Цены на недвижимость с каждым годом стремительно растут. На 2019 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать неподъемной тратой для большинства российский семей.
Каждый находит свой выход из ситуации: много лет откладывать деньги в надежде когда-нибудь приобрести свою квартиру (этот способ экономически неэффективен, так как цена на валюту может за несколько лет увеличиться или уменьшиться в несколько раз), взять нужную для покупки сумму в кредит под большой процент.
Наиболее рациональным решением будет принятие участие в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор сотрудничества с застройщиком и может получить квартиру по благоприятной цене.
В 2019 году в силу вступил новый законопроект, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжение.
Истоки долевого строительства идут еще из СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен быть отстоять огромную очередь. Довольно часто люди ждали своей очереди несколько лет.
Некоторые граждане, чтобы существенно сократить срок ожидания, стали объединяться в жилищные кооперативы. Члены таких объединений могли получить квартиру в сокращенные сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для подобных лиц учитывались их индивидуальные особенности.
Похожий принцип действует и сейчас. Дольщики оформляют договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в сжатые сроки и по очень выгодной цене, вторая же сторона проводит строительство за счет денежных средств дольщиков и освобождается от необходимости в оформлении кредита.
Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:
Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.
Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:
Выше были перечислены только самые распространенные трудности, с которыми могут столкнуться дольщики. В действительности их может быть гораздо больше.
Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:
Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:
Как уже было сказано выше, в 2019 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства. Во-первых, теперь сделки оформляются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.
Таунхаус представляет собой небольшой дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход, то есть общего подъезда, как в привычных многоэтажных домах, нет. Жильцы таких домов, как правило, имеют свой гараж, небольшой внутренний дворик. Такой тип застроек получил большую популярность в Европе, в России долгое время он был мало распространен.
Кроме того, был изменен порядок определения точной цены недвижимости при участии в долевом строительстве. Ранее в договоре должна быть указана точная стоимость, которую дольщик платит застройщику для строительства жилого объекта. Она могла включать в себя стоимость строительных работ и индивидуальных услуг партнера.
Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит и от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т. д.). Кроме того, цена договора вносится только после того, как документ будет официально зарегистрирован.
Ранее дольщик мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдает основные условия договора. Теперь процедура отмены соглашения несколько усложнена. Она возможна только после судебного разбирательства. Если суд признает, что застройщик действует против установленного соглашения, оно может быть расторгнуто.
Выставлены и новые требования к самим застройщикам. Они должны получить заключение от Министерства строительства на участие в сделках долевого строительства. Этот документ фактически является разрешением на ведение такого рода деятельности. Для получения заключения необходимо обратиться в Министерство строительства с соответствующим пакетом документов. Срок рассмотрения заявки составляет не более 30 календарных дней.
Если застройщики не удовлетворяют представленные к ним требования, они лишаются заключения, все дольщики информируются об этом через письменное отправление или электронную почту.
Долевое строительство — выгодная, но довольно рискованная сделка. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с застройщиками, обязательно изучите базовую информацию, взвесьте все «за» и «против». Более подробно о долевом строительстве, нововведениях в эту процедуру за 2019 год можно узнать в следующем видеоролике:
Итак, долевое строительство — сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса за счет денежных вложений дольщиков.
24.11.2016С 2017 года в законодательстве в сфере долевого строительства появится ряд нововведений, многие из которых существенным образом могут сказаться на положении дольщиков. Об этом нужно знать! Вашему вниманию предлагается обзор основных изменений в сфере долевого строительства, которые могут иметь значение уже сейчас.
Как мы знаем, закон 214 фз о долевом участии содержит перечень условий, которые должны содержаться в любом договоре долевого строительства.
С 1 января 2017 года появится поправка, согласно которой условия договора должны соответствовать данным, которые имеются в проектной декларации в момент заключения договора.
Если Вы видите, что условия Вашего договора не соответствуют данным из проектной документации, Вы можете смело признать данный договор недействительным через суд, и получить свои деньги обратно. Для этого Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением .
Все это позволит Вам избежать будущих неурядиц с застройщиком, связанных, в том числе с предоставлением неверной информации Вам, а возможно - намеренно умолчание каких-либо фактов.
