Сделки с недвижимостью – это повышенный риск потерять свои средства и имущество. Особенно это касается людей, стремящихся сэкономить или сделать все быстрее, не обращая внимания на многие риски и нюансы. Каждый из нас может стать жертвой аферистов, а обезопасить себе от этого можно только одним способом – через сотрудничество с квалифицированными юристами, предлагающими полное юридическое сопровождение вашей сделки с недвижимостью.
Грамотная и всеобъемлющая юридическая помощь минимизирует возможные риски, благодаря чему вы практически гарантированно сможете выполнить задуманную операцию на рынке недвижимости без проблем. Распространенным является мнение, что без юриста процесс купли-продажи недвижимости обойдется дешевле, и это правда, однако не полная. Квалифицированный специалист не только поможет вам обезопаситься от мошеннических схем, но также минимизирует выплаты, в частности отчисления государству.
Миф о том, что юристы в сделках не нужны, в большинстве случаев культивируют продавцы, причем даже честные, поскольку для них сделка усложняется в любом случае. Юристы дотошно и тщательно проверят все аспекты недвижимости и ее оформление, законность прав продавца и многое другое. Разумеется, многим из них это не нравится, однако только такой подход гарантирует безопасность. Главное – если уже обращаться к юристу по недвижимости за услугой сопровождения сделки, то заказывать все в комплексе.
Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью
Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро
Адвокат по жилищным спорам - помощь специалиста по сделкам с недвижимостью
Услуга сопровождения сделки с недвижимостью предполагает выполнение целого комплекса задач, охватывающих все аспекты сделки.
В частности, это:
Можно заказать только некоторые из этих услуг, но лучше не стараться сэкономить, и обратиться за комплексным сопровождением. Это позволит вам быть уверенным в том, что вас не обманут, случайно или намеренно, и вы гарантированно завершите запланированную сделку максимально безопасно, и без лишних затрат, что тоже очень важно.
Очень важно четко понимать смысл услуги юридического сопровождения сделки, поскольку многие клиенты неправильно интерпретирую его и в итоге или не знают, что именно они могут получить, или требуют предоставление совсем других услуг. Так, часто люди ошибочно полагают, что данная услуга заключается в том, что юрист будет сопровождать человека по всем инстанциям. Но это исключительно техническая работа, которая с юриспруденцией не имеет ничего общего. Скорее, это обязанности вашего агента, который помогает с осуществлением прописки, выписки и прочими подобными делами.
Само юридическое сопровождение сделки условно подразделяется на два этапа:
В общем, юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – это комплекс услуг, позволяющих вам полностью обезопасить себя при осуществлении любых операций на этом поприще.
По закону. В делах по сделкам с недвижимостью, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.
Ситуация, когда на момент сделки в продаваемой квартире остаются зарегистрированные люди, типична для Нижнего Новгорода. Дело в том, что «чистая продажа» встречается гораздо реже, чем «цепочка» сделок. В первом случае добиться «выписки» всех жильцов до момента подписания договора купли-продажи гораздо легче, чем во втором. В любом случае в договоре должен быть четко указан срок снятия с регистрационного учета всех «прописанных» в квартире граждан, а также все «тонкости» ее фактического освобождения.
История первая, «тинейджерская».
Как бывает.
Гражданин А. покупал квартиру у гражданина Б.. Ознакомившись с выпиской из лицевого счета, покупатель выяснил, что в квартире зарегистрировано три человека. Прочие семейные обстоятельства гражданина А. не интересовали - он заключил договор купли-продажи с собственником недвижимости и рассчитывал в ближайшее время въехать в купленную квартиру. Но вскоре выяснилось, что продажа осуществлялась по причине развода супругов, и один из зарегистрированных - их десятилетний сын, причем, с кем из родителей он будет жить в дальнейшем еще не ясно. Соответственно, и вопрос со снятием ребенка с регистрационного учета остался открытым.
Как должно быть
Выписка из лицевого счета содержит слишком мало информации о жильцах. Проверять следует выписку из финансового лицевого счета: она более подробная, в ней указаны годы рождения всех зарегистрированных в квартире людей, и сразу понятно, есть ли среди них несовершеннолетние. Если квартира продается по причине разъезда бывших супругов, то покупатель должен выяснить, с кем из них в дальнейшем будут жить их дети. Соответственно, в договоре купли-продажи должно быть отражено обязательство родителей снять с регистрационного учета не только себя, но и своих детей.
История вторая, «командировочная».
Как может быть.
Гражданин В. купил квартиру у гражданина Г., который был в ней зарегистрирован, но фактически не проживал. В договоре купли-продажи стороны указали, что продавец «обязуется сняться с регистрационного учета». Квартира была свободна, поэтому покупатель В. сразу же переехал в нее. И через некоторое время узнал, что гражданин Г. отбыл в командировку, так и не сменив место регистрации. Командировка затянулась на полгода, и все это время покупатель был вынужден оплачивать коммунальные услуги «за себя и за того парня».
Как должно быть
Одной фразы «обязуется сняться с регистрационного учета» явно не достаточно. Это обязательство в договоре должно сопровождаться конкретной датой. После ее наступления у покупателя появляется возможность обратиться в суд. А затем в судебном порядке принудить продавца сняться с регистрационного учета, и, что важно, выплатить только свою часть коммунальных платежей. В исковом заявлении следует ссылаться на конкретный пункт договора, который не выполнен продавцом. Если у покупателя есть все законные основания, то через пару-тройку заседаний суд обязательно «выпишет» нерадивого продавца, даже в его отсутствие.
Нужно помнить, что в сделках с недвижимостью слова «потом» не бывает. Когда продавец уже получил деньги, он просто из-за банальной лени или, напротив, занятости может очень долго не дойти до паспортного стола - бывают разные житейские ситуации. В любом случае юристы риэлтерского агентства смогут помочь, как договориться с продавцом «по-хорошему», так и составить исковое заявление и «выписать» его по суду.
История третья, «из жизни отдыхающих».
Как может быть.
