Капитальным называется строительство каких-либо объектов, требующих выполнения не только строительных, но и земельных работ. При капитальном строительстве создаются новые сооружения и реконструируются уже существующие объекты. Определение объектов капитального строительства дано в Градостроительном кодексе РФ, однако законодательное регулирование осуществляется не только данным документом, но и нормативными актами других отраслей права: гражданско-правовой, земельной, лесной.
Как говорится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства (ОКС) могут выступать здания, сооружения и другие объекты, строительные работы по которым не завершены.
Все эти объекты делятся на множество подгрупп и классифицируются по ключевым признакам.
Также в Градостроительном кодексе РФ имеется разделение ОКС на объекты местного, регионального и федерального значений.
К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений – это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.
Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.
Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.
Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.
Все ОКС имеют ряд характерных признаков, присущих абсолютно всем капитальным сооружениям.
ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик – зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.
Капитальное строительство - возведение любых объектов, для которых необходимо проведение не только строительно-монтажных работ, но и земляных по устройству так называемых заглубленных фундаментов, а так же работы по возведению ограждающих и несущих конструкций, подводке всех необходимых инженерных коммуникаций. Так же капитальное строительство представляет собой деятельность по возведению новых и модернизации старых производственных и непроизводственных строений.
Разнообразные строения, сооружения и здания принято относить к объектам капитального строительства. В этот же список включаются и незавершенные строительные объекты, если они изначально возводились как капитальные.
Термин объекта капитального строительства появился в законодательстве РФ только в 2005 году, сменив применяемые до сих пор понятия объекта градостроительной деятельности и объекта недвижимости в градостроительстве. Объект капитального строительства принято подразделять на виды: здания и сооружения.
Здания предназначаются для проживания людей, содержания животных, хранения продуктов производства либо размещения самого производства. Здание представляет собой сбалансированную систему и сети инженерно-технического обеспечения, обслуживающие наземную и подземную часть результата строительства. Здания принято подразделять на:
Жилые дома или здания представляют собой несколько комнат, предназначенных для проживания, оснащенных дополнительными помещениями для бытовых нужд. Примером жилых зданий являются общежития, интернаты, детские дома, приюты. По этому же принципу возводятся специальные дома для престарелых граждан, инвалидов, ветеранов.
Индивидуальный жилой дом в первую очередь отличается тем, что предназначен для проживания только одной семьи. Этот объект капитального строительства располагается независимо от других зданий и не может иметь более трех этажей. В случае с индивидуальными жилыми домами коттеджного типа, в собственность входит и земельный участок, высотность строения ограничивается двумя этажами.
Жилой дом, созданный для проживания двух и более семей, имеющий для этого соответствующие требованиям жилищного законодательства квартиры с отдельными выходами, относят к многоквартирным домам.
Нежилые здания призваны обеспечить хранение материальных ценностей, создать условия для труда и отдыха, социального или культурного развития человека. К нежилым зданиям относят здания коммерческого, учебного, промышленного, административного, сельскохозяйственного и медицинского назначения.
Виды капитального строительства включают в себя и сооружения. Сооружением принято называть результат строительства, объединяющий в себе несколько разнородных элементов подобно автомобильной дороге, плотине, стадионам, линии электропередачи, трубопроводы и прочее. Сооружения предназначены для организации производственного процесса, перемещения людей или материальных ценностей, временного пребывания. Сооружение представляет собой сложную строительную систему, расположенную над землей или над землей и под землей, имеющею несущие, ограждающие и отдельные конструкции.
Управление капитального строительства не рассматривает в качестве самостоятельной категории строения и объекты незавершенного строительства. Однако, на практике их выделяют в некую условную категорию. Строения обычно объединяет понятие здания и сооружения. Возможен вариант определения в качестве строения объекта, имеющего второстепенное значение. Это может быть дачный домик, гараж. Строения не включаются в единый государственный реестр недвижимого имущества и объектов капитального строительства.
Объекты незавершенного строительства представляют собой здания и сооружения, строительство которых оказалось временно приостановленным из-за отсутствия технической, материальной или финансовой базы. Каждый из этих объектов числится в государственном реестре, но использоваться по назначению не может до завершения процесса строительства. Также необходимо пройти процедуру ввода в эксплуатацию. Незавершенное строительство - временное явление. Управление капитального строительства государственными органами направлено на максимальное освоение территорий, для чего завершается возведение всех подобных объектов.