Ранее цену договора можно было определить только следующим способом – суммировать объем денежных средств, необходимых для создания квартиры или иного помещения, а также объем денежных средств, компенсирующих трудозатраты застройщика.
Законодатель вводит дополнительный способ формирования цены в дду. С 1 января 2017 года цена может быть прописана в договоре как стоимость единицы площади квартиры или нежилого помещения, умноженная на площадь квартиры или нежилого помещения. Например, если проектная площадь Вашей будущей квартиры составляет 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит 59 тысяч рублей, то цена договора в данном случае будет составлять 2 655 000 рублей (45 * 59 000 рублей). Из расчета видно, что Вы платите за каждый квадратный метр, никаких непонятных выплат!
При этом, если у вас есть лоджия, балкон, терраса, и другие дополнительные помещения, то цена договора в таком случае будет указываться как произведение цены единицы площади квартиры и, допустим, балкона, на единицу общей площади квартиры и балкона. Приведем также пример, балкон площадью 5 квадратных метров, площадь самой квартиры 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит также 59 тысяч рублей. Общая площадь квартиры и балкона получается 50 (45+5) квадратных метров. А цена договора будет составлять 2 950 000 рублей (50 * 59 000 рублей).
Действительно такой способ определения цены вносит некую ясность для дольщиков, не возникает вопросов. Почему так дорого? Как застройщик посчитал именно такую цену? Кроме того, Вы как потенциальный дольщик можете вступить в переговоры с застройщиком, и изъявить желание сформировать цену именно таким образом. Если застройщик выдал Вам готовый вариант договора долевого участия, который осталось только подписать, но у вас есть сомнения по поводу условий договора, то Вам следует провести правовой анализ договора долевого участия, чтобы в дальнейшем не возникало никаких проблем. С услугой по правовой экспертизе условий договора, в том числе условия о цене, Вы можете ознакомиться по ссылке .
Остались вопросы?
Очень важно также отметить поправку 214 фз относительно порядка оплаты цены по дду. Ранее в законе было указано, что произвести оплату по дду можно единовременно или в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом, в данной норме ровным счетом ничего не упоминалось про государственную регистрацию дду.
Однако, из системного толкования статей 213 фз, а также из позиций высших судов и судов общей юрисдикции было ясно, что застройщик имеет право получать денежные средства по дду от дольщика после государственной регистрации данного договора. Те застройщики, которые вели свою деятельность в нарушение данного правила, привлекались к ответственности и платили большие штрафы.
Законодатель учёл данный момент, и с 1 января 2017 года в законе будет четко прописано, что дольщик осуществляет оплату по дду только после государственной регистрации договора. Теперь, если застройщик просит Вас внести плату до государственной регистрации договора, Вы можете смело сослаться на положение закона, где черным по белому написано соответствующее правило.
С 2017 года дольщиков ожидает следующее нововведение. Когда дом построен и должна произойти передача квартиры, застройщик обязан выдать дольщику инструкцию по использованию квартиры или особого объекта долевого строительства. Как гласит закон, данная инструкция должна содержать всю необходимую информацию о правилах и об условиях безопасного использования квартиры, о сроке службы квартиры и т.д. Однако, на наш взгляд, не следует воспринимать данное нововведение положительно.
Наряду с этим нововведением законодатель ввел также правило, согласно которому застройщик не отвечает за дефекты квартиры, если докажет, что они возникли в результате несоблюдение дольщиком инструкции по эксплуатации квартиры или иного помещения. Граждане в большинстве случаев знают, как эксплуатировать квартиру или иной объект недвижимости. Таким образом, правила об инструкции вводят для застройщика дополнительную возможность не отвечать за дефекты, возникшие в квартире.
Далее, с 2017 года законодатель попытался регламентировать порядок действий участника долевого строительства в случае нахождения дефектов в объекте долевого строительства. Однако, законодатель по-прежнему обходится общими фразами, и в жизни могут возникнуть непредвиденные ситуации. В какой именно момент следует обратиться в суд, сколько ждать, и как вести себя с застройщиком – подробнее об оказании правовой консультации Вы можете узнать, перейдя в раздел консалтинг .