Семья Д. готовилась въехать в только что купленную квартиру в марте. Бывшие владельцы, семья Е., снялись с регистрационного учета, но попросили покупателей дать им возможность задержаться с переездом до конца мая, чтобы сын-школьник мог завершить учебный год в прежней школе. Покупатели, будучи сами родителями, отнеслись к такой просьбе с пониманием. Однако в первых числах июня семья бывших квартировладельцев в полном составе отправилась отдыхать на юг, потом с визитом к родственникам в Новосибирск, а после - к бабушке в деревню в Кировскую область. Освобождение квартиры затянулось на неопределенный срок.
Как должно быть
Обязательство «фактического освобождения квартиры» указывается в договоре особым пунктом. «Передача квартиры» - отдельная процедура, которая не менее важна, чем все предыдущие. У покупателя должна быть возможность внимательно осмотреть передаваемую квартиру, убедиться, что все элементы благоустройства в наличии (плита, мойка, унитаз), а все смесители и радиаторы исправны и готовы к эксплуатации. В это же время покупателю передаются квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Этот факт, а также данные проверки и передача ключей фиксируются в отдельном документе - Акте фактической передачи квартиры. Напомним, что в ходе сделки вместе с договором купли-продажи подписывается Акт приема-передачи квартиры - такой документ необходим для государственной регистрации сделки. Но этот акт носит скорее декларативный характер - в нем фиксируется лишь передача прав, а фактическая передача объекта недвижимости происходит позже. Нередки случаи, когда продавец просит повременить с переездом, и покупатель не против подождать, но дату фактического освобождения квартиры нужно обязательно указать в договоре.
Если вышеуказанное обязательство не выполнено в оговоренный срок, то у покупателя есть все основания для обращения в суд. Тогда квартира будет освобождаться принудительно, по суду, со всеми вытекающими отсюда издержками. Например, если покупатель не может переехать в купленную квартиру, когда планировал, и вынужден по-прежнему арендовать жилье, он может взыскать с продавца сумму арендных платежей за тот период, в течение которого не мог пользоваться приобретенной квартирой. Более того, есть смысл заранее оговорить штрафные санкции за непредвиденный отложенный отъезд, и непременно включить этот пункт в договор. Хотя, в любом случае подобные штрафы и пени можно взыскать через суд на основе Гражданского Кодекса.
История четвертая, «армейская» .
Как может быть.
Гражданин Ж. покупал квартиру у гражданки З. Будучи достаточно продвинутым в юридических вопросах, покупатель потребовал подробную выписку из финансового лицевого счета. В числе зарегистрированных в квартире жильцов в документе был указан девятнадцатилетний юноша, временно отсутствующий. Гражданка З.пояснила, что это ее брат, который сейчас учится в Москве, но по-первому же требованию приедет в Нижний Новгород, чтобы сняться с регистрационного учета. Впоследствии оказалось, что на самом деле молодой человек служит в армии, и о каком-либо отъезде из воинской части не может быть и речи.
Как должно быть
В случае если гражданин временно отсутствует, обязательство о «выписке» в конкретный срок не всегда выполнимо, в том числе и по доверенности. Но если обязательство такое есть, всегда остается возможность реализовать его в судебном порядке. В таких случаях опытные риэлторы настоятельно рекомендуют брать у временно отсутствующего гражданина нотариально заверенное согласие о «выписке». Если он находится на территории какого-то города или поселка, то у него есть возможность такой документ оформить у местного нотариуса. Даже у начальников исправительных учреждений есть нотариальные полномочия.
Кроме того, покупателю нужно четко понимать, где этот временно отсутствующий гражданин будет зарегистрирован впоследствии. Возможно, стоит наложить на продавца обязательства по регистрации этого человека в другой квартире. Соответствующий пункт в договоре купли-продажи должен присутствовать для того, чтобы гражданин не «повис в воздухе» и не явился через какое-то время к новому собственнику с целью совместного проживания. Подобное соседство вряд ли обрадует покупателя, поэтому обо всем стоит позаботиться заранее. И, если в «квартирной истории» вдруг обнаружились временно отсутствующие, лучше доверить сделку профессионалам, чтобы все обязательства отразились в договоре наилучшим образом.
История пятая, «коммерческая».
Как может быть.
Начинающий предприниматель И., купил квартиру, чтобы обустроить в ней частную дизайн-студию. Бывший владелец К. также использовал квартиру в качестве тихого офиса - помимо продавца в нем работали еще два человека, и у каждого было оборудованное рабочее место. Оформляя сделку, стороны договорились о том, что мебель и оргтехнику продавец заберет с собой. Но каково было удивление И., когда он не обнаружил в купленной квартире помимо прочего, ни одного из четырех кондиционеров.
Как должно быть
Выяснить, что из «движимого» имущества остается в квартире, нужно заранее, причем, дотошность в данном случае только приветствуется. Ситуация с мебелью обычно понятна, а вот про кондиционеры очень часто забывают. Об их «участи», как и о «судьбе» прочих вещей нужно договориться заранее - до момента подписания договора. Учитывая, что демонтаж на старом месте и монтаж на новом будут стоить определенных денег, продавцу будет выгоднее получить компенсацию от покупателя за оставленные в квартире кондиционеры с учетом их износа. Для покупателя такой вариант также вполне приемлем, так как позволит сэкономить средства на покупку нового оборудования.
В нижегородской риэлтерской практике известен один забавный случай. Уезжая, продавец квартиры снял дорогие смесители немецкого производства, поменяв их на дешевые аналоги. Но оказалось, что покупатель запомнил именно эту «маловажную» деталь, так как смесители той же фирмы были установлены в его прежней квартире. Обнаружив в процессе передачи имущества «подделку», покупатель бурно возмутился - ведь в договоре было указано, что продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в каком она была на момент первого просмотра. К счастью, в сделке участвовал опытный риэлтор, который убедил продавца вернуть дорогие смесители на их законные места.
«Спорным моментом» часто оказывается встроенная кухня - забирать ее с собой чаще всего не имеет смысла. Мебель, как правило, изготовлена под заказ, исходя из геометрии конкретного помещения, а мойка и плита являются обязательными элементами благоустройства - если продавец их забирает, он обязан предоставить покупателю что-то взамен. Оговорить заранее стоит и наличие встроенных шкафов в прихожей и в спальне. И, конечно, все устные договоренности следует облечь в правовую форму, заключив отдельный договор продажи имущества или отразив в «передаточном акте». Во втором случае покупатель в момент передачи квартиры подписывается под каждым пунктом, отражающим состояние оговоренного вида имущества - соответствует ли оно тому, что было заявлено при подписании договора.
