разрабатывается программа проведения работ до и после торгов и способы сокращения продолжительности строительства .

В Англии, также как и в Германии, еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ, но механизм их работы немного отличается от немецких - для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Великобритании, функции этих обществ в последнее время все больше стали напоминать функции обычных коммерческих банков, что в свою очередь повышает конкуренцию между двумя этими структурами и, следовательно, приводит к снижению кредитных ставок. Помимо этого, деятельность строительных обществ в Англии тесно связана со страховыми компаниями - услуги в сфере страхования включаются в единый механизм ипотечного кредитования.

Зарубежное долевое строительство можно охарактеризовать еще несколькими особенностями.

Во многих западных странах фирмы, занятые в строительстве и заинтересованные в деятельности друг друга, объединяются между собой в картели, что позволяет значительно снизить стоимость строительства. При таком сотрудничестве издержки и расходы сокращаются за счет предоставления взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы.

За рубежом в инвестиционном процессе активное участие принимает государство. В странах с развитой рыночной экономикой оно выполняет одновременно несколько функций: регулирует общий объем вложений частного бизнеса; стимулирует привлечение инвестиций в определенные отрасли, предприятия с помощью различных льгот; непосредственно вмешивается в сам инвестиционный процесс.

Также государство активно участвует в процессе ценообразования на объекты строительства. Например, в Швеции в каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. Правительство может устанавливать верхний порог цен, а при значительном росте цен и высокой инфляции государство имеет право их заморозить, однако, только на отдельные товары и услуги. В случае повышения цен на жилье государство начинает активно поддерживать население и особенно молодые семьи, предоставляя им различные жилищные субсидии и долгосрочные льготные займы .

В таких странах, как Соединенные Штаты Америки, Германия, Финляндия, Япония, Канада и других, государственные органы также могут вмешиваться в процесс ценообразования, например, когда цена на объект строительства превышает издержки производства и среднюю норму прибыли. Если норма прибыли оказывается выше средней, то государственные органы исследуют причины такого роста, и если они не обосновываются, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке.

Анализируя системы долевого строительства зарубежных стран, можно выявить, как и принципиальные особенности, присущие конкретным странам, так и общие черты. Таким образом, во многих странах, фирмы, занятые в строительной деятельности, для более плодотворной деятельности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить затраты на строительство, сократить расходы и издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо (архитектор в Великобритании, Швеции,Финляндии, группа в США, генеральный подрядчик в Германии), которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих необходимый объем работ .

В экономически развитых зарубежных государствах действует социальная поддержка граждан, особенно молодых семей, способствующая обеспечению их собственным жильем. Также особое внимание уделяется вопросам ценообразования - государственные органы осуществляют контроль за ценами, устанавливают их верхний предел.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка .

Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии .

В целом, стоит отметить, что данный институт в рассмотренных выше странах более развит, чем в нашем государстве.

В общестроительной организации в отчетном году построено и сдано в эксплуатацию 70 тыс.м2 жилой площади, из них в кирпичном исполнении - 20 тыс.м2. На текущий год организации установлен план сдачи жилья в эксплуатацию 80 тыс.м2, из них в кирпичном исполнении - 10 тыс.м2, крупнопанельном - 60 тыс.м2 и объемно-блочном - 10 тыс.м2.

Определить рост удельного веса (%) жилых домов, решенных в сборных конструкциях, в текущем году по сравнению с отчетным годом.

Из условия 70 тыс.м2 - 100%

кирпичное 20 тыс.м2

тыс.м2 - 100%

тысм2 кирпичное

тыс.м2 панельное

тыс.м2 блочное

Фактическое 50 тыс.м2 (71,4%)

Плановое 70 тыс.м2 (87,5%),

т.е. на 16,1%

недвижимость инвестиция жилье

Производственная площадь механического цеха - 980 м2, вспомогательная площадь - 170 м2, строительный объем здания - 12075 м3. Общий объем капитальных вложений - 250 тыс. руб., в том числе сметная стоимость строительно-монтажных работ - 130 тыс. руб.

Определить объемно-планировочные показатели k1 и k2 и удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений по объекту.