В-третьих, с 1 января 2017 года появится правило, согласно которому если застройщик не устраняет дефекты в квартире, то он обязан заплатить дольщику неустойку за все то время, которое прошло с момента, когда застройщик должен был убрать дефекты или недостатки. При этом, размер данной неустойки будет считаться исходя из статей Закона о защите прав потребителей, размер которой выше, чем в 214 фз. С правовой точки зрения, это безусловный плюс для дольщика, гарантия прав. Безусловно, следует проследить, как эта поправка будет применяться судами с 2017 года, и не будут ли суды урезать соответствующую неустойку в повышенном размере.
В настоящее время дду можно прекратить по воле дольщика через суд, если проектная документация дома, в котором находится будущая квартира дольщика, изменилась существенным образом.
При этом, законодатель не давал критериев или примеров существенного изменения проектной документации, на что можно было бы ориентироваться дольщикам. Существенное изменение проектной документации понятие субъективное, которое подлежало оцениванию только судом. В сущности, только суды делали выводы по поводу того, является ли в каждом конкретном случае изменение проектной документации существенным, и соответственно достаточным для расторжения договора. А юристы, практикующие в сфере долевого строительства, аргументировали свои позиции в суде, проанализировав позиции высших судов.
С 1 января грядущего года законодатель вводит четкий критерий существенности изменения проектной документации, на что можно ориентироваться в будущем. Теперь дольщик имеет полное право прекратить договор, если общая площадь его будущей квартиры изменилась более чем на пять процентов от изначального размера квартиры. Ведь изменение площади квартиры влечет повышение цены договора!
Посчитаем, что такое существенное изменение проектной документации с нового года. Допустим, цена будущей квартиры, площадь которой 45 кв. м, составляла 2 700 000 рублей. Цена за один квадратный метр 60 000 рублей. При изменении проектной документации площадь Вашей квартиры, допустим, изменилась также на 5 процентов, что составило 47,5 кв.м. (45 * 1,05). Разницу в площадях планируемой и получившей квартиры умножаем на стоимость одного квадратного метра (2,5 *60 000 рублей), и получаем 150 000 рублей. В указанном примере, если застройщик скажет, что Вам нужно доплатить сумму, превышающую 150 000 рублей, то вы можете смело расторгать договор, поскольку данная выплата спровоцирована существенным изменением проектной документации. А суммы могут быть не маленькими! Поэтому, если возможности доплатить указанную сумму нет, то расторгайте дду .
До этого речь шла о положительных изменениях и поправках для дольщика с наступающего года. Однако, не все изменения и поправки, вступающие в силу с 1 января 2017 года столь благоприятны. Законодатель ввел некоторые преимущества и для застройщика.
Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.
Сейчас обзавестись жильем в новостройке можно массой разных способов. Некоторые из них вполне рискоустойчивые, другие же наоборот, вовсе незаконные. В целом законодатель сейчас пропагандирует только один вариант, предусмотренный ФЗ-214. Изучив его, можно пытаться разбираться в том, что такое долевое строительство. Рассказываем подробности актуальные на 2019 год, поясняем отличия от механизма ЖСК и предлагаем ознакомиться с образцом договора.
Прежде чем приобретать квартиру в доме, который еще не сдан, нужно внимательно изучить законодательство. Иначе можно стать одним из десятков тысяч обманутых дольщиков – иначе говоря теми, кто заплатили деньги за жилье, но не могут дождаться его годами и даже десятилетиями. Причем проблема эта максимально актуально, ведь такие дома появляются и сейчас – например, в Саратове сейчас на грани признания проблемными находятся целых 11 новостроек.
В первую очередь нас интересует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» . Это как раз тот закон, который регулирует механизм возведения новостроек девелопером за счет так называемых инвесторов, или проще – дольщиков. Именно в 214 фз можно уточнить все об участии в долевом строительстве.