В первую очередь исключаются временные постройки. Они возводятся для обеспечения условий, необходимых для выполнения определенных работ (хранение инвентаря, материальных ценностей, краткосрочного проживания). После выполнения основных работ временные постройки подлежат демонтажу. Технически нет ограничений для возведения временной постройки. С одинаковым успехом она может быть контейнерного типа или иметь железобетонные перекрытия на кирпичных стенах, стоящих на фундаменте.
Эксплуатация объектов капитального строительства является основным критерием разделения объектов на временные или постоянные. Временная постройка возводится на период, ограничивающийся пятью годами, тогда как объект капитального строительства не имеет ограничений по продолжительности эксплуатации (согласно техническому разрешению). Существуют некоторые исключения из правил, в результате которых продолжительность эксплуатации временных построек увеличивается до пятнадцати лет либо постройка приобретает статус постоянного строения. Ярким примером такого явления стали рабочие поселки и городки, построенные на пятнадцать лет в 80-е годы. Смена эпохи, правительства, сознания превратила временные строения в постоянные жилые территории.
К области капитального строительства не имеют отношения нестационарные некапитальные сооружения. Для их возведения используются легкие конструкции без устройства фундамента. Основные представители таких строений - туалетные кабины, гаражные боксы, остановки, уличные точки быстрого питания и бытового обслуживания.
Главным критерием этих построек является их мобильность, простота сбора и разбора. Их представляют не только киоски и навесы, но и малые архитектурные формы, детские и спортивные площадки, фонтаны и прочее.
На лесных участках могут возводиться временные постройки в виде изгородей, пасек, навесов, сушилок и прочего для возможности заготовки лесных ресурсов, не связанных с вырубкой деревьев, например, для сбора пищевых продуктов, лекарственных растений.
Объект недвижимости неизменно связан с землей. Переместить сооружение, не причинив ему огромного ущерба, невозможно. Недвижимые объекты включают в себя здания и сооружения, незавершенные объекты строительства. При этом объекту капитального строительства вовсе не нужно быть зеркальным соответствием понятию объекта недвижимости. В тоже время, для приобретения статуса недвижимости недостаточно одной надежной связи с землей. Необходимо дополнительно соответствовать определенным техническим и юридическим нормативам и требованиям.
При организации капитального строительства необходимо соответствие всем правовым актам и законодательным документам, подтверждающим разрешение возведения конструкции, и подтверждающим соответствие нового объекта всем градостроительным правилам. В противном случае возникает опасность нарушения гражданских прав собственника. Для признания имущества недвижимым, при соблюдении всех юридических предпосылок, необходимо дополнительное согласие собственника земельного участка либо соответствующего государственного органа на образование недвижимого имущества.
В области капитального строительства для возможности отнесения здания к разряду недвижимого имущества применяется и принцип соответствия техническим характеристикам. Согласно ему имущество обязано возводится на специально смонтированном фундаменте с подведением стационарных коммуникаций. Результат строительных работ должен являться объектом капитального строительства.
Арбитражными судами были приняты решения, определяющие недостаточность технических характеристик в качестве определяющих. Например:
Эксплуатация объектов капитального строительства предусматривает обязательное соответствие правилам застройки и землепользования, установленные для городов и поселений.
Обращение к вспомогательным видам разрешенного использования может носить исключительно дополняющий характер к основной деятельности. Правообладатели объекта капитального строительства и земельного участка имеют право самостоятельного выбора вспомогательного и основного вида разрешенного использования своей собственности. Такой возможности лишены органы государственной власти, местного самоуправления, муниципальные предприятия, учреждения. Им необходимо пройти предварительную процедуру согласования и получения разрешения.
Сооружения и строения вспомогательного характера не требуют получения разрешения на строительство. В отсутствие установленных для данного участка правил застройки и землепользования необходимо доказывать, что объект капитального строительства носит исключительно вспомогательный характер.
Вспомогательные постройки становятся неотъемлемой частью основного строения, обеспечивая комфорт или безопасность объекта капитального строительства. Например, стадион, являясь строением объекта физической культуры и спорта, не может эффективно функционировать без административных зданий, туалета, раздевалок, водопроводной будки. Без самого стадиона необходимость в них полностью отпадает, тогда как основное использование строения без них невозможно согласно современным требованиям организаций мест для занятия спортом.