Экономичность объемно-планировочных решений здания характеризуются коэффициентами k1 и k2, которые определяются по формулам:

V/F;= F/Fпол,

где V - строительный объем здания (весь объем наземной и подземной частей здания без объема технического подполья и чердака, лоджий и балконов), м3;- жилая и производственная площадь (предназначенная только для осуществления технологического процесса, в общественных зданиях - рабочая площадь), м2;пол - полезная площадь (в жилых зданиях - это сумма жилой и подсобной площадей за вычетом площади лестничных клеток, в промышленных зданиях - сумма производственной и вспомогательной площадей).

Коэффициент k2 при рациональном объемно-планировочном решении в производственных зданиях составляет 0,93-0,95, в жилых зданиях - 0,62-0,72.

V/F = 12075:980=12,32;= F/Fпол = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

что не является рациональным, т.к. для производственных зданий k2 составляет 0,93-0,95.

Удельный вес строительно-монтажных работ kсмр в объеме капитальных вложений определяется по формуле:

смр = Cсмр/К*100,

где Ссмр - сметная стоимость строительно-монтажных работ объекта, руб.;

К - общий объем капитальных вложений на объект, руб.

смр = Cсмр/К*100 = 130000:250000 = 0,52.

Заключение

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций.

Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия «заказчик» используется понятие «девелопер», в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков.

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Список используемой литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 30.01.2014)

Крутик А. Б. Экономика недвижимости / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. - СПб.: Лань, 2010. - 480 с.

Матюгина Э.Г. О рынке жилья / Э.Г. Матюгина // Жилищное строительство. - 2011.- № 1. - С. 8-14.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И.А. Рахман. - М.: Экономика, 2004. - 294 с.

Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности / И.А. Рахман // Экономика строительства. - 2010. - № 6. - С. 45-48.

Экономика недвижимости / под ред. В. Боровковой. - СПб.: Питер, 2009. - 416 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Размышляете над тем, как заставить работать ваши деньги? Банковские депозиты не покрывают даже инфляцию. В ценных бумагах разбираются далеко не все. Спекулятивные операции с валютой напоминают игру в рулетку. Хорошей альтернативой является инвестирование в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиции надежны, потому что объект переходит в вашу собственность. Они ликвидны и потенциально могут удвоить ваш капитал за короткий срок. К сожалению, без рисков никуда. Поговорим об инвестировании в строительство подробнее.

Инвестиции в жилищное строительство оптимальны перед подъемом рынка в следующих условиях: непростое экономическое состояние в стране в сочетании с нестабильным валютным рынком, но оптимистичным прогнозом. Если цены на новостройки будут возрастать, доходность вложений в строительство домов вырастет многократно.

Рынок жилья в России в 2016 году пережил глубокий кризис:

• цены и объемы продаж первичного жилья существенно снизились;
• заметно выросло число обманутых вкладчиков;
• увеличилось количество «недостроя».

Тренд продолжается и в 2017 году, однако ряд индикаторов свидетельствуют о потенциальной смене вектора в начале 2018 года. Если тенденции подтвердятся, это будет идеальным моментом для входа инвесторов. Следите за рынком!

Желая вложиться в строительство в России, инвестор планирует заработать на разнице цен в момент покупки и продажи. Эта разница существует всегда даже на стабильном рынке. Минимальные цены застройщик объявляет на старте продаж, чтобы:

• привлечь первую волну клиентов;
• создать положительный имидж.

Ценовой спрэд особенно заметен при строительстве целых микрорайонов и жилых комплексов. Таким образом, идеальный момент для инвестиций - старт комплексной застройки.

Выберите объект недвижимости

Квартиры в жилых домах

Инвестиции в строительство жилья - самый популярный объект вложений. Причины:

• относительно небольшая сумма инвестиций;
• короткий срок окупаемости: 1–2 года;
• широкие возможности выхода из проекта (продажа, сдача в аренду).

При выборе объекта обращайте внимание на следующие критерии:

1. Регион (в разных регионах страны свои особенности рынка).
2. Район (престиж, безопасность).
3. Транспортная доступность (расстояние до метро, например, существенно влияет на цену).
4. Инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады).
5. Планы по развитию микрорайона (муниципальные или застройщика): в случае комплексной застройки доходность вложений, как и риски, может существенно вырасти.
6. Количество комнат (самый ликвидный товар - 1 и 2-комнатные квартиры).
7. Планировка квартиры.
8. Класс жилья («эконом», «бизнес-класс», «премиум», «элитный»).