Как обычно, закон дает довольно витиеватое определение. Это отношения, в которых девелоперы привлекают деньги физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Причем привлечение это может быть только в трех вариантах оснований:
На основании ДДУ (договора долевого участия) | Это определенный документ, форма которого законодателем точно не определена. Но в статье 4 ФЗ-214 есть масса условий, которые должно соблюдаться, чтобы договор можно было назвать именно ДДУ. |
Путем выпуска эмитентом облигаций – жилищных сертификатов | В этой ситуации законодатель разрешает продавать сертификаты только в том случае, если организация, их выпускающая, соблюла особые требования к земельных участкам и разрешениям на строительство. Юридически – ценная бумага. Фактически – уже неиспользуемая схема продажи. |
ЖСК и ЖНК | Это жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Их деятельность регулируется отдельным законом ФЗ-215 |
Застройщик в любой их этих схем – это юридическое лицо, которое является либо собственником, либо арендатором земельного участка, на котором разрешено построить многоквартирное жилье. Дольщик – это инвестор, который фактически платит застройщику за право в дальнейшем получить от него квартиру.
Чтобы проще было понять, что такое долевое строительство, нужно разобраться в алгоритме этих правоотношений:
Мы определились, что 214 фз об участии в долевом строительстве фактически предлагает две легитимные схемы покупки недвижимости. Это договор долевого участия и договор с ЖСК. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень неоднократно говорил, что наиболее защищены граждане, которые приобрели жилье по договору ДДУ. Для того, чтобы понять «почему?», нужно знать особенности обоих видов договоров.
ЖСК – это сообщество людей, которое создано для строительства и управления многоквартирным домом. Люди вступают в кооператив, устраивают собрания и фактически самостоятельно управляют строительством, нанимая генподрядчиков. Соответственно, вся ответственность также равномерно распределяется на членов ЖСК, или, как их грамотно называть, пайщиков.
Регистрация права собственности на вашу квартиру производится не на основании договора – регистрационные органы могут его и не видеть или же просто не будут внимательно проверять законность любого из пунктов. Основания для права собственности – это справка, подписанная председателем ЖСК о том, что вы выплатили всю сумму за свое будущее жилье.
Договор ЖСК несет за собой несколько преимуществ:
Со всеми плюсами система ЖСК имеет несколько кардинальных минусов, из-за которых можно стать обманутым дольщиком
Риски стать обманутым дольщиком, купив квартиру через договор ЖСК, очень высоки. Так как отсутствие регистрации договора в Росреестре не исключает двойные продажи квартир!
Давайте разберемся, что такое ДДУ. По сути это договор, согласно которому застройщик обязуется передать вас квартиру в построенном доме. При этом срок строительства, отличительные черты квартиры регулируются обязательными пунктами, предусмотренными 214-ФЗ. Также этот договор обязательно проходит проверку по всей базе Росреестра, поэтому продажа одной квартиры разным дольщикам – читай, мошенничество – исключено.
Если схема покупки квартиры проходит через договор долевого участия – двойные продажи квартир исключены!
Нужно понимать, что указанный в договоре срок сдачи дома – это не срок передачи квартиры. Поэтому убедитесь, что вы верно все прописали в бумагах с девелопером. От даты, указанной в договоре, застройщик может тянуть еще два месяца – это так называемый страховой срок, который в судебной практике обычно учитывается вне права требования неустойки.
Есть несколько основных плюсов, которые стоит учитывать, разбираясь в нюансах договоров долевого участия. Зато именно они кардинально защищают дольщика, в отличии от других схем покупки.
Подробнее об отличиях ЖСК и ДДУ можно прочитать в нашей статье « ».
Чтобы понять основную специфику механизма, следует знать, как расшифровывается дду – это договор долевого участия в строительстве. Ключевое – не договор купли-продажи, а именно долевого участия. В этой ситуации вы приобретаете не материальный объект, а ПРАВО на требование материального объекта, или квартиры.
Основной пункт, содержащийся в любом ДДУ – это предмет договора. В нашем случае это обязанность девелопера в оговоренный срок и за оговоренную сумму передать дольщику квартиру. Регулируется предмет договора статьей №4 ФЗ-214 .
В договоре обязательно должны быть:
Нужно проверить, когда был зарегистрирован первый договор долевого участия в новостройке, где вы собираетесь приобретать квартиру.
