.jpg)
Квартиры в хрущевских пятиэтажках почти всегда ругают, но спросом они пользуются. Все-таки это самый дешевый тип городского жилья. Но разные серии хрущевок отличаются и по запасу прочности, и по потребительским качествам.
Причина популярности хрущевок на вторичном рынке жилья - не только сравнительно низкие цены. Основные массивы хрущевской застройки давно уже превратились из окраин в инфраструктурно развитые серединные районы, в которых имеются школы, детские сады, а часто и метро в пешей доступности. Главные аргументы противников пятиэтажек образца 1960-х годов - скромные площади квартир, стены, которые не греют и изношенные коммуникации.
В том, что нужно знать потенциальному покупателю хрущевки, мы разбирались вместе с экспертами Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Минусы, переходящие в плюсы
Эксперты говорят, что невысокая плотность застройки хрущевских кварталов для их жителей скорее плюс, чем минус. «Здесь меньше трудностей с парковочными местами, а также не столь острый, как в районах активного нового строительства, дефицит мест в дошкольных и образовательных учреждениях», - отмечает председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.
В хрущевках нет лифтов и мусоропроводов. С одной стороны, это неудобно, с другой - легче поддерживать порядок, нечему ломаться и забиваться. Наконец, пять этажей легких панелек - это относительно невысокая нагрузка на строительное основание. Поэтому, если такое здание поддерживается в должном техническом состоянии, оно должно без проблем служить долгие десятилетия.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА":
В панельных пятиэтажках - дефицит. Зато некоторые - и порой предлагают к продаже по ценам «однушек» в более свежих домах, и часто именно это обстоятельство становится для покупателя решающим. Косметический ремонт позволяет радикально освежить хрущевскую квартиру, но открытым остается вопрос: сколько прослужит сам дом. А здесь все неоднозначно. Пятиэтажки в разных районах с виду почти одинаковы, но они отличаются по конструктивным особенностям: одни действительно почти неремонтопригодны, другие сохранились лучше многих более новых зданий.
Где эта серия, где этот дом?
В Санкт-Петербурге широко распространены несколько модификаций кирпичной 528-й серии, а также пять массовых серий панельных хрущевок (ниже мы их назовем). Но в южных и северных районах доминируют разные серии панелек. Это обусловлено близостью к месту застройки того или иного домостроительного комбината, каждый из которых ставил на конвейер ту или иную разработку архитекторов и конструкторов.
Но не все эксперименты проектировщиков того периода выдержали проверку временем. Поэтому с большой степенью уверенности можно говорить о том, что южные районы Петербурга - это территория относительно неплохих хрущевок. В то же время островки самых ранних и проблемных сосредоточены в северных и восточных районах.
Так выглядят пятиэтажки 507-й и 504-й серий (внешне они почти не отличаются). Это один из самых удачных типов панельных хрущевок
В частности, самыми неудачными с конструктивной точки зрения считаются дома серий ОД (основная зона локации - Невский район), строительство которых велось с 1959-го по 1963 год. Проблема здесь даже не в том, что не греют облегченные наружные стены из керамзитобетона с прослойкой минваты, а в использовании так называемой бескаркасной конструкции. Запас прочности обеспечивается исключительно за счет поперечных несущих стен и сварных соединений. В случае коррозии и износа последних здания становятся неремонтопригодными.
Похожую конструкцию (неполный каркас, облегченные наружные стены с прослойкой минваты) имеют ранние дома 335-й серии, которые с 1959 года строили преимущественно в Калининском районе. К 1965 году серию модифицировали, внедрив схему «полный каркас». Но до снятия с производства в 1968 году проблему тонких и не держащих тепло наружных стен разработчикам решить не удалось.
Более удачные пятиэтажки 507-й и 504-й серий с 1960 до начала 1970-х годов строились во всех городских районах. Но в Московском и Фрунзенском районах это основная серия хрущевок. Запас прочности у них выше, чем у ОД (в первую очередь из-за продольного расположения несущих стен), а массивные наружные стены из шлако- или керамзитобетонных панелей держат тепло относительно неплохо (разумеется, по сравнению с названными выше сериями).
Дома серий ГИ и А считаются своего рода визитной карточкой юго-западных территорий (Кировский и Красносельский районы). Они возводились с 1959-го по 1968 год и заметно отличаются от других хрущевок как по планировкам квартир (о них скажем ниже), так и по конструкции. Главное отличие - легкие наружные стены из навесных газобетонных полупанелей. Это слабое место: фасады большинства зданий выглядят непрезентабельно, требуют ремонта и дополнительного утепления. В то же время сами дома вполне крепкие: основу несущего каркаса здесь составляют поперечные стены из газобетонных блоков, ко всему прочему обеспечивающие сравнительно неплохую межквартирную звукоизоляцию.
Серия 1-502В (в обиходе 502-я серия) - уже не совсем хрущевка, некоторые риэлторы называют их пятиэтажными брежневками. Это действительно дома следующего поколения, которые начали строить в 1964 году, после снятия с производства серий ОД и 335-ой, причем и в северных, и в южных спальных районах.
Так называемые кирпичные хрущевки (ранние дома 528-й серии от двух до пяти этажей) строились в разных районах. По основным планировочным параметрам они близки к панелькам 507-й серии, но даже краткий обзор вариантов здесь требует отдельной публикации.
Три по цене одной
Планировки квартир в панельных хрущевках основных серий, в принципе, похожи. Высота потолка - 2,5 м, тогда как в кирпичных - от 2,5 до 2,7 м. Но потенциальным покупателям имеет смысл принять во внимание еще две цифры - 2,6 и 3,2 м. Это заданный нормативами того периода шаг поперечных стен. Именно этот момент определяет основные пропорции хрущевских квартир: в них нет просторных кухонь, а жилые комнаты - узкие и вытянутые.
Двухкомнатные квартиры в подавляющем большинстве панельных хрущевок (например, в 335-й и 507-й сериях), обычно односторонние, со смежными комнатами. Типичная «трешка» имеет общую проходную комнату, к которой примыкает узкая, как вагон, спальня.