Коттеджи

Хорошая альтернатива инвестициям в многоквартирные дома, поскольку:

• доходность при определенных условиях может быть выше (особенно в сегменте элитного жилья);
• срок окупаемости - такой же (1–2 года).

Достоинства компенсируются повышенными рисками:

• сумма инвестиций - более значительная;
• ликвидность загородного жилья - на порядок ниже;
• волатильность цен - выше.

По аналогии с многоквартирными домами вкладывайтесь на стадии фундамента. При выборе объекта используйте приведенные выше критерии, а также учитывайте дополнительные факторы:

• экологическая обстановка;
• расстояние до крупного центра;
• удобство коммуникаций.

Гостиницы

Перспективный способ вложений в курортных регионах и крупных городах. До сих пор имеет место конкуренция со стороны обычных квартир. Сегмент достаточно специфичен и требует от инвестора детального изучения. Риски - высокие. Возможности выхода из проекта - ограниченные. Срок окупаемости: от 4 до 8 лет.

Производственные помещения

Вложения на этом сегменте предъявляют определенные требования к инвестору и проекту:

• инвестор обладает коммерческими навыками и знаниями;
• цель проекта, способ выхода и потенциальный покупатель - определены заранее;
• сформирован четкий бизнес-план проекта, учитывающий риски продажи нецелевому покупателю по сниженной цене.

Инвестиции носят длительный характер. Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Спросом пользуются: помещения для компаний пищевой промышленности, товаров первой необходимости, мебели.

Инвестиции в производство часто подразумевают наличие посредников и осуществляются коллективно через ПИФы и фонды прямых инвестиций.

Коммерческие объекты недвижимости

Представляют собой:

1. Торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры.
2. Объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны.
3. Образовательные, спортивные и развлекательные центры.
4. Офисы и деловые центры.
5. Складские помещения, ангары, хранилища.
6. Сельскохозяйственные объекты.

Сумма инвестиций - максимальная.

Риски - высокие, но потенциально меньшие, чем в случае производственных помещений, поскольку по завершении проекта предполагается сдача помещений в аренду большому количеству коммерсантов. Продажа как способ выхода используется редко.

Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Выберите способ инвестирования

Как вложить деньги в строительство квартиры или коммерческого объекта? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

• индивидуальное инвестирование;
• коллективное инвестирование.

Внимание. Всегда имейте в виду, что приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Варианты индивидуального инвестирования

Договор долевого участия в строительстве. Инвестиции в долевое строительство - самый надежный с юридической точки зрения вариант. Заключается между инвестором и застройщиком в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Основное достоинство: договор подлежит обязательной государственной регистрации, что защитит вам от многих рисков.

Выкуп доли третьего лица (переуступка права требования). Договор долевого участия предусматривает возможность приобретения доли на стадии завершения строительства. Такие сделки тоже считаются выгодными. Вы потеряете часть доходности, но резко сократите срок окупаемости и снизите риски. Чтобы не попасться мошенникам, обязательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности.

Инвестиционный договор на строительство жилого дома.

В действующем законодательстве сделки такого рода не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Плюсы: права инвестора в договоре, как правило, должны быть отражены подробно и четко (в отличие от «серых» схем). Минусы: инвестиционный контракт на строительство не требует государственной регистрации, что дает застройщику широкий простор для маневра в случае предъявления претензий от покупателя.

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

Внимание! Ни в коем случае не идите на поводу у недобросовестного застройщика и не заключайте «предварительный договор купли/продажи», «договор займа», «договор покупки векселей» и т. п.

Варианты коллективного инвестирования

Строительные (жилищно-накопительные) кооперативы.

Добровольное объединение вкладчиков с целью строительства жилых домов. Сегодня возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства. Кооператив может иметь статус самостоятельного застройщика либо участника долевого строительства. Члены кооператива обязаны вносить паевые взносы.

Образование кооперативов - мера, скорее вынужденная. Позволяет миноритарным вкладчикам разговаривать с застройщиком с позиции силы. При благоприятном стечении обстоятельств такой посредник между инвестором и застройщиком не нужен.

ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Подходят тем инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои риски и собрать портфель вложений в ущерб доходности.

ПИФы недвижимости формируются преимущественно закрытого типа и на длительный срок (что обусловлено характером инвестиций). Вложить деньги можно лишь на начальном этапе жизненного цикла фонда. Фонды формируют вокруг себя целую иерархию участников: управляющая компания, строительная компания, риэлтор, аудитор, оценщик, компания-регистратор, компания-депозитарий, инвесторы-пайщики.

Фонд защищает права инвестора, контролирует целевое расходование средств, ход строительства, обеспечивает юридическое сопровождение и т. д.

Преимущества: доступность, надежность, отсутствие организационных проблем (все сделают за вас), низкий порог входа (от 2 до 4 тыс. долл., что лишь ненамного выше открытых фондов).

Недостатки: низкая доходность, длительный срок окупаемости и ежегодная комиссия управляющим фонда в процентах от суммы паев вкладчика.

Выберите застройщика

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, со всей ответственностью подойдите к выбору застройщика. Только за первое полугодие 2016 года банкротами стали около 1600 строительных компаний.

1. Проверьте репутацию и время пребывания на рынке. Внимание. Многие компании часто регистрируют новое юридическое лицо для строительства дома. В таком случае узнайте, кто именно является его учредителем.
2. Ознакомьтесь с отзывами вкладчиков.
3. Уточните количество объектов, сданных в эксплуатацию.
4. Посчитайте общее количество инвесторов.
5. Выясните специализацию застройщика по типам объектов недвижимости. Уточните, имеется ли опыт комплексной застройки.
6. Обязательно проверьте финансовых партнеров застройщика. Серьезные банки и страховые компании не будут связываться с мошенниками.
7. Проверьте наличие полного пакета разрешительной документации в соответствии с 214-ФЗ. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги.

Примеры надежных застройщиков в Москве: «А101 Девелопмент», ГК «ПИК», Capital Group.

Изучите инвестиционный проект строительства

Он включает в себя следующие документы:

• технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство;
• бизнес-план;
• проектную документацию.

Изучите условия договора

Во-вторых, обязательно привлеките независимого юриста. Дополнительные затраты окупятся, поскольку не столь существенны по сравнению с размером вложений. Особое внимание обратите на следующие пункты договора:

1. Валюта договора (рубли, доллары, евро, условные единицы). Курсы пересчета. Оцените, на кого ложатся валютные риски.
2. Стоимость квадратного метра и объекта в целом. Жестко закреплена или может быть изменена в зависимости от ряда условий?
3. Размер первоначального взноса. График платежей.
4. Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
5. Условия и сроки получения правоустанавливающих документов.
6. Условия страхования рисков.
7. Условия расторжения договора.
8. Штрафные санкции.
9. Форс-мажорные обстоятельства.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года. При благоприятной рыночной конъюнктуре эта цифра может вырасти до 100% и более. Основные плюсы: минимальный срок окупаемости, возможность реинвестировать заработанные деньги.

1. Перепродажа без ремонта.
2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду - идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство - прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

1. Высокая доходность.
2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
6. Большой выбор объектов в крупных городах.
7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Полезные видео

Передача: Честный дом. Инвестиции в строительство. В гостях: Юрий Неманежин, Управляющий партнер GravionGroup, член правления Ассоциации застройщиков Московской области

Как выгодно и безопасно вложить деньги в покупку недвижимости в новостройке. На что обращать внимание, чего следует избегать при инвестировании. Как и где купить чтобы не быть обманутым.

Жилищное строительство традиционно рассматривается инвесторами как сфера экономической деятельности, в которую можно и нужно вкладываться в целях приумножения капиталов. Какие есть способы инвестирования в жилье? Какие риски могут характеризовать данные способы?

Что понимать под «инвестициями» в жилье?

Инвестиции в строительство жилья — это деятельность, которая может быть представлена:

1. Долевым либо иным схожим инвестиционным участием в строительстве жилой недвижимости.

Целями инвестирования в данном случае могут быть:

• извлечение прибыли за счет последующей продажи готового (как вариант — улучшенного по факту проведения ремонта) жилья;
• получение дохода за счет последующей сдачи готового жилья в аренду.