Также необходимо проверить, насколько полно застройщик раскрывает информацию о своей деятельности и о самой новостройке:
Предлагаем ознакомиться с договором долевого участия и внимательно изучить его ()
Процесс регистрации договора достаточно прост. Вам нужно подписать договор в офисе застройщика и отправиться либо в Росреестр вашего региона, либо в ближайший многофункциональный центр деловых государственных услуг, разницы нет. Обычно место предлагает застройщик.
Дольщик предоставляет на регистрацию следующие документы:
Сумма за пошлину можно узнать в самом управлении Росреестра или у сотрудников МФЦ. Она регулируется п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ – на момент написания статьи эта сумма равнялась 350 рублей.
Подробнее о процессе регистрации договора участия в долевом строительстве можно прочитать в ст. 48 ФЗ-214 .
Вы не обязаны платить за квартиру по ДДУ до того, как она пройдет регистрацию в Росреестре. Если же заплатите, а документы вернут, могут возникнуть проблемы с возвратом средств!
Для тех, кто собирается участвовать в долевом строительстве с помощью ипотечного займа, есть хорошие новости. Статья №5 ФЗ «Об ипотеке» регламентирует право на участие дольщика в ипотечном процессе с помощью залога и разрешает использовать для этого не только недвижимости, но и право требования недвижимости. Проще говоря, для покупки квартиры через ДДУ вам не нужен другой объект недвижимости, чтобы сделать на него залог. Достаточно только будущей квартиры в новостройке.
В ситуации с ипотекой вы просто заключаете еще один договор с банком и подаете на регистрацию не только ДДУ, но и банковские требования по залогу, и ваше право будет в залоге до полной выплаты цены в договорах.
Если вы все-таки решили участвовать в долевом строительстве через покупку пая в ЖСК, учитывайте следующие ваши обязанности:
Если даже это не отпугивает, то придется следовать следующему алгоритму:
Помните, что вы заключаете два договора. Первый – на покупку пая. Второй – на вступление в кооператив. И договор на вступление в ЖСК обычно платный, это еще 1-5% от стоимости вашей будущей квартиры.
Особенность этого механизма долевого строительства в том, что точных требований к договору на покупку пая нет. Можно лишь предложить ознакомиться с примером заполненного договора () и дать несколько советов:
Грамотно изучайте документацию, суд не примет во внимание довод о том, что вы не были в курсе о каких-то пунктах договора.
Законодатель, как уже говорилось ранее, косвенно и через прямую речь чиновников явно пропагандирует участие в долевом строительстве через договора ДУ. Это подтверждают и активные изменения 214ФЗ.
Так, в 2019 году закон поменялся в части:
Проблема обманутых дольщиков в долевом строительстве в будущем возникнуть не должна, утверждает законодатель. Это планируется решить с помощью особо фонда, в который будет отчисляться один процент от каждой квартиры, проданной с помощью ДДУ.
Деньги будут направляться на окончание строительства тех домов, в которых застройщик начал разоряться и не имеет возможности выполнить обязательства перед дольщиками.
Теперь сумма уставного капитала варьируется в зависимости от площадь строительства.
Еще одно значимое нововведение – это особый Единый реестр застройщиков страны. Пока что он формируется, официальный сайт реестра еще не открыт. Известно, что там будут систематизированы все данные, которые могут пригодиться для изучения юридического лица на предмет его потенциальной добросовестности в организации долевого строительства.
Изменения в долевом строительстве с одной стороны увеличивают стоимость конечного жилья за счет дополнительных государственных взносов в придачу к уже имеющимся расходом. Но при этом защищают интересы дольщиков на любом из уровней взаимодействия с застройщиком. Выбор схемы долевого строительства остается за вами.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
В современных условиях долевое строительство жилых домов является наиболее выгодным, хоть и несколько рискованным способом улучшения жилищных условий. Ежегодно тысячи людей покупают квартиры таким путем, но одновременно постоянно растет количество обманутых пайщиков, потерявших деньги и не получивших ожидаемого жилья. Принимая в 2017 году изменения в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, правительство рассчитывало коренным образом изменить ситуацию в данной сфере. Результаты действия можно будет оценить через пару лет, когда будут сданы многоквартирные дома, заложенные в 2017 году в соответствии с новыми требованиями.