.jpg)
Газобетонная хрущевка серии ГИ. Основные массивы таких домов расположены в юго-западных районах Петербурга. В таких домах предлагают только многокомнатные квартиры
Правда, пятиэтажки серий ГИ и А по планировкам радикально отличаются от всех прочих хрущевок. «Однушек» и «двушек» в них нет - искать бесполезно, имеются только трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры. Такие дома являются поставщиками на вторичный рынок жилья самых дешевых «трешек», которые по ценам сопоставимы с однокомнатными квартирами. Впрочем, по площадям они также недалеко ушли от последних: всего 42-44 кв. м (комнаты - 6, 9 и 15 кв. м).
На что еще обратить внимание
Главные минусы хрущевок всех серий - плохая звуко- и теплоизоляция. В зимний период более всего подвержены вымерзанию квартиры, расположенные в торцах секций. Ранние хрущевки имеют невентилируемую кровлю, совмещенную с чердачным перекрытием, которая также не держит тепло. Для жителей верхних этажей это даже более серьезный источник дискомфорта, чем отсутствие лифта.
Пятиэтажки второго поколения (примерно с середины 1960-х годов) имеют подобие чердака, и для их обитателей данная проблема не столь остра. Кровля может быть отремонтирована, а фасады утеплены при плановом капитальном ремонте. В то же время, для ветхих конструкций типа «неполный каркас» радикальных способов лечения строители пока не придумали.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Николай Лавров, вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
Если вы собираетесь купить квартиру в хрущевке, желательно собрать максимум сведений о доме и окрестных территориях из открытых источников. Если у вас нет желания или возможности проводить самостоятельное исследование, найдите порядочного риэлтора, который дорожит репутацией, готов работать в ваших интересах и как минимум убережет вас от приобретения некондиции с замаскированными дефектами по цене качественного товара.
Еще один важный момент: в наше время покупателям квартир в пятиэтажках едва ли следует рассчитывать на выгодное расселение и снос в рамках программ реновации. Информацию о годе постройки и типе любого здания, а также о том, какие виды работ, связанные с капремонтом общего имущества (фасадов, кровли, коммуникаций и т. п.) запланированы для каждого дома на ближайшие годы, можно найти на официальном сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга. Но следует иметь ввиду, что в данном источнике обозначены только типы (например, хрущевка панельная, хрущевка кирпичная и т. п.), но не конкретные серии домов.
Источник bn.ru
Текст Филипп Урбан
фото Александронок
Серия ГИ
Очень распространенная в Кировском и Красносельском районах серия, костяк тамошней застройки. Разработана в институте Ленпроект. Архитекторы: В. А Каменский, А.В. Жук, Н.З Матусевич.
Отличие от всех других типов домов в том, что в парадной 10 квартир, то есть две квартиры на этаже. А также есть точечные шести-, восьми- или девятиэтажки (чаще всего девяти-), дающие разнообразие «хрущёвкам» в Дачном, Ульянке и в западной части Московского района. Несколько таких есть на улице Седова. Их красят в разные цвета, обычно в белый или жёлтый. На этаже у точек по 6 квартир.
Дома этой серии строились с 1959 до 1968 года. Наружные стены выполнены из легких газобетонных панелей. До 1961г. дома выполнялись из крупных блоков. После того дома монтировались из крупных панелей. Стены ничем не декорировались - просто окрашенные плиты. Балконов нет. Как нет одно- и двухкомнатных квартир (применимо к домам серии Г-2и и Г-3и).
Типовая трехкомнатная квартира: две спальни (6 и 9 кв.м.), гостиная (15 кв.м.), совмещенный санузел - 2,2 кв.м., прихожая со встроенным шкафом и кухня (5,5 кв.м.), общая площадь около 43 кв.м. Вход на кухню из общей комнаты - гостиной. Потолки в санузлах всего 2,3 м. Планировка четырехкомнатной квартиры ничем не отличается от трехкомнатной.
Большая часть таких домов находится в Кировском, Московском и Красносельском районах.
Недостатком этой серии является то, что зимой в домах слишком холодно, а летом - очень жарко, следовательно, необходимо утепление наружных стен. Однако с момента принятия постановления «О Региональной программе реконструкции жилых домов первых массовых серий» (2000 год) в Петербурге необходимой санации было подвергнуто лишь несколько зданий серии ГИ. Характерный пример - дома № 34, 36 на ул. Червонного Казачества. Они были санированы без расселения жильцов. Стены утеплены и декорированы, «столярка» заменена на металлопластик, полностью заменена сантехразводка.
В настоящее время Несколько кварталов, где расположены дома серии ГИ, попали в программу по реновации хрущевок. На начало 2017г. несколько домов находятся в стадии расселения или сноса.
Следует отметить, что в стройматериалах, из которых собирались дома серии ГИ, отмечено значительное содержание небезопасного для здоровья асбеста.
Характеристика дома:
Тип дома - газобетонные панели
Этажность - 5,6,8,9
Высота жилых помещений - 250 см
Квартиры - 1,2,3,4,5 комнатные
Производитель - ДСК-3 (Автовский)
Годы строительства - 1959-1968 г.
Города распространения - Санкт-Петербург, Выборг.
Планировки стандартных секций
«Серия Г». Серия строилась из газобетонных блоков только в двух конфигурациях и всего три года, с 1959 до 1961г. Торцевые окна у проекта Г-2 сближены, а у Г-3 разнесены по углам.
Серийные конфигурации:
o Г-2 : 5 этажей, 5 парадных и 50 квартир;
Первый дом серии Г: Автовская ул. 34 (проект Г-1)
o Г-3:
«Серия ГИ». Серия строилась из газобетонных панелей в пяти- и семипарадной конфигурациях. Торцевые окна также как и у блочных домов близки друг к другу в проекте Г-2и, и разнесены по углам в Г-3и. А вот крайние парадные у проекта Г-2и по размеру больше, чем средние. Модификация Г-3ми стояла на дополнительном фундаменте и на первом этаже этого уже 6-ти этажного дома, находятся магазины. Таких домов в Ленинграде построено всего 6 на Краснопутиловской ул., между Автовской и Червонного Казачества.