1. Предпринимательской деятельностью - как строительным бизнесом, либо в чистом виде инвестиционным участием в таком бизнесе (на правах владельца доли в строительной компании либо покупателя акций и облигаций, эмитированных такой фирмой).

Инвестор как владелец строительного бизнеса в сфере жилой недвижимости, заинтересован, как и при любом другом виде бизнеса, в том, чтобы выручка от продажи готовой (улучшенной вследствие ремонта) недвижимости, либо выручка за счет инвестиций участников договоров на долевое строительство, превысила издержки на возведение объектов. Причем — превысила настолько, чтобы у инвестора, в принципе, был стимул вести такой бизнес (вместо того, чтобы, к примеру, вкладываться в облигации или размещать денежные средства на депозите).

Если инвестор ограничивается пассивным участием в строительном бизнесе — осуществляя, по сути, портфельные инвестиции в виде приобретения долей в бизнесе либо ценных бумаг, эмитированных строительной компанией, то его интерес может, прежде всего, заключаться в том, чтобы получить за счет такого инвестирования более высокий доход в сравнении с вложениями в другие бизнесы.

Изучим более подробно, как инвестировать в строительство тем или иным способом, а также то, какие факторы могут влиять на успешность такого инвестирования.

Инвестиции в жилье по долевому договору: нюансы

Для того чтобы оформить инвестиционный договор на долевое строительство, заинтересованному лицу нужно:

1. Выбрать партнерскую строительную фирму и конкретный проект, в который будет осуществляться инвестирование.

К основным типам информации для выбора партнерского бизнеса можно отнести:

• сведения о длительности присутствия застройщика на рынке;
• отзывы других инвесторов (участников рынка, экспертов);
• известные факты преодоления застройщиком экономических кризисов (сведения о том, за счет каких ресурсов и какими методами фирма справлялась со сложностями);
• показатели финансовой отчетности;
• сведения о текущих судебных спорах с участием компании.

Если хотя бы 1 из указанных критериев может свидетельствовать о проблемах в фирме либо о потенциале их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Ключевыми критериями выбора проекта строительства жилья могут быть:

• содержание и качество проработки проектной и финансовой документации;
• расположение объекта, его характеристики по дизайну, инфраструктуре (это показатели, способные повлиять на уровень спроса на построенный объект и его окупаемость);
• сведения об известных подрядчиках и субподрядчиках по проекту, если они привлечены строительной фирмой при реализации проекта (они должны иметь хорошую репутацию).

1. Заключить договор долевого участия в строительстве проекта. Он должен соответствовать ряду общепринятых требований.

Так, в договоре должны быть однозначно идентифицированы все участвующие в нем лица. Это достигается посредством подробного указания в документе реквизитов сторон.

Будет отлично, если в договоре стороны пропишут порядок привлечения сторонних участников (например, подрядчиков). Еще лучше — когда их реквизиты известны уже на момент заключения договора (например, приведены в приложениях к нему). Инвестор сможет еще до подписания документа изучить участников. Возможно, ему удастся найти о них что-то, что определенно воспрепятствует принятию положительного решения о заключении договора.

Формулировки, отражающие основной предмет правоотношений — строительство и передачу объекта недвижимости инвестору, должны соответствовать положениям Закона № 214-ФЗ. В данном случае роль играет не наименование договора, а его содержание. Так, например, в договор нельзя включать нормы, отражающие уменьшение срока гарантийных обязательств застройщика в сравнении с тем, который установлен законом.

В договоре должны присутствовать все основные сведения об объекте инвестирования. В частности:

• адрес;
• кадастровый номер земельного участка;
• условный номер квартиры;
• номер этажа, на котором будет расположена квартира.

Важнейшая часть договора — та, в которой раскрываются сведения о финансовых гарантиях, которыми управомочен пользоваться застройщик при реализации строительного проекта.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Существует ряд нюансов, которые инвестору, подписывающему договор долевого строительства, нужно учитывать (и уделять, таким образом, повышенное внимание ряду формулировок в документе).

В частности — тем формулировкам, которые регламентируют порядок расчета между застройщиком и инвестором в случае, если итоговая площадь квартиры окажется по техническим причинам выше (или ниже) той, что изначально отражена в контракте. Сам факт возможности такого расчета должен быть прописан в отдельных положениях договора. Если ее не будет, то требования застройщика о доплате за лишние метры будут незаконными.