В связи с тем, что любое строительство требует значительных вложений, существует механизм, при котором желающие приобрести жилье передают свои средства застройщику в качестве авансовых платежей. За счет этих и других (собственных, кредитных) строительная компания возводит и сдает в эксплуатацию многоквартирный дом, а лица, заключившие договора и вложившие средства получают ключи и документы на квартиру в этом доме.
Чтобы максимально защитить обе стороны, участвующие в процессе, законодательно утверждены многочисленные обязательные условия долевого строительства, которые отражаются в договоре или контролируются государством.
Новые требования к долевому строительству со стороны государства заключаются в том, что с июля 2017 года предусмотрена прогрессивная шкала обязательного уставного капитала, минимальный размер которого зависит от площади жилья, строящегося по данной схеме, и предусматривается отдельно на каждый объект строительства.
Также обязательное отсутствие задолженности в бюджет является один из факторов, дающих разрешение на заключение ДДУ.
Прежде чем покупатель внесет первые средства за будущую квартиру, оформление долевого строительства происходит в виде подписания договора о долевом участии (ДДУ) в соответствии с условиями закона № 214-ФЗ.
После этого отказ от долевого строительства невозможен ни одной из сторон до полного окончания строительства, кроме как по решению суда. Это положение преследует цели защиты прав застройщиков долевого строительства.
Обязательными пунктами в тексте договора долевого участия являются:
В случае несоблюдения условий соглашения дольщик может самостоятельно или с помощью подать в суд на компанию, чтобы расторгнуть договор и вернуть внесенные суммы платежей или потребовать взыскание неустойки по долевому строительству за дни просрочки.
Законодательно предусмотрено, что застройщик прежде, чем начнет привлекать покупателей жилья к долевому участию, обязан получить разрешение на долевое строительство, т.е. оформить все документы на земельный участок, согласовать проектную документацию. В результате не получится так, что компании будет отказано в строительстве на конкретном месте, что вызовет возмущение людей, уже внесших свои средства.
Застройщик обязан открывать официальный сайт, на котором отражать информацию о себе, включая:
Такие сведения - это простейший и самый доступный способ проверить информацию о застройщике, так как все приведенные данные можно перепроверить в других источниках (реестре юридических лиц, реестре застройщиков, местной печати и просто на строительной площадке).
Каждый заключенный договор проходит регистрацию в Росреестре, чтобы избежать двойной продажи одной жилплощади. Первый платеж осуществляется только после того, как договор будет зарегистрирован.
После сдачи жилья обязательно производится регистрация квартиры долевого строительства за ее собственником на основании договора и акта приема-передачи.
Предусмотрены гарантии того, что дольщики смогут получить свои средства в случае банкротства участника долевого строительства. Для этого застройщик обязан:
В случае объявления застройщика банкротом дольщики будут принимать решение о дальнейшем строительстве или о возврате им выплаченных средств из компенсационного фонда.
Высокая цена на квартиры в РФ по сравнению с уровнем средних доходов приводит к тому, что жители вынужденно прибегают к различным способам, позволяющим снизить стоимость жилья.
Одна из возможностей - это участие в долевом строительстве, при котором стоимость на жилье в стадии строительстве оказывается несколько ниже, чем на готовые квартиры. Кроме того, стороны договора долевого строительства составляют график погашения платежей, т.е. взносы платятся не одновременно, а растягивается на весь строительный период.
Продлить сроки погашения можно, если дополнительно заключить ипотеку на долевое строительство сроком на 15-20 лет.
Для облегчения финансового бремени на застройщиков правительство предусмотрело льготы при долевом строительстве, которые позволяют уменьшить величину прибыли на суммы, которые в отчетном периоде были перечислены компенсационному фонду. Дольщики, в свою очередь, освобождаются от уплаты налогов на полученные ими суммы возмещения из этого фонда.
Несмотря на то, что меры ответственности со стороны государства ужесточены, все недостатки долевого строительства преодолеть до настоящего времени не удалось. Поэтому, не удивительно, что рассматриваются предложения о полном отказе от механизма долевого участия.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.
Вступившие в силу поправки касаются :
Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .
Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.
Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .
Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):
В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:
В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):
На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта
Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?
С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:
К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.