Серийные конфигурации:
o Г-2и: 5 этажей, 5 парадных и 50 квартир;
o Г-2и: 5 этажей, 7 парадных и 70 квартир;
Фото - Discostu, 21.01.2013 (сделано из окна дома 32)
Жилой дом
Автовская ул., 34
1959 - ТП серия ГИ (Г-1и), Ленпроект
арх-ры В. А. Каменский, Н. З. Матусевич, А. В. Жук, инж. А. П. Алексеева, Г. И. Свирин (Руиянцев)
О жилых домах серии ГИ в целом и ее типах Г-1, Г-2 и Г-3 в частности.
Газобетонные жилые дома серии Г были разработаны институтом Ленпроект в 1959-1960 годах, произодились ДСК-3 (Автовским), который был специально построен для изготовления таких домов, с 1959 по 1968 годы. В серию входили 7 типовых проектов: «пятиэтажки» Г-1и, Г-2и, Г-3и, шестиэтажные Г-3ми с нежилым первым этажом, и «точки» Г-4п, Г-4и, Г-5и.
Строились в Ленинграде, а также в Выборге. Расположены преимущественно в Кировском, Московском и Красносельском, также встречаются во Фрунзенском, Невском и Петродворцовом районах Санкт-Петербурга.
До 1961 г. все жилые дома серии ГИ (как этот дом, например) выполнялись из крупных блоков (Г-1и). Затем Автовским ДСК, кроме введения других новшеств в производстве данной серии, совместно с Ленпроектом была разработана проектная документация укрупненной сборки домов типов Г-2и и Г-3ми и начат монтаж домов с применением крупных полупанелей (для наружных стен).
Габаритные размеры в осях - 72,8 х 8,3 м. В 50-квартирной конфигурации (представителем которой является данный дом) 17 квартир - трехкомнатные, 31 - четырехкомнатные, и, по некоторым данным, 2 квартиры в боковых секциях - пятикомнатные. Одно- и двухкомнатные квартиры в Г-1, Г-2 и Г-3 отсутствуют, они есть только в «точечных» типах. Торцевые окна у Г-1 и Г-2 близки друг к другу, в последующих модификациях (Г-3и) они «разъехались» и расположены равноудалено друг от друга. Также у модификаций есть различия по окнам на фасаде в крайних секциях со стороны парадных - у Г-1 в наличии одно узкое кухонное окно и одно полноразмерное окно, тогда как в Г-2 два полноразмерных окна, а в Г-3 одно кухонное окно, а второе вообще отсутствует. Подоконников нет, равно как нет балконов и лоджий.
Дом состоит из пяти секций (однако есть и семисекционные дома у типов Г-2и, Г-3и в конфигурации на 70 квартир) с двумя двухсторонними (а если квартира в торце - то она трехсторонняя) квартирами на каждую лестничную площадку, что обеспечивает сквозное проветривание квартир. Крайние секции по размерам такие же, как и остальные, увеличенные крайние секции в наличии только у Г-3и. Квартиры, входящие в состав дома, рассчитаны на посемейное заселение. В доме предусмотрены квартиры для семей, состоящих из 3, 4, 5 и 6 человек. В состав каждой квартиры входят: «комната дневного пребывания» - общая комната площадью 15 кв. м, спальные комнаты (6 кв.м на одного человека и 9 кв.м на двух человек), кухня, санитарный узел и прихожая. Вход в кухню - из общей комнаты. Двусторонняя трехкомнатная квартира, в советские времена так и именовалась: «пятнадцать - девять - шесть» - эти цифры обозначали площади комнат. И все, кто в те годы занимался обменами, прекрасно понимали, о каком типе домов и о каких именно квартирах идет речь. Четырехкомнатная квартира отличалась от трехкомнатной только наличием еще одной комнаты - 7 кв. м, в пятикомнатной же в наличии увеличенные до 20,9 и 6,27 кв.м. соответственно гостиная и кухня, две спальни по 8 и еще одна спальня площадью 5 кв.м.
Площади комнат и планировка квартир «заложены» в СНиПах 1957 г. По этим нормативам в каждой квартире обязательно была кладовая (либо встроенный шкаф), спальня (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м), которая могла быть проходной и вести, в том числе, на кухню. Жилая площадь однокомнатной квартиры должна была составлять 16 кв. м, двухкомнатной - 22 кв. м, трехкомнатной - 30 кв. м, четырехкомнатной - 40 кв. м.
Санитарные узлы - совмещенные, площадью 2,2 кв.м, однако в квартирах для семей в пять и шесть человек (т.е. пятикомнатных) санузлы - раздельные. Санитарные узлы решены в виде пространственных сантехкабин заводского изготовления. Ванна совмещенного санузла - короткая, "сидячая", снабжалась смесителем со специальным удлиненным поворотным носиком. Также следует отметить, что в санузлах раковины есть только в пятикомнатных квартирах.
Кухни оборудовались газовой плитой, мойкой, кухонным столиком и навесными шкафчиками. Над газовыми плитами запроектированы вытяжные зонты с отводом продуктов сгорания в специальный канал.
Во всех квартирах предусмотрены встроенные шкафы в виде готовых блоков заводского изготовления.
Высота жилых комнат 250 см, санузлов - 230 см, высота этажей от пола - 270 см. Ширина лестничного марша 105 см.
Конструктивная схема - поперечные несущие стены из газобетонных блоков, на которые упираются элементы перекрытий. Общая пространственная жесткость здания обеспечивается совместной работой поперечных и продольных стен и перекрытий, соединенных в узлах стальными связями, приваренными к закладным частям с замоноличиванием швов.