Важно понимать, что именно в момент фактической передачи квартиры к покупателю переходит и ответственность за ее надлежащее содержание. Поэтому, если вдруг через минуту после передачи ключей соседи этажом ниже заявят о «затоплении», то это уже будет проблема нового собственника. Не случайно опытные агенты указывают в «передаточном акте» не только дату, но и время - иногда даже минута имеет значение!
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:
На вторичном рынке у объектов недвижимости всегда есть какая-то история, поэтому так важно все юридические тонкости выяснить заранее. Конечно, я рекомендую, чтобы все переговоры шли в присутствии риэлтора - он может профессионально оценить ситуацию и сразу подсказать проверенные технологии. А ситуации бывают самые разные. Взять, например, вполне распространенный случай, когда продавец недвижимости «строит» квартиру по долевому участию: новый дом должны вот-вот сдать, но никак не сдают; продавец не может уехать, а покупатель - въехать в купленную квартиру. Важно, чтобы во всех сложных случаях рядом был профессионал, который вовремя подскажет, в какие проблемы для обеих сторон может вылиться то или иное обстоятельство, а также, как их правильно «разрулить», предложив приемлемые «выходы», исходя из деловой практики. Стоит отметить, что если квартира покупается у застройщика, юридического лица, то проблемы освобождения и «выписки» прежних владельцев просто не существует - в этом смысле у покупки на первичном рынке есть свои «плюсы».
Людмила Малькова, ведущий специалист АН «Успех»:
На всех этапах сделки я продумываю возможные ситуации на несколько шагов вперед и всегда стараюсь «подстраховаться». Если в продаваемой квартире, помимо собственника, зарегистрированы и другие люди, я прошу их писать в моем присутствии заявление о том, что они знают о продаже и готовы «выписаться» в оговоренный срок. С приближением даты фактического освобождения периодически звоню бывшим владельцам и уточняю их планы - я должна быть уверена, что они выполнят свои обязательства. Если этому мешают какие-то уважительные причины (например, человек попал в больницу), то стараюсь найти компромиссное решение, договориться о финансовой компенсации, оплате части коммунальных платежей и т.д. Большие отсрочки по освобождению возникают только тогда, когда, продав квартиру, люди ничего не покупают взамен. Лично я стараюсь избежать таких ситуаций, подбирая своим клиентам подходящую недвижимость как можно быстрее. Кроме того, всегда выясняю, где они планируют регистрироваться после отъезда из проданной квартиры. Уверена, что все «тонкие» вопросы должны быть оговорены в самом начале сделки - только тогда она будет гарантированно успешной.
«Приятные мелочи» от Людмилы Мальковой:
Ольга Печорина
Начинается с подачи клиентской заявки.
Клиентская заявка — это приказ клиента своему брокеру на совершение сделки с ценной бумагой.
Клиентская заявка обычно включает:Приказы клиента брокеру могут иметь и любые другие специфические требования (реквизиты), которые необходимы для более полного учета желаний клиента.
Рассмотрим сделку с ценной бумагой как единый процесс ее купли-продажи.
Сделка с ценными бумагами на фондовом рынке, как и сделка с любым другим товаром, совершается в несколько этапов. Основные из них состоят в следующих процедурах:Первым этапом сделки является заключение договора купли-продажи ценной бумаги в определенном количестве и по определенной рыночной цене. Сделки с ценными бумагами различаются между собой в основном по способу, месту и порядку заключения.
Сделки заключаются обычно через профессиональных торговцев фондового рынка, организующих торговлю ценными бумагами на основе выработки общепризнанных правил торговли. Самой известной организационной формой, способствующей установлению постоянных и единообразных правил заключения сделок купли-продажи ценных бумаг, является фондовая биржа. В настоящее время существуют и другие системы профессиональной торговли ценными бумагами, которые носят менее формализованный и менее регламентируемый характер, территориально более рассредоточены и организационно иначе оформлены. Совокупность таких систем принято называть «внебиржевым», или «небиржевым», рынком, главным представителем которых являются системы электронной торговли, или электронные биржи, основывающиеся на компьютеризации торговли и развитии систем связи между участниками современного рынка.
Техника заключения договоров купли-продажи на биржевом и внебиржевом рынках имеет различия. На «классических» фондовых биржах сделки заключаются между участниками биржевых торгов в устной форме или в форме обмена стандартными бумажными записками, а факт их заключения фиксируется в центральном компьютере биржи.
Внебиржевой рынок использует несколько основных способов заключения сделок: устно (по телефону с записью переговоров на магнитную ленту), по телексу, по специализированным электронным сетям.
На современном профессиональном фондовом рынке сделки очень редко заключаются путем одновременного подписания обеими сторонами двустороннего письменного документа. Как правило, это случается на первичном рынке, когда профессионалы распространяют вновь выпускаемые ценные бумаги в консорциуме по подписке.
Итогом заключения сделки является составление каждым из участников своих внутренних учетных документов, отражающих факт заключения сделки и ее основные параметры, и их фиксация в компьютерной сети.
День заключения договора купли-продажи обозначается буквой «Т» (от англ. trade — сделка). Все остальные этапы сделки происходят позднее. День их совершения принято соотносить с днем «Т». Например, если все этапы сделки завершились на пятый рабочий день после дня заключения договора, то говорят, что сделка завершена в день «Т+5».
На продаваемые переходит к новому владельцу не в момент заключения сделки купли-продажи, а только в момент ее исполнения. До этого на протяжении всех последующих этапов сделки владельцем проданных ценных бумаг остается продавец. Такой порядок необходим, так как он еще не получил оплату. В то же время на период между заключением сделки с ценной бумагой и ее исполнением может приходиться, например, выплата дивидендов или другое важное событие. В этом случае правами получения дивидендов и другими правами, вытекающими из владения ценной бумагой, обладает продавец.