При проведении инвентаризации строений выявляют основной объект с указанием вида его деятельности и с присвоением инверторного номера, а также перечисляются входящие в его состав вспомогательные объекты.
Самовольной постройкой могут быть признаны объекты незавершенного строительства, здания, сооружения и строения. Признаки самовольной постройки возникают в случае, когда акт капитального строительства со всей необходимой технической документацией для оформления недвижимого имущества сопровождается нарушением юридических предписаний, критериев.
Основными признаки самовольного строительства являются:
При выявлении самовольной постройки, использующейся как объект капитального строительства, ее строитель обязан немедленно ее разобрать (в случаях подозрения в угрозе жизни или здоровью окружающим людям) или установить право собственности на нее в судебном порядке.
Суд не признает права собственности на недвижимое имущество, созданное с нарушением строительных норм, также влияет и проигнорированный акт капитального строительства, соответствующий градостроительным нормам. В этом случае создается угроза здоровью и жизни людей, что не позволяет считать постройку законной и сохранить ее.
В положении о самовольной постройке есть раздел, касающийся реконструкции недвижимого имущества. Вопрос выносится на судебное разбирательство в ситуациях, связанных с полным изменением вида объекта в результате реконструкции. Если восстановить первоначальное состояние невозможно, то суд чаще всего принимает решение о сносе нового объекта. Данные положения не распространяются на самовольное возведение объектов, не претендующих на звание недвижимого имущества.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Многих граждан интересует вопрос: Что является капитальным строением по своей сути? Это работы по строительству ограждающих конструкций, монтажные работы, оборудование заглубленного фундамента, создание несущих конструкций, обустройство необходимых коммуникаций.
Помимо вышеперечисленной, к капитальному строительству имеет отношение деятельность, сопряженная с оборудованием новых и модернизацией или устаревших конструкций промышленного или иного типа.
Капитальное строение всегда тесно связано с участком
В утвержденном Градостроительном кодексе России используется такая терминология, как «недвижимость в градостроительстве», а также «градостроительная деятельность». Определенные коррективы были внесены в данный кодекс в 2005 году, после чего все начали использовать фразу «объект капитального строительства».
Через какое-то время была разработана новая формулировка с последующим внесением соответствующих поправок в действующий кодекс. Данное понятие стало рассматриваться в вопросах земельного права и в ГК РФ.
Точное определение объекта КС подразумевало определенный перечень признаков, в соответствии с которыми устанавливалось реальное отношение здания к классу капитальных. Главной отличительной особенностью капитального строительства является оборудованный фундамент.
По ст. 130 ГК РФ можно установить, что объектом недвижимости может называться конструкция, достаточно плотно связанная с участком, на котором она расположена. Недвижимость нельзя перенести в другое место, не нарушив целостности конструкции. Указанные нормы также указаны в ГрК РФ.
Капитальное строение: новострой
Капитальное строительство не имеет ограничений, сопряженных с проектированием новых конструкций. В эту отрасль также включены разнообразные структурные работы:
Чтобы разобраться в данном сегменте строительства как можно лучше, придется рассмотреть существующие его разновидности:
В Градостроительном кодексе РФ приводится точное конституционное определение понятия КС. Законодательная база относит к таким объектам здания промышленного, бытового или муниципального типа, возведение которых до сих пор не завершено. В виде исключения можно рассматривать обыкновенные навесы, либо торговые киоски на рыночных площадях.
Временное капитальное строение
В российском кадастровом Кодексе установлены такие классы объектов КС:
В соответствии с действующими законодательными актами объекты КС распределяются по категориям в зависимости от конкретных функциональных особенностей:
К линейным объектам КС относятся инженерные коммуникации, а также сети (ЛЭП, трубопроводы, различные туннели, автотрассы, мосты). Возведение подобных конструкций требует специальных проектно-конструкторских работ с применением необходимой техники для межевания. Работу можно проводить только после того, как будет оформлена вся необходимая документация, допускающая строительство подобных объектов недвижимости.
Если не оформить градостроительный план, проектной организации придется дать отказ на запрос о строительстве того или иного объекта, либо его элементарной реконструкции. Документы такого типа оформляются после предоставления заявления от строительной компании в уполномоченный архитектурный отдел городской администрации. При возведении некоторых конструкций разрешительная документация не нужна.
Капитальное строение: многоэтажный дом
В чем заключается отличие между капитальным и временным строительством? Далеко не все объекты имеют отношение к капитальному строительству. Некоторые конструкции можно рассматривать, как временные.