Фундаменты состоят из сборных железобетонных подушек, уложенных на песчаную подготовку и стены из бетонных блоков. Над подушкой фундаментных стен были запроектированы армированные швы. По верхнему обрезу фундаментных стен предусматривалась бетонная обвязка. Уровень грунтовых вод был принят не выше 2,65 м.
Цоколь - из железобетонных ребристых панелей, утепленных с внутренней стороны газобетоном. Цокольные панели устанавливались на верхнюю обвязку фундаментов. Крепление панелей в нижней части производилось путем путем сварки закладных частей, заложенных в верхней обвязке фундаментов и в панелях, а в верху - к газобетонным блокам наружных стен.
Наружные стены - двухрядной разрезки из газобетонных блоков. Нижний ряд - поясной высотой 160 см. Продольные наружные стены - самонесущие, толщиной 24 см, торцовые стены - толщиной 30 см с учетом опирания плит перекрытий. Укладка блоков производилась на растворе марки «25», с заливкой вертикальных пазов теплым раствором марки «30», все швы с наружной стороны проконопачивались. Блоки соединены между собой и с блоками внутренних стен путем сварки закладных частей и заливки пазов. Поверхности блоков с наружной стороны обрабатывались гидрофобным составом и красились.
Внутренние стены - из газобетонных блоков высотой на этаж. Блоки в пределах этажа соединяются между собой и блоками и с блоками наружных стен путем сварки закладных деталей. Внизу и вверху блоки крепятся к панели перекрытия. Толщина стен 24 см.
Стены лестничных клеток - из железобетонных блоков с вентиляционными дымовыми каналами. Блоки имеют консольные выступы для опирания панелей перекрытий и лестничных площадок. Толщина стен 24 см. Торцовая стена лестничных клеток запроектирована в виде железобетонной панели с каналами для электротехнической разводки.
Междуэтажные перекрытия для пролетов L=5,6 м выполнены из предварительно напряженных панелей с круглыми пустотами. Толщина панели 14 см, ширина 198 см, длина 558 и 543 см. Для пролетов L=240 м запроектированы плоские панели толщиной 8 см с ребрами на опорах толщиной 14 см. Панели перекрытий после их укладки соединялись между собой стальными швами с приваркой их к закладным частям, и после этого швы между панелями замоноличивались бетоном марки «150». Анкеровка панелей перекрытий осуществлялась приваркой закладных частей, расположенных в них, к закладным частям блоков внутренних стен. Перекрытие над техническим подпольем выполнено из предварительно напряженных железобетонных панелей с круглыми пустотами и плоских панелей с ребрами на опорах, утепление этого перекрытия не предусмотрено.
Межкомнатные перегородки - крупнопанельные, гипсошлаковые, толщиной 7 см, а также шкафные заводского изготовления. Межквартирные перегородки - стены из гипсобетонных блоков с воздушной прослойкой, толщиной 24 см, несущие перекрытия.
Лестницы - сборные марши складчатого типа со средним расположением косоура. Нижний (входной) марш укороченный безкосоурный. Площадки сборные, железобетонные с ребрами по контуру. Выход на крышу предусматривается в двух лестничных клетках по металлическим стремянкам, устанавливаемым в люках перекрытий, с устройством деревянных будок на крыше. Для спуска в подполье - люк в плите, уложенной наклонно в уровне входного марша и металлическая стремянка.
Крыша - совмещенная, односкатная, рулонный ковёр - четырехслойный. Водосток организованный: по карнизу идут желоба из оцинкованной стали и навешиваются водосточные трубы. Четырехслойный рулонный кровельный ковер уложен по сборным железобетонным ребристым плитам. Кровельные плиты уложены с уклоном 3% по кирпичным столбикам, поставленным на перекрытия над пятым этажом около поперечных несущих стен и соединены между собой сваркой закладных частей, швы между плитами замоноличены. Пароизоляция - из пергамина на битуме (в Г-3и вообще отсутствует). Отепление запроектировано из газобетонной мелочи толщиной 16 см, с объемным весом 400 кг/м3, уложенных по перекрытию над пятым этажом, но возможно и утепление шлаком толщиной 22 см с объемным весом 900 кг/м3.
Между перекрытием и кровельными плитами - вентилируемый продух, приток воздуха осуществляется через отверстия в карнизных плитах, а вытяжка через отверстия в блоках парапета.
Карнизы - сборные железобетонные с отверстиями для пропуска водосточных труб. Крепление карниза к панелям перекрытия и плитам кровли осуществлено путем стальных связей с приваркой их к закладным частям и замоноличиванием.
Козырьки - над входами в лестничные клетки запроектированы в виде армоцементной плиты. Плитка козырька закреплена к стенам лестничных клеток металлическими тяжами и закладными частями.
Полы - по проекту во всех помещениях линолеум на мастике, изоляция от ударного шума - из ДВП.
Предусмотрено техническое подполье для прокладки инженерных коммуникаций. Высота помещений теплоцентра и водомера 2 м.
Инженерное оборудование дома предусматривает центральное водяное отопление и горячее водоснабжение от теплосети, водопровод, канализацию, газоснабжение и электроосвещение. Вентиляция квартир естественная, с организованным направлением потока воздуха. Поступление воздуха происходит через подоконные приточные устройства с подогревом, удаление через вентканалы кухонь и санузлов.
В ходе эксплуатации зданий серии ГИ был выявлен ряд недостатков. Наружные стены в этих домах оказались слишком тонкими для нашей климатической зоны. Кроме того, давали о себе знать и последствия строительных авралов: пятиэтажки возводились в считанные месяцы, зато потом в стыках между панелями жильцы находили самые неожиданные утепляющие материалы - вплоть до ворохов детских колготок. Зимой в таких домах холодно, летом - жарко. Поэтому жильцы «спасаются» установкой стеклопакетов. Впрочем, по отзывам их обладателей, помогает такая модернизация мало. Радикальным рецептом утепления могли бы быть гипсокартонные панели с прослойкой из минеральной ваты или полистирола. Однако в этом случае будут «подъедены» и без того не слишком просторные площади. Поэтому вся надежда на дорогие «утепляющие» обои и тщательную заделку стыков. Следует также отметить, что в стройматериалах, из которых собирались дома серии ГИ, отмечено значительное содержание небезопасного для здоровья асбеста. И это не говоря о маленьких площадях квартир в целом и помещений в них в частности, низких потолках, отсутствии лифта, и тому подобном.