Время, которое занимает весь последующий цикл до завершения сделки, обычно называется расчетным периодом. Расчетный период — это время между заключением сделки и моментом расчетов и поставки ценной бумаги по ней. Обычно на каждом фондовом рынке (фондовой бирже или в электронной системе торговли) расчетный период твердо фиксирован, хотя и может различаться в зависимости от типа ценной бумаги или принятой системы расчетов.
В течение расчетного периода брокеры, уполномоченные своими клиентами, должны получить от последних, с одной стороны, денежные средства или иным путем урегулировать вопрос оплаты купленных для клиента акций или облигаций, а с другой — проданные ценные документы или документы, заменяющие их (сертификаты, свидетельства т. п.).
Второй основной этап сделки купли-продажи на профессиональном фондовом рынке состоит в сверке параметров заключенной сделки. Задача этого этапа заключается в том, чтобы предоставить сторонам возможность урегулировать все случайные расхождения в понимании сути и предмета заключенной сделки. Это имеет важное значение, так как каждый торговец в течение рабочего дня заключает множество всевозможных сделок на покупку и продажу для многих своих клиентов, которые, как уже отмечалось, заключаются устно (лично или по телефону). Недопонимание и технические ошибки вполне вероятны по субъективным причинам в любых системах торговли.
Сверка всех параметров заключенных сделок осуществляется с помощью биржевых систем учета (системы клиринга и расчетов), в которые все торговцы подают свои собственные сведения о заключенных ими сделках. Если расхождений нет или они урегулированы сторонами, то сверка считается завершенной, и сведения о ней поступают в систему клиринга и расчетов для проведения необходимых расчетных операций.
Международные стандарты и нормы рекомендуют всем национальным фондовым рынкам строить свою работу так, чтобы сверка, в какой бы форме она не осуществлялась, завершалась бы не позднее дня «Т+1». Этот день необходим для того, чтобы стороны могли выявить возможные расхождения и своевременно их откорректировать, отменить сделку или отложить ее исполнение до завершения специального разбирательства.
В ряде торговых систем сверки параметров заключенных сделок уже более не выделяются в отдельную процедуру. Современные компьютерные биржевые системы автоматизируют процесс заключения сделки, который одновременно совпадает и с ее сверкой, так как процесс покупки неразрывно связан с продажей без субъективного участия.
Клиринг — третий основной этап сделки с ценными бумагами на фондовом рынке и представляет собой определение взаимных обязательств участников фондовой торговли. Он не включает непосредственно переводы денежных средств или передачу ценных бумаг. Клиринг — это то, что предшествует денежным платежам и поставкам фондовых ценностей.
Взаимозачет встречных требований используется практически на большинстве современных бирж. Его цель — снижение количества платежей и поставок ценных бумаг по сделкам, заключаемым членами той или иной биржи. Биржевой оборот крупных бирж составляет многие десятки тысяч сделок в день, десятки миллионов ценных бумаг продаются и покупаются в течение одной биржевой сессии. Если каждую такую сделку исполнять, то с таким документооборотом вряд ли бы можно было справиться (кроме случая, когда абсолютно все: и деньги, и ценные бумаги существуют исключительно в качестве «электронных», но этого повсеместно пока нет).
Взаимозачет применяется для того, чтобы снизить количество и упростить алгоритм осуществления платежных операций по итогам биржевых торгов. В целом затраты участников рынка на организацию и поддержание функционирования централизованной клиринговой системы оказываются меньше по сравнению с их возможными накладными расходами на раздельное осуществление платежей и поставок по каждой конкретной сделке.
Процедура многостороннего клиринга получила название «нэттинг», а его вариант с участием в расчетах клиринговой организации — «новэйшен».
Исполнение — завершающий этап сделки. Исполнение предполагает денежный платеж в обмен на поставку ценных бумаг. Платеж и поставка ценных бумаг осуществляются системой денежных расчетов, избранной участниками сделок.
Принципы, по которым исполнение включается в общую последовательность этапов сделки, прежде всего, включают два основных правила.
Правило дня «Т» . Правило, устанавливающее день, на который после дня «Т» должно произойти исполнение сделки. День исполнения сделки всегда фиксируется при заключении соответствующего договора купли-продажи. В небиржевой сделке этот день указывается в тексте двустороннего документа о заключении сделки. Но на биржевом фондовом рынке применяются единообразные стандартные сроки. Сделки, заключаемые на нем, имеют строго установленный график прохождения всех ее этапов — от заключения до исполнения.
В мировой практике существуют два основных способа установления срока между датами заключения и исполнения сделок. В соответствии с первым из них устанавливается некоторый период времени (например, две недели), в течение которого заключаются сделки, подлежащие исполнению одновременно в некоторую дату, наступающую через определенное количество дней (например, через семь календарных дней) после окончания этого периода (этот метод использовался на Лондонской фондовой бирже до середины 1990-х гг.).
Второй способ применяется в настоящее время практически на большинстве бирж и в системах внебиржевого рынка. Он похож на первый способ с той поправкой, что периоды заключения сделок сокращены до одного дня. Таким образом, устанавливается, что сделки, заключенные в течение одного рабочего дня, должны исполняться одновременно в некоторую дату, наступающую через фиксированное количество рабочих дней. Например, сделки, заключенные в понедельник, подлежат исполнению в следующий понедельник, т. е. через пять рабочих дней. В этом случае говорят, что сделки исполняются на день «Т+5». По этому же методу сделки, заключенные во вторник, исполняются в следующий вторник, и т. д. Данный способ рекомендуется международными правилами и стандартами для использования на всех современных фондовых рынках.
Чем больше срок между датой заключения сделки и датой ее исполнения, тем большему риску подвергаются участники сделки. Если один из участников, имевший устойчивое финансовое состояние в момент заключения сделки, к моменту ее исполнения станет вдруг неплатежеспособным, то его контрагент может не получить причитающихся денежных средств или ценных бумаг. Чем дольше срок между заключением и исполнением сделки, тем больше вероятность или риск ее неисполнения. Поэтому теоретически исполнение сделки нужно было бы осуществлять в день заключения.