При этом существуют определенные признаки принадлежности зданий к тому или иному типу:
В отношении подобных зданий всегда должна оформляться проектная документация и смета. Чтобы определить точно разновидность конструкции, к которой относится рассматриваемый объект, а также права его собственника, нужно учитывать некоторые признаки, подтверждающие отношение здания к КС, либо временным сооружениям.
Временные конструкции всегда относятся по своей функциональной принадлежности к вспомогательным объектам. Такие конструкции устанавливаются с целью эксплуатации в ходе проведения основных строительных работ на определенной территории. Поэтому временные строения всегда подлежат последующей разборке.
Эти конструкции могут использоваться в течение летнего или зимнего сезона. Правоустанавливающая документация для возможности эксплуатации подобных объектов не требуется собственнику. В некоторых случаях временная постройка может даже не отличаться по признаком от капитальной.
Собственникам нужно принимать во внимание, что временные конструкции недопустимо эксплуатировать дольше пятилетнего срока, официально утвержденного государством. Главным признаком капитальной конструкции считается плотная взаимосвязь с территорией, на которой она расположена. Эксперты утверждают, что такую взаимосвязь определяет фундамент и пакет необходимых .
Это все, что нужно знать для того, чтобы разобраться, что является капитальным строением. Законодательная база содержит достаточно подробные описания характеристик конструкции, чтобы точно определить ее класс.
С правилами застройки земельного участка вас ознакомит видеосюжет:
Объектами капитального строительства, подлежащими учёту в государственном кадастре недвижимости и иных видах кадастров, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершённого строительства.
Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к недвижимым вещам.
Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек: киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес - сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).
В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности».
Рассмотрим подробнее виды объектов капитального строительства (далее - ОКС)
Зданием называется наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха, или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, содержания животных.
Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (оборудование). Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.
Здание является одним из видов строительных сооружений. Основной задачей зданий является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей.
Здания изучает наука Типология, классифицирующая архитектурные объекты в их сравнении по общим признакам:
Функциональному назначению;
Объемно-планировочным параметрам;
Закономерностям формообразования;
Градостроительным функциям и требованиям к ним;
Эксплуатационным качествам.
По функциональному назначению здания подразделяются на четыре основные группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:
Общественные здания;
Жилые дома;
Промышленные здания;
Здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.
Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от функционального назначения зданий, или их специфики. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является назначение здания определенного типа для определенной цели.
Например : общественные здания классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:
1) здравоохранение;
2) наука, просвещение и обучение;
3) воспитание и обучение;
4) физкультура и спорт;
5) массовый отдых;
6) транспорт и связь;
7) общественное питание;
8) торговля;
9) хозяйственно-бытовое обслуживание;
10) управленческо-административная деятельность;
11) коммунальные предприятия.
По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.
Например : жилые здания подразделяют на следующие типы:
Одноквартирные (одноэтажные, мансардные, двухэтажные);
Блокированные (двухквартирные одно-, двухэтажные, четырех- квартирные двухэтажные; многоквартирные одно- двухэтажные);
Секционные (односекционные трехэтажные и выше, многосекционные двухэтажные и выше);
Коридорные, коридорно-секционные;
Галерейные, галерейно-секционные.
Одним из примеров классификации зданий может служить следующая схема (рис. 2.1):
Рис. 2.1. Пример классификации зданий.
Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.
Индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.
Многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Нежилые здания - это здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, и другие.
В процессе развития потребностей населения города типы зданий постоянно видоизменяются. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных форм.
Кроме типологической классификации, т.е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости. Выделяют 4 класса зданий. Каждому классу зданий предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.
Здания I класса . К ним относятся жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).
Здания II класса . Это здания массового строительства, жилые дома в 4-5 этажей.
Здания III класса представляют собой малоэтажные здания с небольшой вместимостью.
Здания IV класса . Это здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.
Основными составными частями зданий являются помещения - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами (стенами), не имеющими разрывов.
В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.). Комната - это неделимая функциональная часть здания.
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
Например :
Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.
К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся также стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению.
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Строения. Законодательных определений понятия «строения » в Российском законодательстве не имеется. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений. В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду - «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание, либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных, строения вспомогательного использования, строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи).
В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.
Объекты незавершённого строительства - объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