В 2000 году было принято постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.02.2000 № 4 «О Региональной программе реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге». Согласно программе, в домах, имеющих достаточную прочность несущих и ограждающих конструкций, должен проводиться ремонт, модернизация и санация. Дома, модернизация которых нецелесообразна по техническому состоянию конструктивных элементов, должны расселяться и сноситься. Однако за прошедшие годы необходимой санации было подвергнуто лишь несколько зданий серии ГИ. Например - эти , также такие дома есть на улицах Червонного Казачества, Краснопутиловской и Кубинской, встречаются в Дачном, Сосновой Поляне. Они были санированы без расселения жильцов. Стены утеплены и декорированы, «столярка» заменена на металлопластик, полностью заменена сантехразводка.
Эта серия, как ОД, и 1-335, одна из самых ранних. Некоторые кварталы, где находится эти серии, подлежат реновации. На сегодняшний день несколько частных компаний собираются реализовать и даже реализуют (например, несколько лет назад были снесены три дома серии ГИ на Ленинском пр., сейчас на их месте этот дом и еще одна новостройка) планы по сносу этих зданий и последующему строительству на их месте новых домов.
Примечание: б0 льшая часть технических характеристик, приведенных выше, взята из книги "Панельные здания Петербурга. Технические характеристики, проектные решения, методы ремонта" в которой отмечено, что эти характеристики указаны для типа Г-2. Однако они в целом справедливы и для Г-1, и для Г-3.
Источники публикации:
Хрущевские пятиэтажки не ругал только ленивый: дескать, они и холодные, и тесные, и трещат по швам. Но все познается в сравнении. По сегодняшним меркам их впору записывать в разряд жилья комфорт-класса.
Градостроительная политика в отношении хрущевских пятиэтажек в нашем веке менялась постоянно: власти то проводят образцово-показательные модернизации хрущевок, то, объявив морально и физически изношенными, решают пустить их в массовом порядке под снос. Между тем главная проблема домов первых массовых серий заключается вовсе не в ветхости (они сохранились не лучше и не хуже других), а в том, что, по мнению властей, пятиэтажная застройка имеет невысокую плотность и занимает слишком уж привлекательные по локации территории.
Поэтому, вопреки всем «страшилкам» о ветхости и аварийности хрущевок, квартиры в них пользуются стабильным спросом и отнюдь не являются самым доступным жильем. По информации БН, средняя цена рядовой однокомнатной квартиры без выраженных дефектов в панельной пятиэтажке колеблется возле психологической отметки в 3 млн руб. Ниже этого значения, в 2,8-2,9 млн руб., оценивают «однушки» на первых и последних этажах, а также окнами на оживленные магистрали (что в хрущевской застройке – редкость). Пригородные хрущевки, расположенные в «неудобьях» либо на значительном удалении от основных транспортных узлов порой предлагают по рекордно низким ценам – от 2,2 млн руб. Но такие цены скорее исключение, чем правило.
Чем обусловлен покупательский интерес к квартирам в панельных домах первых массовых серий? Действительно ли они являются морально и физически устаревшими?
Полвека назад появился анекдот о том, что Хрущев совместил ванную с уборной, но не смог совместить пол с потолком: острые на язык сограждане высмеивали новые стандарты экономичного массового жилья – потолки 2,5 м и совмещенные санузлы. Но в отличие от сегодняшних проектировщиков идеологи массового домостроения конца 1950-х годов не догадались придумать квартиры-студии, совмещая душевые кабины с прихожими, а комнаты с кухнями. Таким образом, планировки, заданные нормативами полувековой давности, на поверку оказались вполне гуманными. И это первый аргумент для покупателя квартиры в хрущевке.
Второй заключается в том, что за полвека хрущевки показали себя как исключительно надежные и неприхотливые в эксплуатации дома. В них не бывает просевших, как в старом фонде, перекрытий. А в силу своих конструктивных особенностей пятиэтажные панельные постройки со сварными соединениями оказались постройками исключительно крепкими: в частности, на базе ленинградских пятиэтажек уже в 1970-е годы разрабатывали и строили дома для сейсмоопасных районов бывшего СССР.
И, наконец, уже всем, и не только агентам по недвижимости, известно, что ликвидность недвижимости определяется тремя признаками: местом, местом и еще раз местом. По мере роста мегаполисов основные территории хрущевской застройки превратились из городских окраин в обжитые и утопающие в зелени районы с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.
Недостатки пятиэтажек первых массовых серий потенциальным покупателям также хорошо известны. В них нет лифта и мусоропровода. Из-за отсутствия чердака квартиры верхних этажей имеют обыкновение раскаляться летом и выстывать зимой. Не слишком комфортен из-за подвальной сырости и первый этаж (поэтому «крайние» квартиры всегда ощутимо дешевле).
История массового панельного домостроения началась в 1955 году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», предписавшее разработать типовые проекты, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире. Основу проектирования хрущевок положили строительные нормативы 1957 года, предусматривавшие высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м), кухни, а также допускавшие устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры назывались кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).
Самые распространенные серии панельных хрущевок первых массовых серий – 1-507/1-504, 1-335, ГИ, ОД. Но не все хрущевки являют собой именно крупнопанельные дома. Есть также «кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527). Основу проектирования панельных домов второго поколения, так называемых брежневок, пришедших на смену хрущевкам, положили строительные нормативы 1963 года, которые увеличивали минимальные площади кухонь с 4,5 до 9 кв. м и не допускали устройства совмещенных санузлов. Между тем реально новые нормы, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок» начали внедряться только в 1965 году, а параллельно с этим, вплоть до начала 1970-х, продолжали строиться дома панельные пятиэтажные дома первого поколения.