Однако сложность и трудоемкость процедур сверки и клиринга, необходимость на каждом этапе постоянного обмена информацией между клиринговой организацией и участниками сделок делают задачу немедленного исполнения сделок трудновыполнимой. Даже на наиболее передовом американском фондовом рынке сделки с ценными бумагами с «немедленным» исполнением (или кассовые сделки, сделки «спот») исполняются в основном по правилу «Т+5».
Только современная электронная техника и электронизация самих может ускорить прохождение всех этапов сделки до кратчайших сроков. На современных электронных биржах и в клиринговых организациях процесс прохождения всех этапов сделки достигает одного дня, иногда заключение сделки и процедура клиринга осуществляется в один и тот же день, если электронный документооборот бирж и клиринговых организаций сочетается с действующими в той или иной стране системами денежных расчетов и поставки ценных бумаг.
Правило «ППП» («Поставка против платежа») .Другим важным правилом, по которому должно строиться исполнение сделок, является правило, именуемое «поставкой против платежа». Оно касается принципов, по которым должны синхронизироваться два параллельных процесса, составляющих этап исполнения: денежный платеж и поставка собственно ценных бумаг.
При поставке возможны три варианта:В первом и втором варианте способа поставки одна из сторон по сделке оказывается в преимущественном положении, так как не несет риска поставки, а другая — в положении потенциального возможного убытка, ибо она несет такой риск. Исполнение сделки предполагает встречное выполнение обязательств обеими сторонами. Может случиться так, что сторона, первая получившая то, что ей причитается по сделке, не сможет или не захочет исполнить свои собственные обязательства. В этом случае вторая сторона понесет убытки.
Только одновременное выполнение обязательств обеими сторонами (третий вариант) может обезопасить их от излишних рисков, связанных с возможной неплатежеспособностью или недобросовестностью контрагента. Такое одновременное исполнение и именуется «поставка против платежа», или принципом «ППП» (англ. Delivery Versus Payment, DVP).
Возможны два способа поставки ценных бумаг по итогам сделки:Депозитарий — это организация, осуществляющая хранение ценных бумаг своих клиентов, учет прав собственности своих клиентов на хранящиеся ценные бумаги и обслуживание этих ценных бумаг (инкассация и распределение процентов, дивидендов и т. д.).
Депозитариями в зависимости от законодательства соответствующей страны могут быть банки, другие организации, профессионально работающие на рынке ценных бумаг, специализированные депозитарно-клиринговые организации.
Депозитарии заключают со своими клиентами договоры о ведении счетов «депо» (счетов ответственного хранения ценных бумаг от англ. securities accounts). Эти договоры предусматривают обязанность депозитария принимать на хранение ценные бумаги клиентов, обслуживать принятые ценные бумаги, выдавать сертификаты ценных бумаг клиентам по их требованию, а также по требованию владельцев перерегистрировать права собственности на хранящиеся ценные бумаги в пользу других лиц. Последняя операция именуется «переводом» по счетам депо. Владелец ценных бумаг, хранящихся в депозитарии и учитываемых на счете депо, может дать указание депозитарию перевести эти бумаги в пользу их нового владельца. Депозитарий, получив такое распоряжение, списывает (дебетует) ценные бумаги со счета депо старого владельца и зачисляет (кредитует) эти бумаги на счет нового владельца. Эта операция похожа на операцию денежного перевода. Сами сертификаты переводимых ценных бумаг остаются в хранилище (сейфе) депозитария без движения. Изменяется только состояние учетных регистров депозитария, а именно, хранящиеся ценные бумаги числятся теперь за новым владельцем.
Поставки ценных бумаг по сделкам на профессиональном фондовом рынке исполняются только способом перевода по счетам депо в депозитариях, обслуживающих соответствующий рынок, если данные ценные бумаги существуют в бездокументарной форме или когда на весь их выпуск имеется лишь один глобальный сертификат.
Любая фондовая биржа тесно сотрудничает со всеми организациями, выполняющими функции депозитария для ценных бумаг, торгуемых на данной бирже. В противном случае торговля ценной бумагой становится невозможной по причине затруднительности ее перерегистрации на нового владельца.
По итогам клиринга в депозитарий поступают расчетные документы, содержащие указание на дебетование и кредитование счетов участников торговли. Выполнение депозитарием этих поручений будет являться исполнением обязательств по поставке ценных бумаг. После исполнения поручений на перевод ценных бумаг участники торговли и клиринговая организация получают отчетные документы в установленной форме (выписки со счетов депо о произведенных переводах).
Этапы сделки с ценными бумагами:
Первый этап - заключение договора купли продажи, последующие исполнение которого осуществляется в соответствиями со сроками, обусловленными договором.
Фондовые биржи, работающие в системе электронных торгов, «проходят» 1 этап через центральный компьютер, который фиксирует момент заключения сделки. Однако не исключаются и другие технические приемы сделки: в устной форме, путем записи в журналах регистрации операций, обмен стандартными бумажными записками и т.д.
День заключения договора купли-продажи обычно обозначают буквой «Т» (от английского «trade»- «сделка»).
Все остальные этапы сделки происходят позднее. День их совершения принято соотносить с днем первого этапа - днем «Т». Например, если все этапы сделки полностью завершились на 5-й рабочий день после дня заключения договора, то говорят, что сделка совершена в день «Т+5».
Право собственности на продаваемые ценные бумаги переходит к новому владельцу не в момент сделки купли-продажи, а в момент ее совершения (исполнения). До этого на протяжении всех этапов сделки владельцем проданных ценных бумаг все еще остается продавец. В период между заключением сделки и ее исполнением приходится выплата дивидендов или другое не менее важное событие, всеми правами, вытекающими из владения ценными бумагами, все еще обладает ее продавец.
Второй этап - сверка параметров сделки (tradecomparison). Этот этап технически необходим для заключения договора купли-продажи. Атмосфера заключения сделок, их методы располагают к совершению случайных технических ошибок во время торгов. Особенно велика вероятность ошибок при сделках, заключаемых «голосом». В России вероятность допущения ошибок возрастает из-за низкой квалификации и ответственности профессиональных участников рынка ценных бумаг. На втором этапе участники на основе подписанных документов о совершении сделки оформляют сверочные документы, что позволяет ликвидировать возможные недоразумения. Если расхождений при обмене документов не выявлено, то можно считать сделку состоявшейся.