В случае если квартира будет сдаваться инвестору с отделкой, то в договоре (либо приложениях к нему) должны быть четко прописаны характеристики такой отделки. Если она не осуществляется в принципе, то в договоре должны быть сведения об этом — в ином случае у инвестора могут возникнуть сложности с оформлением имущественного вычета по сумме расходов на свою отделку.

Нежелательно, чтобы договор содержал положения о возможности пересмотра строительной документации на проект без согласования с инвестором. Если в силу особенностей места строительства гарантировать отсутствие появления необходимости пересмотра такой документации застройщик, объективно, не может, то в договоре нужно согласовать конкретные пределы возможных изменений в ней. Например — ограничить изменения в документации лишь параметрами этажности при условии, что квартира может быть размещена в доме на 1-2 этажа выше или ниже относительно изначального расположения.

Договор должен четко регламентировать порядок расчета сторон с точки зрения:

1. используемой валюты;
2. сроков внесения денежных средств по проекту инвестором;
3. подтверждения факта получения денежных средств застройщиком;
4. установления источников денежных средств инвестора (они могут быть его собственными либо заемными).

Не должно оказаться так, что инвестор будет, к примеру, вынужден платить неустойку по перечислению суммы в счет финансирования проекта за те дни, пока денежные средства перечисляются банком на счет застройщика — несмотря на то, что платежное поручение на их перевод инвестор оформил до истечения крайнего срока оплаты обязательств.

В договоре следует прописать то, какая из сторон несет расходы, связанные с юридическими процедурами по факту ввода здания в эксплуатацию — прежде всего, с регистрацией объекта недвижимости в Росреестре. Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в связи с привлечением в сложных ситуациях различных сторонних лиц по тем или иным вопросам, которые не были учтены или не могли быть учтены при заключении договора. Например — в случае появления в законодательстве норм, обязывающих нотариально заверять те документы, по которым ранее такое заверение не требовалось. Как следствие — осуществляется вынужденное обращение сторон договора к нотариусу и появляется необходимость в оплате его услуг.

Важнейшая часть договора — условия о его расторжении. Общепринятым можно считать включение в такие условия формулировок о выплате стороной, инициировавшей расторжение договора, неустойки другой стороне. Отметим, что законодательство величину такой неустойки прямо не регулирует, поэтому, в интересах инвестора — аргументировать ее сведение к минимуму.

Безусловно, следует уделить самое пристальное внимание порядку установления тех обстоятельств, при которых неустойка не платится той или иной стороной. Но к таким обстоятельствам не относятся, в частности, ошибки застройщика в проектировании, в организации бизнес-процессов, в оценке качества закупленных материалов. Поэтому, в данной части правоотношений инвестора можно назвать более защищенной стороной.

Насколько высокодоходным может быть инвестирование в формате долевого участия?

На уровень дохода инвестора будут влиять:

1. Макроэкономическая ситуация.

При хороших темпах развития экономики государства обычно снижается ключевая ставка ЦБ. Как следствие — уменьшаются ставки по ипотеке, которую правомерно рассматривать как один из важнейших факторов обеспечения роста и стабильности рынка недвижимости. Если экономика страны успешно развивается, то растет и стабилизируется покупательская способность населения, предприятий, растут бюджетные расходы. Не возникнет проблем у поставщиков стройматериалов, фирм, способных оказать нужные для реализации долевого проекта услуги. Соответственно, такие поставщики не взвинтят цены, делающие затруднительным реализацию проекта в срок по договору.

Все эти обстоятельства определяют вероятность успешной реализации построенных в рамках долевого проекта квартир, окупаемости расходов строительной фирмы и, как следствие, своевременного выполнения данной фирмой обязательств перед инвесторами. Которые, в свою очередь, при благоприятной макроэкономической обстановке, смогут получить доход за счет известных нам инструментов — перепродажи жилья либо его сдачи в аренду.

1. Динамика спроса на конкретный вид недвижимости в регионе или городе.