Хрущевки считаются самым холодным жильем. Но не все. «Кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527), в принципе, не уступают по теплофизическим свойствам «сталинским» домам. Серия 1-507 с толщиной наружной стены 40 см в этом отношении тоже не самый худший вариант. Рекордсмены по теплопотерям – дома серии ГИ, ОД и 1-335. Причем самые проблемные – угловые и трехсторонние квартиры торцевых секций, а также квартиры, расположенные на пятых этажах.
Некоторые владельцы таких квартир пытаются утеплять их изнутри, создавая «слоеный пирог» из минераловатных плит и гипсокартона на деревянном каркасе. Увы, это малоэффективно. Утепление наружных стен, в особенности квартир, расположенных в торцевых секциях, – серьезная проблема. Единственно разумное решение проблемы – современные окна со стеклопакетами и претензии к представителям эксплуатирующих организаций, в задачи которых входит ремонт фасадов и обновление межпанельных стыков.
В отличие от домов более поздних серий во времена раннего «хрущевизма» еще не появилась тенденция класть линолеум прямо на бетонное основание. Как правило, у домов первых массовых серий паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса. Такая конструкция создает вполне приемлемую межэтажную звукоизоляцию, но поскольку строительство, как правило, велось в авральном режиме, пространство между лагами пола часто заполняли песком.
Отсюда – неистребимая пыль и вечно «гуляющие» полы. При капитальном ремонте такой квартиры с заменой полов приходится выгребать немало мусора с «артефактами» времен ударных строек – пустыми бутылками и консервными банками.
Питерские хрущевки эксплуатируются уже без малого шестьдесят лет. Поэтому за почерневшие фасады с осыпавшейся облицовочной плиткой, продуваемые межпанельные стыки и обшарпанные подъезды следует благодарить не строителей, а представителей ремонтных и обслуживающих организаций, которые в течение полувека нещадно эксплуатируют эти дома, забывая о ремонте.
Между тем из-за своей компактности хрущевки исключительно ремонтопригодны, а их модернизация способна решить все проблемы, кроме недостатка квадратных метров. В начале нашего века появились адресные программы санации городских пятиэтажек, предполагающие утепление фасадов и замену коммуникаций, позволяющие на неограниченный срок продлить жизнь хрущевкам. Типовой проект, предусматривающий модернизацию без расселения, был разработан ГУП «УКС Реставрация». В состав рекомендуемых работ входили косметический ремонт, утепление наружных стен, надподвальных и подкровельных перекрытий, вентиляционных блоков, замена балконных дверей и окон, оснащение приборами учета тепловой энергии. Однако к 2008 году работы по санации домов первых массовых серий были свернуты: для городского бюджета затраты оказались неподъемными, а для инвесторов – королевство маловато, не разгуляться.
Поэтому к заявлениям строителей, о том, что некоторые дома легче снести, а на их месте построить новые, есть смысл отнестись со скепсисом. Им, понятно, интереснее осваивать средства с размахом. Но не факт, что новые строительные технологии возведения экономичного жилья, а также дома эконом-класса, которые возводятся сегодня, так же успешно выдержат полувековой испытательный срок.
Серия 1-528КП («кирпичные хрущевки»)
Разработка этой серии началась еще до памятного Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Двускатные железные крыши, эркеры и потолки 2,7 м нетипичны для хрущевского периода, поэтому такие дома иногда называют поздними «сталинками». Тем не менее массовые объемы застройки, стандартизация всех параметров, а также убогие планировки квартир выдают в пятиэтажных домах 528-й серии именно хрущевки. «Излишеств» здесь не наблюдается: площади квартир лишь немного превышают обозначенные нормативами 1957 года: кухни – в среднем 5.2 кв. м, большие комнаты (в однокомнатных квартирах) и общие – (в двухкомнатных) – от 17 до 19 кв. м, спальни – 11,2 или 8,5 кв. м.
Серия 1-507
Самый массовый, и, по всей видимости, самый удачный, тип питерских пятиэтажек первого поколения. Два экспериментальных дома 507-й серии появились в 1956 году, а после постановки ее на конвейер в 1959-м ее модификации строили практически во всех районах города до 1972-го. Количество подъездов в таких домах – от трех до восьми, на каждом этаже располагаются четыре квартиры. Из всех панельных пятиэтажек первого поколения эти дома самые теплые, да и звукоизоляция у них (в первую очередь за счет удачных планировок) лучше, чем в других подобных домах. Во всех квартирах есть встроенные шкафы, причем в двух- и трехкомнатных они могут быть весьма вместительными – до 2,3 кв. м.
Серия 1-335
Пятиэтажки этой серии ассоциируются с Гражданкой и Малой Охтой. Основной площадкой для отработки этого типа панельных домов с наружными стенами из облегченных керамзитобетонных панелей с минераловатной утепляющей прослойкой стал Калининский район. Их начали производить в 1959 году и сняли с производства в 1966. В целом же планировки таких домов (четыре квартиры на этаже) похожи на те, что в домах 507-й серии: точно такие же балконы, большие кладовки в дальних смежных комнатах. Зато совмещенные санузлы и миниатюрные прихожие позволили увеличить площади кухонь до 7 кв. м.
Серия ОД
В массовых масштабах дома серии ОД возводились в Невском районе (там их больше двухсот). Есть также небольшой массив в Купчино (в кварталах между Бухарестской улицей и Волковским проспектом), а также в Московском районе. По планировочным особенностям эти дома являют собой копию самой массовой и «образцовой» московской серии К-7. Приличные – по сравнению с другими хрущевками – планировки: раздельные санузлы, не самые маленькие кухни (около 7 кв. м), просторные комнаты правильных пропорций от 11 до 18 кв. м.
По качеству звукоизоляции и по уровню теплопотерь эти дома – одни из самых проблемных: в наружных стеновых панелях предусмотрена прослойка из минераловатного утеплителя, которая за долгие годы эксплуатации вымокла и разрушилась. Подобную конструкцию наружной стены вскоре после начала производства признали несостоятельной, а строительство домов серии ОД прекратили в 1966 году.