Международные стандарты и нормы рекомендуют всем национальным фондовым рынкам строить свою работу так, чтобы сверка, в какой бы форме она не осуществлялась, завершилась не позднее для «Т+1». Этот день дается для выявления возможных расхождений сторонами и своевременной их корректировки, отмены сделки или отложения ее исполнения до завершения специального разбирательства.
В основном существует 2 типа сверок (мэтчинга) сделок с ценными бумагами:
Двухсторонняя система, как правило, применяется на рынках или на биржах и исключительно членами этих организаций, в большей степени брокерами и брокерами / дилерами через центральную мэтчинговую систему, которая затем осуществляет сопоставление комплексов сделки.
Односторонние системы мэтчинга используются теми институциональными инвесторами, которые не желают или не имеют разрешения (права) участвовать в двухстороннем сопоставлении. Односторонние системы обеспечивают связь косвенных участников с центральной клиринговой системой или депозитарием ценных бумаг(необходимы современные коммуникационные средства).
Существуют и другие системы, обеспечивающие своевременное сопоставление фондовых сделок. Самим участникам рынка вменяется такое сопоставление, которое остается максимально эффективным и экономичным с точки зрения затрат.
Однако в ряде торговых систем отказались от сверки как специальной процедуры (предполагается, что стороны согласны пропустить этот этап). Это возможно лишь в случае, когда стороны на 100% уверенны, что поняли друг друга правильно, сделка заключена в письменной форме с подписанием общего единого договора, сделка осуществляется в современных компьютерных биржевых системах, где ввод параметров сделки с терминала считается одновременно и согласием на сделку. Такие сделки называют «зафиксированными» (англ. Locked-in).
Итоговыми документами 2-го этапа (в зависимости от применяемой техники) могут быть письменные записки или телексные распечатки контрагентов по сделкам, компьютерные файлы или письменные документы (листки сверки) от специальной сверочной организации, подтверждающие факт успешной сверки.
Третий этап - клиринг.
Клиринг вообще - зачет взаимных требований и обязательств.
Клиринг обеспечивает не только расчеты между участниками клиринга, но и содержит в себе механизм гарантии выполнения обязательств сторон, тем самым улучшает качество рынка, повышает его ликвидность и сохраняет целостность.
Этап клиринга включает в себя:
Фундаментальной формой клиринга является «единичный» тип, который используется, как правило, при торговле реальными товарами. За заключением сделки должна следовать поставка реального товара. После заключения сделки покупатель ценных бумаг переводит наличные деньги или их эквивалент в доступную для продавца форму. Продавец держит ценные бумаг ив форме, пригодной для поставки покупателю. Затем 2 стороны договариваются об использовании некоторого механизма, позволяющие обменять бумаги на деньги.
Все дальнейшие сделки между этими сторонами в течение данного рабочего дня будут обработаны по такой же схеме, но полностью независимо от предыдущих или последующих или последующих сделок. Так как противоположенная сторона по каждой сделке известна, можно немедленно оценить свое положение по отношению к различным контрагентам путем просмотра всех сделок и определения их состояния.
Этот метод используется на рынке с малым объемами или на рынках с достаточно большими объемами, если на них принимается мощная, высоко автоматизированная система.
Без какого-либо зачета брокер должен иметь наличные деньги или банковский кредит для покрытия всего объема предназначенных и исполнению на данный вид сделок. Создание и предоставление достаточного обеспечения (в форме ценных бумаг или гарантированных чеков от других брокеров) будет отягощать деятельность. Любая форма зачета уменьшает необходимость в деньгах и тем самым в создании дополнительного обеспечения. Система единичного исполнения представляет собой по сути одну огромную цепь сделок, и условия исполнения должны быть соблюдены в каждом звене этой цепи, иначе она не выдержит. Если одна сделка сорвется, это может сказаться на других.
В условиях единичного исполнения сделки обычно не гарантируются никакой центральной организацией.
Обработка сделок ведется совокупно, и в результате к концу рабочего дня для каждой стороны определяется одна конечная абсолютная цифра, характеризующая ее положение и обязательства. Система зачета наиболее пригодна для рынков с большими объемами, особенно для тех, на которых большее число сделок совершается между относительно небольшим числом участников.
Существуют различные системы зачета, включающие обработку ценных бумаг и / или денег. Выбор метода зависит от объема и других факторов.
Многосторонний зачет.
Многосторонний зачет (ежедневный зачет) - шаг на пути к более эффективным методам клиринга Основной элемент этого метода - подсчет всех сделок стороны по данному виду ценных бумаг за день к одному итоговому числу. Фирма может заключить за этот день много сделок покупки и продажи по данному виду бумаг со многими сторонами. Но к концу дня у нее окажется одно единственное обязательство или право на получение либо перед клиринговым агентством, либо перед одной или несколькими сторонами.
Этот метод существенно уменьшает ежедневное число возможных срывов. За счет этого метода становится возможным обрабатывать существенно большие объемы торговли, чем при единичным и двухстороннем подходах. Однако многосторонняя система требует совершенно другого подхода к возникающим рискам. Для удобства исполнения стороны сделок могут измениться, что требует введения гарантий сделок.
Несмотря на преимущества многостороннего зачета, некоторые проблемы остаются. Зачета со сделками последующих дней все таки не производится, тем самым остается значительное количество возможных срывов сделок и необходимости приводить их к рынку. Такая система не может также обеспечить гарантированного дивиденда, т.е. возможность для купившего брокера получить полагающийся дивиденд по остающейся открытой сделке.
Непрерывное зачетное исполнение (НЗИ)
В системе непрерывного зачетного исполнения используется многосторонний зачет и все, открытые к концу дня позиции зачитываются против сделок следующего рабочего дня. В условиях рынка с высокими объемами система НЗИ, включающая ежегодный перерасчет всех обязательств по рынку по текущим рыночным ценам, является одним из самых эффективных механизмов клиринга и эффективно уменьшает риск ожидания исполнения по отдельным сделкам. Одна из основных черт НЗИ - вклинивание клиринговой палаты между сторонами сделки в качестве противоположной стороны по каждой прошедшей сверку сделке.
В идеале уже к концу рабочего дня стороны должны быть должниками и кредиторами клиринговой корпорации, а не друг друга.
Четвертый этап - исполнение сделки или окончательные взаиморасчеты (взаимное исполнение обязательств по сделке, т.е. выплата причитающейся суммы продавцу и поставка бланков ценных бумаг покупателю.
Важнейшим моментом данного этапа является определение для исполнения сделки (расчетный день), который обычно фиксируется при заключении договора купли-продажи. Сделки, заключаемые на фондовой бирже, должны иметь строго установленный график прохождения этих этапов - от заключения до исполнения.
Дата расчетов (исполнение сделки) определяется по формуле: Д=Т+П,
Д- дата исполнения сделки; Т- дата заключения сделки;
П- количество дней, отпущенное на денежный платеж, поставку ценных бумаг.
Существует несколько вариантов установления срока между датой заключения и датой исполнения сделки (П):
Давайте
взглянем на эти этапы и перейдем к их подробному описанию:
| . |
1 этап |
2 этап |
3 этап |
4 этап |
5 этап |
| Тип |
Мыслительный |
Рефлекторный |
Мыслительный |
Рефлекторный |
Мыслительный |
| Цель | Поиск возможностей | Открытие позиции | Управление сделкой - соблюдение правил | Закрытие позиции | Анализ |
| Решения | Все ли индикаторы учтены? Есть ли другие факторы, которые могут оказать серьезное влияние? | Моя позиция прибыльна, или это больше похоже на убыток? Что говорят мои правила о дальнейших действиях? | Предлагаемая цена, цена внутри спреда, рыночный ордер | Заняться работой или провести время с семьей? | |
| Процесс | Просмотр одного графика за другим, использование специальных поисковых программ | ISLAND, ARCA, SOES,... (электронная торговая система) | Наблюдение за ценой, спредом, графиком, сигналами технического анализа, индексом S&P, ... | ISLAND,
ARCA, SOES, ... (электронная торговая система) |
Итоговая таблица, график, дневник, ... |
| Эмоции | Тоска, беспокойство, желание действовать | Страх, нерешительность | Страх, жадность, надежда, волнение, | Страх, нерешительность | Слишком много работы. Самоанализ труден. Соблюсти при этом объективность еще сложнее. Замешательство. |
1 этап - Поиск возможностей
Рабочий день начинается с этого этапа, и в течение первого часа он представляет собой достаточно увлекательное занятие. Потом понемногу начинает одолевать скука.
Первый этап проходит в просмотре графиков, чтении финансовой прессы и прочих делах, цель которых - найти набор условий, необходимых для совершения того типа сделок, который вам нравится. В первую очередь здесь, конечно, требуются умственные усилия. Однако, не обходится без постепенно накапливающихся эмоций, которые вполне могут вас взбодрить.
Предположим, что вы любите торговать, используя пробои. Вы уже потратили целый час на поиск пробоя, который бы подходил под ваши критерии. Вы его не нашли. Однако, вы обнаружили, что около 3 пробоев вы пропустили. Каково должно быть ваше эмоциональное состояние на этот момент? Наконец, почти все ваши индикаторы указывают на вероятность возникновения пробоя. Но не все. Тем не менее, долгожданная находка стимулирует ваш мозг работать на то, чтобы убедить вас совершить сделку. Час назад, когда вы еще были свежи и бодры, вы бы даже не обратили внимания на это частичное срабатывание индикаторов. Но сейчас оно как по волшебству выглядит очень обещающе, и вы открываете очередную убыточную позицию.
Вам необходимо четко определить правила поиска торговых возможностей и строго их соблюдать. Если вы начинаете чувствовать приближение скуки, найдите способ творчески подойти к решению проблемы и таким образом поддержать свой интерес. Если вы будете расстраиваться из-за каждой упущенной возможности, тогда вам лучше подумать о другой профессии.
Этап 2 - Открытие позиции
Этот этап предполагает с вашей стороны машинальные действия. Момент осознания того, что индикаторы указывают на торговую возможность, и момент выставления ордера должны разделять секунды. У меня есть свои сигналы на продажу акций и на их покупку. Знайте свои наборы индикаторов и как ими пользоваться в торговле. Когда все индикаторы срабатывают, неважно, что вы думаете по этому поводу, открывайте позицию в тот же момент, не раздумывая. Нерешительность все губит. Если вы не приобрели уверенность еще на стадии выполнения 1 этапа, тогда внесите в него изменения, но ни в коем случае НЕ переходите ко второму этапу и НЕ начинайте строить догадки во второй раз. Это верный признак неопытного трейдера. Новички проигрывают, потому что не доверяют самостоятельно проделанной подготовительной работе.
Этап 3 - Управление позицией
Этот этап для большинства из нас является наиболее сложной частью всей торговой игры. Ваши деньги на кону, и наступает время паниковать. В "Воспоминаниях биржевого спекулянта" Эдвина Лефевра ("Reminiscence of a Stock Operator", Edwin Lefevre) есть прекрасный пример для сравнения поведения профессионала и любителя на этом этапе торговли. Он пишет, что любители, когда цена движется против них, надеются на ее возвращение на прежний уровень, а когда они получают по сделке прибыль, они боятся, что рынок отберет ее. В итоге получается, что они урезают прибыль и позволяют расти потерям. Профессионалы действуют прямо противоположным образом. Когда они несут потери, они боятся, что рынок отберет у них еще больше, а когда они зарабатывают прибыль, они надеются на ее дальнейшее увеличение.
Мудрый совет. Если вы именно в этом месте сталкиваетесь с трудностями, позвольте вам посоветовать двигаться вперед и научиться игнорировать страх, жадность, надежды, мечты. Если вы добьетесь того, что перестанете их замечать, они просто начнут исчезать. Проблема состоит в том, и вы это обнаружите, что эмоции забавны, но они всегда ведут к неудаче. Если вы хотите действовать как профессиональный трейдер, следуйте своим правилам, не взирая на свое душевное состояние.