Бывает так, что в одном регионе спрос на квартиры, подключенные к сетям газоснабжения, выше, чем к тем, которые подключены лишь к электросетям, а в другом субъекте РФ — наоборот. Это может быть обусловлено разницей в тарифах, или, например, разными издержками на содержание таких домов при оснащении их теми или иными компонентами жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Поэтому, при одинаковой стоимости квартир та, к которой подведен газ, может в силу различных обстоятельств оказаться более востребованной и, соответственно, более дорогой, чем та, которая лишь электрифицирована, при прочих равных характеристиках квартир. А может быть и наоборот — и в том, и в другом случае доходность инвестора от перепродажи долевой недвижимости (и сдачи ее в аренду) может различаться в зависимости от типа квартиры.

1. Исторически сложившиеся условия спроса на квартиры в конкретном районе.

Во многих российских городах существуют районы, в которых преимущественно проживает определенная социальная группа граждан с уровнем платежеспособности выше других (либо с более стабильными доходами). Например, это могут быть военные, инженеры и работники IT-предприятий, нефтяники. При условии удобного расположения объекта недвижимости к работе или образовательным учреждениям данный объект может находить особый спрос у указанных категорий граждан. Квартиры могут оказаться раскуплены еще задолго до завершения строительства. Инвестор же получит возможность продать востребованный объект недвижимости или сдать его в аренду по полностью устраивающей его цене.

Какие можно выделить риски инвестора, характеризующие участие в долевом проекте?

Прежде всего, к ним следует отнести:

• вероятность банкротства партнерской строительной фирмы;
• вероятность резкого снижения спроса на построенное жилье;
• вероятность ошибок при планировке квартир и инфраструктуре, которые могут обнаружиться покупателем или арендатором впоследствии и принести убытки инвестору.

Снизить указанные риски инвестору поможет детальный анализ перспектив вложений в долевой проект с учетом рассмотренных нами критериев выбора партнерского бизнеса и конкретного проекта. Также потребуется изучение основных факторов, влияющих на перспективы реализации проекта, продажи и сдачи в аренду готовых квартир. При ответственном подходе к принятию решений по таким инвестициям у человека, планирующего их осуществить, есть отличные шансы получить впечатляющую прибыль от вложений в недвижимость.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Инвестор, который решает заниматься жилищным строительством как бизнесом, по сути, выполняет партнерскую роль в отношении инвесторов по долевым договорам. Это означает, что те ключевые факторы, которые определяют успешность долевого инвестора, в принципе, остаются актуальными и для инвестора, вложившегося в открытие строительной фирмы. Вместе с тем, роль такого инвестора в правоотношениях с участником долевого договора совершенно иная. Она заключается в выстраивании конкурентоспособной бизнес-модели, и решить ее бывает непросто даже при благоприятных макроэкономических условиях и иных факторах, способных позитивно влиять на бизнес.

Для того чтобы сделать свою строительную компанию эффективной, инвестору нужно будет:

1. Иметь необходимые знания и компетенции — на уровне владельцев самых сильных конкурентов.

Либо — иметь возможность привлечь в штат строительной фирмы людей с такими компетенциями. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с получением доступа сторонних, пусть и надежных, лиц к документам фирмы и ее ресурсам. Владельцу строительного бизнеса крайне важно иметь ведущие компетенции в своей фирме, чтобы при необходимости привлекать к управлению компанией сторонних лиц лишь по отдельным узкоспециализированным компетенциям (например, связанным с проработкой системы учета на предприятии, внедрением IT-решений, взаимодействием с государственными органами).

1. Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам на случай появления кризисных факторов, способных повлиять на динамику выручки и расходов. Такими ресурсами могут быть:

• наличие ликвидных резервов и активов, которые можно будет привлечь для покрытия непредвиденных расходов;
• наличие хорошей кредитной истории — на случай появления необходимости привлечения дополнительных заемных средств в бизнес;
• наличие необходимых залоговых активов, которыми можно обеспечивать долги.

Главное — фирма не должна балансировать на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения преодоления кризисных периодов, но и с точки зрения оперативного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе либо перспектив участия компании в реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

1. Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (к числу которых будут относиться и инвесторы по долевым договорам).

Бывает, что при идеально выстроенной политике в части управления финансами и компетенциями бизнес сталкивается со сложностями в работе в силу несовершенства действующей нормативной базы — в части регламентации составления локальных нормативов, договоров (в том числе на долевое участие), порядка взаимодействия с государственными органами. Такие пробелы в работе могут приводить к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра решений по управлению бизнесом, к штрафам — в случае, если нормативная база предприятия некорректно регламентирует порядок учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, очевидно, не связаны прямо с внешними факторами, способными влиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт, способность организовать работу подчиненных. Чем выше конкурентность фирмы в части решения таких задач — тем более успешным игроком она будет в своем сегменте, и тем более высокодоходным будут инвестиции в строительные проекты.

Таким образом, один из главных рисков инвестора, решившего открыть свой строительный бизнес — совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем, не только в части финансов, но и в нормативной, регламентной. Даже при идеальных внешних условиях такие ошибки могут привести к кризису в компании.

Если участие предпринимателя в строительном бизнесе ограничивается портфельными инвестициями, то его ключевые задачи будут заключаться:

• В поиске эмитентов ценных бумаг либо фирм, готовых продать инвестору долю — с учетом рассмотренных нами критериев конкурентоспособности строительной организации. В данном случае фирма, становящаяся объектом инвестирования, должна иметь достаточные с точки зрения инвестора (и других заинтересованных лиц, возможно, связанных с инвестором) показатели устойчивости. В отличие, к примеру, от банковских вкладов, защищенных (в пределах установленной законом суммы) государством, обязательства хозяйственных обществ обеспечиваются только лишь их активами (уставным капиталом), часто намного меньших по стоимости в сравнении с объемом обязательств.
• В поиске эмитентов ценных бумаг, либо фирм, готовых продать долю, на условиях, делающих такое инвестирование привлекательным — в сравнении с теми же банковскими депозитами либо облигациями с априори более высокой защищенностью (государственными или, например, эмитированными крупнейшими нефтяными и газовыми корпорациями).

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на уменьшение основных рисков, которые характеризуют рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (фирмы, продавшей долю) и недополучение прибыли вследствие недостаточного роста капитализации фирмы. Либо — вследствие выбора инвестором облигаций по невысоким ставкам, в то время как у него могла бы иметься возможность вложиться в более доходные ценные бумаги строительных фирм при должном подходе к изучению предложений от эмитентов.

• Актуальность недвижимости

Независимо от преследуемых целей, аренде или приобретения в качестве объекта жилья, недвижимость остается самым надежным и выгодным вложением капитала, способным приумножить и сохранить денежные средства.

Актуальность недвижимости

Актуальность заработка на рынке недвижимости обусловлена тем, что даже в условиях таких факторов как:

• нестабильная политическая обстановка,
• когда денежные средства под действием инфляции теряют свою ценность,
• дестабилизация экономики и пр.,
• инвестиции в недвижимость(землю, жилые и нежилые помещения) остаются самым надежным способом капиталовложения.

По сравнению с акциями, производством и торговлей намного меньше степень риска. Если невозможно предсказать рост или падение стоимости недвижимости, перестраховаться можно сдачей в аренду и покрыть часть расходов, пока обстановка не стабилизируется.

В Российской Федерации интерес инвесторов на протяжении двадцати лет обращен именно к ликвидной недвижимости, как источник вложений финансовых активов, что подтверждает рентабельность и перспективы развития этого рынка.

В любом случае, нужно уметь грамотно просчитывать все этапы процесса инвестирования. Стоимость, сроки вложения, проценты по займам, страхование рисков и еще много факторов, каждый из которых в итоге может оказаться решающим.

Основные виды недвижимости, в которые выгодно инвестировать капитал (сортировка по популярности)

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость.
2. Недвижимость жилого фонда.
3. Земельные участки.
4. Вложения в заграничную недвижимость.

Менее популярным вложением в недвижимость являются:

1. приобретение дачных участков, которые зачастую не приватизированы и находятся в собственности дачных кооперативов,
2. капитальные гаражи, за исключением тех, что расположены в черте или вблизи центра города. Они могут быть использованы под автомастерские, склады, поэтому спрос на них есть.
3. незавершенное строительство. К сожалению, сейчас идет тенденция выкупа с целью разборки и продажи строительного материала, ведь дешевле купить готовое, чем достраивать и проводить коммуникации.