Еще одна малоприятная особенность таких домов – тонкие внутриквартирные перегородки (всего 4 см), на которые невозможно повесить настенные шкафы.
Серия ГИ
Номенклатура серии включает в себя три модификации пятиэтажек. Наружные стены в них – из легких газобетонных панелей. Особенность – две квартиры на этаже. Из-за этого одно- и двухкомнатные квартиры в базовом проекте не предусмотрены. Зато все трех-, четырех- и пятикомнатные – двусторонние, а в торцевых секциях есть трехсторонние.
В планировках таких квартир явно угадываются заимствования, они напоминают европейское социальное жилье послевоенного образца: «залы» от 15 до 22 кв. м, через которые можно пройти в миниатюрные кухоньки, отделенные от гостиных проемом без двери, крохотные спаленки от 6 до 8 кв. м.
Кроме пятиэтажек серия ГИ включает в себя несколько вариантов восьми- и девятиэтажных «точечных» домов. В них «собраны» одно- и двухкомнатные квартиры, которых «недодали» пятиэтажкам.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Про пятиэтажки в свое время ходила шутка о том, что Хрущев «совместил ванную комнату с уборной, но не смог совместить пол с потолком». В 1955 году, с выходом Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», собственно, и началось индустриальное домостроение . Документ предписывал к 1 сентября 1956 года разработать «новые типовые проекты жилых домов в два, три, четыре и пять этажей… используя при этом лучший отечественный и зарубежный опыт».
Перевод жилищного строительства на индустриальные рельсы был призван обеспечить светлое будущее, в котором нет места коммунальным квартирам. И пусть в трехкомнатную квартиру предполагалось поселить семью из трех поколений, зато в каждой - были своя ванна и миниатюрная кухня. Нормативы образца 1957 года допускали устройство жилых помещений высотой от 2,5 м, кухонь от 4,5 кв. м, смежных комнат и совмещенных санузлов. Минимальные площади спален - от 6 кв. м на одного человека, и от 8 кв. м на двоих, общей комнаты - не меньше 14 кв. м. В качестве обязательных элементов в квартирах предусматривались кладовая или встроенный шкаф.
В Ленинграде массовое жилищное строительство вели четыре домостроительных комбината (ДСК) - Полюстровский, Обуховский, Кузнецовский и Автовский, для которых разрабатывались «фирменные» серии пятиэтажек. Год от года в первичные проекты вносились корректировки и улучшения.
«Двушки» по ценам «трешек»
Сегодня цены на хрущевские «однушки» (31-33 кв. м) в хорошо сохранившихся домах в спальных районах «серединной» зоны Петербурга, недалеко от станций метро, стабильно держатся возле отметки 3 млн руб. Но по таким ценам порой предлагают и миниатюрные квартиры в малогабаритных новостройках, и в панельных «кораблях», и так называемые дворницкие в старом фонде. Зато у двух- и трехкомнатных хрущевок ценовых конкурентов нет. К примеру, предложение «двушек» в домах серии 1-335ЛГ со смежными комнатами площадью 42 кв. м, а также самых доступных «трешек» в пятиэтажных домах серии ГИ (41 кв. м) стартует с отметок 3,5 млн руб. То есть - это самые демократичные по ценам петербургские квартиры.
.jpg)
В нашем веке панельные хрущевки то начинали модернизировать, то в массовом порядке приговаривали к сносу. Но если, к примеру, в столицах прибалтийских стран панельные дома того периода подвергли тотальной модернизации и они изменились до неузнаваемости, то в нашем городе разговоры о санации пятиэтажек к настоящему моменту сошли на нет. Ведь зачастую кварталы хрущевок располагаются на территориях, имеющих низкую плотность застройки, но при этом - высокую градостроительную ценность.
Эксперты полагают, что в обозримом будущем цены на квартиры в пятиэтажках могут подвергнуться корректировкам, причем как в ту, так и в другую сторону: все зависит от того, насколько «понравятся» горожанам первые итоги (результат увидим уже в этом году).
Главные недостатки панельных пятиэтажек - вовсе не малые метражи квартир (современные строители порой предлагают и менее просторное жилье), а неважная звукоизоляция и стены, которые не держат тепло. Но есть у хрущевок и серьезные преимущества перед другими типами квартир. Во-первых, дома первых массовых серий - благодаря легкости конструкции и, соответственно, низким нагрузкам на фундамент - имеют неплохой запас прочности и вполне ремонтопригодны. Во-вторых, основные кварталы городских хрущевок - давно уже не окраины.
Кто есть кто в пятиэтажном Петербурге
Самый массовый и самый удачный тип питерских пятиэтажек первого поколения - дома серии 1-507ЛГ. После постановки 507-й серии на конвейер Кузнецовского ДСК в 1959 году ее модификации начали строить практически во всех районах до 1972 года. Но основные кварталы таких домов расположены в непосредственной близости от предприятия-производителя - в Московском районе (вдоль Витебского проспекта) и Купчино.
Из всех панельных пятиэтажек первого поколения 507-я серия - это самые теплые дома. Фасадные панели в них отделаны белой керамической плиткой с цветными вставками, которая хоть и посерела от времени, но не осыпалась. Во всех квартирах есть встроенные шкафы или кладовки, причем в двух- и трехкомнатных квартирах они весьма вместительны - до 2,5 кв. м. Площади кухонь - от 5,5 до 6 кв. м. Смежные санузлы есть только в однокомнатных квартирах (правда, не во всех модификациях).
Пятиэтажкам серии 1-335ЛГ, широко распространенным в Калининском районе, повезло меньше. На Полюстровском ДСК их начали производить в 1959 году и сняли с производства в середине 1960-х, когда выяснилось, что наружные панели, являющие собой «слоеный пирог» с намокающей минватой, непригодны для местного климата. Они не хранят тепло и гораздо хуже, чем керамзитобетонные панели 507-й серии «держат» керамическую облицовку. Тем не менее во многих регионах СССР, на базе «ленинградской» 335-й серии вплоть до 1972 года возводили пятиэтажки, семи-, и девятиэтажные дома, в том числе и сейсмостойких модификаций. Таким образом, это весьма прочные по конструкции здания, а утепление фасадов и кровли могли бы на десятилетия продлить срок их службы.