Я поступаю именно так. В конце недели я анализирую свои сделки и смотрю, точно ли я соблюдал свои правила. Затем я смотрю, что было бы, если бы я действительно строго им следовал. Я подсчитываю все результаты и подвожу итог. Ведет ли соблюдение моих правил к явному увеличению моего денежного выигрыша? Если так, я продолжаю торговать до тех пор, пока могу следовать своим правилам. Если нет, я меняю правила.
Чтобы обрести веру в свои правила, нужно время. Однако, это не будет время, потраченное впустую. Ваши правила - ваше единственное оружие против самого себя. На рынке вы должны объективную суровую реальность отделять от ваших восприятий и ощущений. Когда эмоции достигают апогея, качество ваших торговых решений минимально. Так как третий этап обладает особой важностью, и именно здесь эмоции достигают своего пика, стоит ли удивляться, что большинство людей, когда торгуют, несут потери?
Один из моих самых любимых типов сделок приносит мне массу эмоций. Поэтому для таких сделок я всегда готовлю четкий и объективный план выхода. Почему? Потому что эмоции портят все дело. Когда по сделке достигается целевой уровень прибыли, всегда появляется чувство, что эта прибыль может быть еще больше. Я снова и снова анализировал свои сделки этого типа и понял, что моя первоначально установленная точка выхода была самой оптимальной из того, что могло бы быть. Как я управляю позицией? Когда получен сигнал к выходу, я немедленно выставляю ордер. Я не колеблюсь. Я не играю в игры "а что, если...". Я не мечтаю о том, что в этот раз все будет по-другому и лучше. После того, как я открываю позицию, я уже держу наготове ордер на ее закрытие. Курсор мышки наведен на кнопку подтверждения. Мой взгляд сосредоточен в ожидании выхода. Сигнал, щелчок мышью.
Всеми ли сделками я управляю подобным образом? Нет, только одним их видом. Так как они характеризуются наибольшей эмоциональной насыщенностью, я не могу себе позволить управлять ими по-другому.
Этап 4 - Закрытие позиции
Просто закройте позицию и все. Этот этап тоже носит рефлекторный характер. При переходе от третьего этапа к четвертому вы переключаетесь с вопроса "когда это сделать?" к вопросу "как мне выйти?" В этот момент мои мысли заняты не позицией и не прибылью, убытками, комиссиями и прочим. Мне нужно сделать только одну вещь: выйти. Island, ARCA, что угодно, только бы выйти.
Этап 5 - Анализ
Важен ли этот этап? Спросите у любого профессионального трейдера, и вы получите один и тот же ответ: ДА!
Доктор Алекс Элдер использует интересный способ, чтобы определить, является ли пациент алкоголиком. Он просит пациента делать запись каждый раз, когда выпивает; сколько, при каких обстоятельствах и т.п. Одним словом, вести дневник. Если пациент отказывается или начинает задавать вопросы, тогда он алкоголик. Если нет - тогда, возможно, это еще не алкогольная зависимость.
То же самое верно и для трейдеров. Если вы не хотите вести дневник своих сделок, тогда вы, возможно, имеете пагубное пристрастие к торговле ради самой торговли. Вы неудачник. Извините за прямоту, но кто-то должен был вам это сказать.
Вы хотите стать профессиональным трейдером? Тогда и действуйте как профессионал. Ведите записи, отслеживайте свои результаты. Смотрите, что работает, а что нет. Выясните, какие обстоятельства вредят вам больше всего. Ищите пути для их улучшения, работайте над ними.
Если ваш анализ состоит лишь в том, чтобы взглянуть на упущенные возможности и прострадать весь вечер, вы просто создаете себе эмоциональную нагрузку. Это не анализ.
Еще одно замечание по поводу анализа: вы не можете вынести окончательное суждение о наборе используемых индикаторов, основываясь на результатах одной или двух сделок. Подумайте об этом. Может ли набор индикаторов или план работать каждый раз? Конечно, нет. Вы можете с помощью своих сигналов углядеть лучшую сделку в мире. Однако, положительный результат будет в одном случае из четырех, но зато он и принесет огромную прибыль. Если вы пробуете какой-то индикатор, и он дал сбой 3 раза подряд, он может быть плохим инструментом, а может и неплохим. Виртуальные сделки, тестирование на прошлом материале - сделайте что-то, чтобы укрепить вашу уверенность в своих правилах и идеях, а затем дайте им немного времени.
Анализируйте реальные данные и делайте это объективно. Затем используйте эту информацию для улучшения своих действий на первом и третьем этапах. Придерживайтесь этого принципа, и деньги к вам придут, непременно придут.
Подведение
итогов.
Сейчас,
когда вы познакомились с 5 этапами, на которые можно разбить
процесс совершения сделки, сделайте копию этой таблички и
записывайте в нее свои собственные решения, действия и эмоции
для каждого типа сделок, которые вы совершаете. Приведу пример
моих правил для торговли на откатах:
|
. |
Этап 1 |
Этап 2 |
Этап 3 |
Этап 4 |
Этап 5 |
| Закрытие позиции | Анализ | ||||
| Решения | Было ли движение достаточным для формирования нового тренда? Далеко ли отстоит стоп-уровень? Выдержал ли он 5-минутный максимум? | Цена bid на 1/16 выше 5-минутного максимума | Выйти из сделки, если будет пробита нижняя точка отката. В противном случае - продажа по цене на 1/8 ниже максимума перед откатом | Для выхода использовать цену bid, для получения прибыли - цену offer. | Выполнил
ли я свои правила в этой сделке? |
| Процесс | Просмотр графиков самых активных акций | Щелчок мышью | Наблюдение только за ценой | Щелчок мышью | В конце дня нанесение на график точек входа и выхода |
| Эмоции | Тоска
и неудовлетворен- ность |
Нерешительность | Страх | Нерешительность | Печально разбирать причины убытков и приятно анализировать получение прибыли. |
Если вы будете действовать по такой схеме, вы получите возможность проанализировать, где вы можете допустить ошибку, и с какими внутренними противоречиями можете столкнуться.
© 2001 Brooke Publishers, Inc.