Планировки квартир здесь похожи на те, что в домах 507-й серии: имеются балконы и вместительные кладовки («тещины комнаты»). Ключевое отличие только в том, что совмещенные санузлы (есть и модификация с «сидячими» ваннами) и миниатюрные прихожие позволили увеличить площади кухонь до 7 кв. м. Во всех квартирах, кроме тех, что на первых этажах, есть балконы.
Дома серии ОД в массовых масштабах возводились Обуховским ДСК в Невском районе. Есть также небольшой массив в Купчино (близ станции метро «Бухарестская», между Бухарестской улицей и Волковским проспектом), а также фрагменты точечной застройки в разных частях Московского района. По планировочным характеристикам эти дома являют собой копию «образцовой» московской серии К-7 (знаменитые «дома Лагутенко»). В них приличные, по сравнению с другими хрущевками, планировки: раздельные санузлы, не самые маленькие кухни (около 7 кв. м), просторные комнаты правильных (то есть близких к квадратным) пропорций от 11 до 18 кв. м. Ни лоджий, ни балконов в таких домах нет, зато двух- и трехкомнатные квартиры, как правило, двусторонние.
По теплопотерям эти дома - одни из самых проблемных. В наружных стеновых панелях здесь, также как в 335-й серии, предусмотрена прослойка из минераловатного утеплителя, которая за долгие годы эксплуатации вымокла и разрушилась.
Стратегические отличия пятиэтажек серии ГИ (Автовский ДСК, основные массивы - в Кировском и Красносельском районах) от других хрущевок - наружные стены из газобетонных панелей и планировки, в которых действительно угадываются заимствования «лучшего зарубежного опыта» социального жилья. В этих домах также нет ни балконов, ни лоджий, а на этаже располагаются две квартиры. Из-за этой планировочной особенности одно- и двухкомнатным квартирам в базовом проекте места не нашлось. Зато трех-, четырех- и пятикомнатные - двусторонние, а в торцевых секциях трехсторонние. Это демократичные семейные квартиры: в них есть 15-16-метровые «залы», через которые можно пройти в миниатюрную кухоньку, отделенную от гостиной проемом (в ранних модификациях он не имел двери, а изолированные кухни в таких квартирах, скорее всего, - следствие более поздних перепланировок), а также крохотные спаленки от 6 до 8 кв. м. Санузлы - только смежные.
Кроме пятиэтажек серия ГИ включает в себя одноподъездные восьми- и девятиэтажные «точечные» дома (см. план), где собраны «однушки» и «двушки» (которых, напомним, нет в пятиэтажках). Причем однокомнатные квартиры в таких «точках» - это прототип современных квартир-студий: они имеют площади 23 или 27 кв. м, комнаты 12 или 16 кв. м и кухни-ниши 4 или 5 кв. м с проходом через жилую комнату.
Что касается наружных стен из газобетонных панелей, то их способность хранить тепло зависит от состояния. В прошлом десятилетии некоторые такие пятиэтажки модернизировали и утеплили. Но у подавляющего большинства «панелек» серии ГИ на мониторе тепловизора межпанельные швы «светятся» изнутри от теплопотерь.
Планировки переходного периода
Какие планировочные решения квартир более всего распространены в хрущевках? Во-первых, стандартный для панельной пятиэтажки шаг поперечных стен (3,2 м) привел к появлению узких, как вагоны, комнат с окном в торце (в «панельках» того периода нет помещений шириной больше 3,1 м).
Во-вторых, изучая планировки домов разных серий, можно заметить, что рядовые блок-секции, как правило, состоят из «двушек» со смежными комнатами. Однокомнатных квартир в панельных пятиэтажках мало: они плохо вписывались в поэтажные планы, предполагающие наличие двух или четырех квартир на этаже. Трехкомнатных в хрущевках тоже меньше, чем в домах более поздней постройки. Правда, есть варианты, когда вместо двух соседних двухкомнатных квартир предусматривались трех- и однокомнатная.
Межквартирная звукоизоляция при таком «разделе имущества» практически отсутствует. Тем не менее - благодаря такой квартирографии - в пятиэтажках, сплошь состоящих из квартир со смежными комнатами , нечасто встречаются коммуналки. Квартиры в торцевых секциях чаще всего несколько отличаются по планировкам. В них могут быть не только дефицитные «однушки», но и «двушки» с изолированными комнатами.
В хрущевках нет утепленных цокольных этажей и чердаков, поэтому верхние квартиры перегреваются летом и подмерзают в морозы, а жители первых этажей порой вынуждены жить в условиях повышенной влажности и дышать испарениями от прохудившихся труб в подвале.
Зато конструкторы хрущевок, в отличие от разработчиков «панелек» последующих поколений, еще не догадывались, что линолеум можно стелить непосредственно на бетонное основание. Поэтому в панельных пятиэтажках, как правило, паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса, обеспечивающие приемлемую межэтажную звукоизоляцию. Но пространство под полами в таких домах обычно заполнено песком с изрядной примесью строительного мусора. При их переборке ремонтники находят немало «артефактов» времен ударных пятилеток - водочные бутылки, консервные банки, завернутые в газету хлебные корки и селедочные скелеты. Такое заполнение перекрытий порой является главной причиной пыли и неприятных запахов. Новосел, начавший модернизацию квартиры с разборки пола и вывоза мусора, обычно отмечает, что после заливки новой бетонной стяжки пола атмосфера в жилище становится намного лучше.
Качественный ремонт квартиры в хрущевке подразумевает замену всех труб коммуникаций, сантехники, оконных и дверных блоков и позволяет получить практически новую квартиру, пусть и в доме, уже разменявшем полвека.
Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок
